Aktuelles zum gewerblichen Mietrecht aufgrund des Coronavirus – Praktische nächste Schritte für Vermieter und Mieter

Da der Ausbruch des Coronavirus nun schon einen weiteren Monat andauert, ist es für alle Parteien mit gewerblichen Mietverträgen an der Zeit, geeignete Maßnahmen zu erwägen und zu ergreifen, um ihre Risiken zu mindern und sich auf die Bewältigung der Folgen des Coronavirus vorzubereiten.     

Gewerbliche Vermieter und Mieter sollten jetzt die folgenden Maßnahmen ergreifen, um die Auswirkungen des Coronavirus zu ermitteln und Risiken zu mindern. 

Überprüfen Sie die Bestimmungen zu „höherer Gewalt“ und andere relevante Bestimmungen im Mietvertrag.

Höhere Gewalt bezieht sich auf eine Rechtsdoktrin, nach der eine Partei von der Haftung für Nichterfüllung befreit werden kann, wenn Umstände, die außerhalb ihrer Kontrolle liegen, sie daran hindern, ihre vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Bestimmungen zu höherer Gewalt sind in gewerblichen Mietverträgen Standard, können jedoch je nach Ausgestaltung durch die Parteien sehr unterschiedlich sein. Der genaue Wortlaut der Klausel zur höheren Gewalt ist von großer Bedeutung. Deckt die Klausel Pandemien/Krankheiten/Epidemien, behördliche Anordnungen und/oder freiwillige Geschäftsschließungen während eines Gesundheitsnotstands ab? Gilt die Klausel für die Verpflichtung zur Zahlung der Miete und/oder zum fortgesetzten Betrieb der Räumlichkeiten (oder schließt sie diese ausdrücklich aus)? Enthält der Mietvertrag keine Klausel zur höheren Gewalt, haben die Parteien je nach Gerichtsbarkeit möglicherweise ähnliche Rechte nach dem Gewohnheitsrecht oder dem Gesetz. Beispielsweise erkennen viele Bundesstaaten „Unmöglichkeit“ oder „Zweckverfehlung“ (in einigen Bundesstaaten auch vorübergehende Zweckverfehlung) an, wenn ein unvorhergesehenes Ereignis die Umstände so erheblich verändert, dass die Erfüllung des Mietvertrags den ursprünglichen Zweck der Parteien nicht mehr erfüllt.

Alle Anforderungen für Mietvertragsankündigungen überprüfen

Wenn ein Vermieter oder Mieter eine gültige Verteidigung gegen die Erfüllung des Mietvertrags hat, sei es aufgrund höherer Gewalt oder aus anderen Gründen, sollte diese Partei sicherstellen, dass sie die andere Partei gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags ordnungsgemäß benachrichtigt, um Streitigkeiten darüber zu vermeiden, dass sie auf ihre Rechte verzichtet hat. 

Beginnen Sie JETZT mit der Kommunikation mit Ihrem Vermieter oder Mieter.

Unabhängig davon, ob formelle Mietkündigungen erforderlich sind oder nicht, sollten Vermieter und Mieter unverzüglich Gespräche über mögliche und tatsächliche Auswirkungen des Coronavirus aufnehmen. Viele Mieter senden Mitteilungen, dass sie ihren Betrieb einstellen werden und/oder dass sie während der aktuellen Epidemie möglicherweise nicht in der Lage sein werden, einen Teil oder die gesamte Miete zu zahlen.  Viele Parteien von gewerblichen Mietverträgen haben ebenfalls begonnen, Stundungsvereinbarungen auszuhandeln, um den ersten Auswirkungen des Coronavirus zu begegnen. Solche Vereinbarungen können eine vollständige oder teilweise Stundung der Miete für bis zu 90 Tage beinhalten (wobei der Mieter sich bereit erklärt, den Mietvertrag zu verlängern und diese Beträge am Ende der Laufzeit zu einer angemessen erhöhten Miete zu zahlen). Die Parteien müssen auch verhandeln, wie CAM, Grundsteuern und Versicherungen während einer etwaigen Mietstundungsperiode bezahlt werden, und festlegen, welche anderen Bestimmungen des Mietvertrags von einer Verlängerung der Mietdauer betroffen sind (z. B. Verlängerungsoptionen).

Beginnen Sie JETZT mit der Kommunikation mit Ihrem Kreditgeber.

Da immer mehr Mieter Zahlungsaufschübe, Mietminderungen oder andere Zugeständnisse beantragen oder tatsächlich mit der Zahlung ihrer Miete in Verzug geraten, müssen Vermieter unverzüglich ihre Kreditgeber in den Prozess einbeziehen, da dies Auswirkungen auf ihre Fähigkeit hat, ihre Hypotheken rechtzeitig zu bezahlen. Darüber hinaus sehen die meisten Kreditverträge vor, dass alle Vereinbarungen, Zahlungsaufschübe oder Änderungen mit Mietern, insbesondere solche, die die Miete oder die Mietdauer betreffen, der Prüfung, Zustimmung und Genehmigung durch den Kreditgeber unterliegen. Da die Kreditgeber möglicherweise einige Zeit benötigen, um die Situation zu beurteilen und solche Genehmigungen einzuholen, sollten Vermieter diesen Prozess jetzt einleiten. Auch Mieter müssen sich unverzüglich mit ihren Kreditgebern in Verbindung setzen, um Mietaufschübe, Mietverlängerungen und andere Änderungen des Mietvertrags zu besprechen, die möglicherweise der Prüfung, Zustimmung und Genehmigung durch den Kreditgeber bedürfen. 

