„Qualifizierte schriftliche Anfrage“ gemäß RESPA – keine „magischen“ Worte, aber die richtigen Fragen müssen gestellt werden

Das Bundesberufungsgericht für den neunten Gerichtsbezirk hat kürzlich erstmals eine Stellungnahme dazu abgegeben, was unter einer „qualifizierten schriftlichen Anfrage” gemäß dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) zu verstehen ist 12 U.S.C. Abschnitt 2605(e), in der Rechtssache Medrano et al. gegen Flagstar Bank, FSB et al., 2012 U.S. App. LEXIS 25274 (9. Cir. 11. Dezember 2012). Das Gericht stellte zwar fest, dass es keine „magischen” Worte gibt, damit ein schriftlicher Antrag als qualifizierter schriftlicher Antrag (QWR) im Sinne des RESPA gilt, der die Verpflichtung eines Hypothekendienstleisters zur Antwort auslöst, doch entschied das Gericht in der Rechtssache Medrano dennoch zugunsten des Hypothekendienstleisters, da die Schreiben des Kreditnehmers nicht die erforderlichen Punkte enthielten, damit sie als QWRs gelten konnten.

Abschnitt 2605(e) verpflichtet einen Hypothekendarlehensdienstleister, nach Erhalt einer QWR von einem Darlehensnehmer: (a) die QWR innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen zu bestätigen und (b) entsprechende Korrekturen vorzunehmen oder mit einer schriftlichen Erklärung zur Klarstellung zu antworten, die bestimmte spezifische Informationen enthält. 12 U.S.C. §§ 2605(e)(1)(A) & (e)(2). Ein QWR wird im Gesetz definiert als „ein schriftliches Schreiben, mit Ausnahme von Mitteilungen auf einem Zahlungscoupon oder einem anderen vom Servicer bereitgestellten Zahlungsmedium, das“

(i) den Namen und das Konto des Kreditnehmers enthält oder es dem Servicer anderweitig ermöglicht, diese zu identifizieren; und

(ii) eine Erklärung enthält, aus welchen Gründen der Kreditnehmer der Ansicht ist, dass das Konto fehlerhaft ist, oder dem Servicer ausreichende Details zu anderen vom Kreditnehmer angeforderten Informationen liefert.

Id. § 2605(e)(1)(B). Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann zu einer Haftung des Servicers führen.Id. § 2605(f). 

In Medrano kauften die Kreditnehmer ein Haus und schlossen einen Immobilienkreditvertrag ab, der von Flagstar verwaltet wurde. Die monatliche Darlehensrate der Darlehensnehmer umfasste Tilgungs- und Zinszahlungen sowie Treuhandzahlungen für Grundsteuern und Versicherungen. In der Folge teilte Flagstar den Darlehensnehmern mit, dass ihr Treuhandkonto nicht ausreichend gedeckt sei, und forderte sie auf, ihre monatliche Zahlung von 1.917,68 USD auf 2.676,08 USD zu erhöhen. Flagstar bot den Kreditnehmern auch die Möglichkeit, eine einmalige Pauschalzahlung zu leisten, um den Fehlbetrag auszugleichen. Der Anwalt der Kreditnehmer beanstandete die Erhöhung der Raten und sandte drei Schreiben an Flagstar, darunter auch an den Rechtsbeistand von Flagstar, in denen er erklärte, dass die Erhöhung der Zahlungen ungültig sei, da der Makler der Kreditnehmer ihnen zuvor mitgeteilt hatte, dass ihre Raten 1.900 USD pro Monat nicht überschreiten würden. Der Anwalt der Kreditnehmer forderte Flagstar auf, das Darlehenskonto zu korrigieren. Flagstar reagierte weder auf die Schreiben noch nahm es Änderungen am Konto der Kreditnehmer vor. Die Kreditnehmer verklagten Flagstar wegen Verstößen gegen das Landesrecht und das RESPA. Das Bezirksgericht gab dem Antrag von Flagstar auf Abweisung der Klage statt, und der Ninth Circuit bestätigte dies.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass es bisher noch nie Gelegenheit hatte, Abschnitt 2605(e) auszulegen. Es wies jedoch darauf hin, dass das Berufungsgericht des Siebten Bezirks in der Rechtssache Catalan gegen GMAC Mortgage Corp. 629 F.3d 676 (7th Cir. 2011) bereits den Anwendungsbereich von Section 2605(e) geprüft und entschieden hatte, dass Section 2605(e) weit auszulegen sei und dass jede „vernünftig formulierte schriftliche Anfrage nach Kontoinformationen eine qualifizierte schriftliche Anfrage sein kann”. (Eine Erörterung des Urteils Catalan finden Sie unterhttp://www.cfslbulletin.com/2011/01/14/any-reasonably-stated-written-request-for-account-information-can-be-qualified-written-request-under-respa/.) Der Ninth Circuit folgte der weit gefassten Auslegung von Abschnitt 2605(e) durch den Seventh Circuit und entschied, dass RESPA keine „magischen Worte” verlangt, damit ein Schreiben als QWR gilt.

Dennoch entschied der Ninth Circuit, dass die Korrespondenz der Kreditnehmer nicht die Anforderungen für eine QWR erfüllte, da die drei Briefe der Kreditnehmer „Einwände gegen die Bedingungen der Kredit- und Hypothekendokumente darstellten und keine Streitigkeiten bezüglich der Kreditverwaltung durch Flagstar waren“. Da die Kreditnehmer die Höhe der im Rahmen ihres Darlehens fälligen monatlichen Zahlungen beanstandeten, betrachtete das Gericht ihre Korrespondenz im Wesentlichen als Antrag auf Änderung des Darlehensvertrags und nicht als Servicing-Problem, das an den Kreditgeber der Kreditnehmer hätte gerichtet werden müssen. Daher handelte es sich bei den Briefen der Kreditnehmer nicht um QWRs im Sinne des RESPA, und Flagstar war als Servicer nicht verpflichtet, auf die Briefe zu antworten. 

Während der Ninth Circuit anerkannte, dass Abschnitt 2605(e) so ausgelegt werden sollte, dass er den „umfassenden Abhilfemaßnahmenzweck” des RESPA fördert, versucht das Gericht in seiner Entscheidung in der Rechtssache Medrano , die Rechte der Kreditnehmer und die der Kreditdienstleister, die möglicherweise mit einer großen Menge an Anfragen und Korrespondenz überhäuft werden, gegeneinander abzuwägen. Es bleibt abzuwarten, ob andere Berufungsgerichte der Entscheidung des Ninth Circuit zustimmen werden, wenn sie mit denselben oder ähnlichen Umständen konfrontiert werden.