Seniorenwohnungen: Das HUD-232-Programm als Alternative zur traditionellen Anleihefinanzierung
Anbieter von Seniorenwohnungen betrachten den Anleihemarkt seit langem als wichtigstes Finanzierungsinstrument. Allerdings eignen sich nicht alle Transaktionen für steuerbefreite Anleihen. Faktoren wie staatliche Rechtsvorschriften für Emittenten, Transaktions- und Kreditnehmergröße sowie Eigenkapitalanforderungen können eine öffentliche Anleiheemission unmöglich machen.
Das Programm gemäß Abschnitt 232 des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) bzw. der Federal Housing Administration (FHA) (für Einrichtungen für qualifizierte Pflege und betreutes Wohnen) könnte eine benutzerfreundlichere Alternative darstellen.
Was ist ein Darlehen gemäß Abschnitt 232?
HUD/FHA bietet Hypothekenversicherungen für Darlehen, die Pflegeeinrichtungen abdecken. Diese als Section 232-Darlehen bekannten Darlehen helfen bei der Finanzierung von Pflegeheimen, Einrichtungen für betreutes Wohnen und Pflegeheimen. Die FHA-Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber vor Verlusten, die durch den Ausfall von Hypothekendarlehen entstehen. Vorgeschlagene Projekte werden danach bewertet, ob der Vorschlag ein akzeptables Versicherungsrisiko für den FHA-Versicherungsfonds darstellt. Es handelt sich dabei nicht um ein Wettbewerbsverfahren.
Eine Alternative zur Anleihefinanzierung
Abschnitt 232 kann zur Finanzierung des Erwerbs, der Refinanzierung, des Neubaus oder der umfassenden Sanierung eines Projekts herangezogen werden. Eine Kombination dieser Verwendungszwecke ist zulässig – z. B. die Refinanzierung eines Pflegeheims in Verbindung mit dem Neubau einer Einrichtung für betreutes Wohnen.
Das Programm gemäß Abschnitt 232 umfasst verschiedene Parameter und Beschränkungen, die für Kreditnehmer gelten, darunter Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Kreditbetrags (die davon abhängt, ob es sich bei dem Kreditnehmer um ein gewinnorientiertes oder gemeinnütziges Unternehmen handelt), der Laufzeit des Kredits und der Vorauszahlungsoptionen.
Wenn Kreditnehmer die Finanzierung und Refinanzierung von Seniorenwohnanlagen in Betracht ziehen, kann das Programm gemäß Abschnitt 232 eine sinnvolle Alternative zur herkömmlichen Anleihefinanzierung darstellen.
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