Versicherung

Vermieter und Mieter sollten unverzüglich die geltenden Versicherungs- und Mietvertragsbestimmungen mit ihrem Risikomanagement- oder Versicherungsberater überprüfen. Es ist noch nicht klar, wie die einzelnen Fälle behandelt werden, aber die Parteien werden in der Regel Ansprüche geltend machen wollen, um ihre Rechte zu wahren, wenn sie betroffen sind. In der Regel setzen Ansprüche aus Betriebsunterbrechungsversicherungen, Mietausfallversicherungen und gewerblichen Haftpflichtversicherungen einen physischen Schaden voraus.  Die Parteien verfügen jedoch möglicherweise über spezielle Zusatzklauseln oder Deckungen, die diesen Versicherungsschutz erweitern, und letztendlich wissen wir noch nicht, wie die Gerichte Coronavirus-Ansprüche im Rahmen dieser Art von Policen behandeln werden.

Bewertung der Auswirkungen staatlicher und lokaler Regierungsverordnungen

Bei der Entscheidung über die Zahlung der Miete und bei der Aushandlung von Stundungsvereinbarungen oder anderen Mietvertragsänderungen sollten die Parteien die Auswirkungen staatlicher und lokaler Anordnungen berücksichtigen. Viele Gerichtsbarkeiten haben gewerbliche Zwangsräumungen vorübergehend ausgesetzt. Selbst wenn keine solchen Anordnungen vorliegen, haben viele Gerichte vorübergehend geschlossen oder ihre Öffnungszeiten eingeschränkt, was bedeutet, dass sich Mietrechtsstreitigkeiten erheblich verzögern können. Mieter sollten beachten, dass viele der Räumungsanordnungen nicht ausdrücklich für andere, nicht die Räumung betreffende Maßnahmen im Rahmen des Mietvertrags gelten, wie z. B. für überfällige Mieten (oder Maßnahmen gegen einen Mietgaranten wegen finanzieller Schäden). Darüber hinaus könnten Mieter nach Aufhebung der Anordnungen weiterhin mit einer Räumung wegen nicht behobener Zahlungsausfälle oder überfälliger Mieten konfrontiert sein, die während der Moratorien angefallen sind.

Bewertung der Auswirkungen des „CARES Act“

Vermieter und Mieter sollten alle Vorteile prüfen, die ihnen gemäß dem CARES Act für gewerbliche Mietzwecke zur Verfügung stehen.  Beispielsweise erweitert das 349 Milliarden Dollar schwere Paycheck Protection Loan Program, das den Zeitraum vom 15. Februar 2020 bis zum 30. Juni 2020 abdeckt, die Förderfähigkeit für SBA-Kredite erheblich und ermöglicht es Unternehmen, die unter den Folgen des Coronavirus-Ausbruchs leiden, Geld für eine Vielzahl von qualifizierten Kosten im Zusammenhang mit Arbeitnehmerentgelten und Sozialleistungen zu leihen, darunter neben Löhnen und Gehältern auch Mieten.

Zukünftige Planung von gewerblichen Mietverträgen

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten ihre „Standard“-Mietverträge aktualisieren und überarbeiten, um dem Coronavirus und anderen Epidemien Rechnung zu tragen, einschließlich höherer Gewalt, Mietminderung, Versicherung, Mitmieterschaft, fortlaufendem Betrieb, Vereinbarung über ungestörte Nutzung und anderen relevanten Bestimmungen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es für gewerbliche Vermieter und Mieter wichtig ist, die oben genannten Maßnahmen jetzt gegebenenfalls zu ergreifen, um das Risiko negativer Auswirkungen durch das Coronavirus zu mindern. Für weitere Informationen zu diesen empfohlenen Maßnahmen und anderen Schritten, die Sie unternehmen sollten, wenden Sie sich bitte an Ihren Ansprechpartner bei Foley. Weitere Online-Ressourcen, die Ihnen bei der weltweiten Beobachtung der Ausbreitung des Coronavirus helfen können, finden Sie auf den Websites der CDC und der Weltgesundheitsorganisation. 

Foley hat ein multidisziplinäres und länderübergreifendes Team zusammengestellt, das eine Fülle von aktuellen Kundenressourcen vorbereitet hat und bereit ist, unseren Kunden dabei zu helfen, die rechtlichen und geschäftlichen Herausforderungen zu bewältigen, die der Ausbruch des Coronavirus für Stakeholder in einer Vielzahl von Branchen mit sich bringt. Klicken Sie hier, um zum Coronavirus-Ressourcenzentrum von Foley zu gelangen und sich über relevante Entwicklungen, Erkenntnisse und Ressourcen zu informieren, die Ihr Unternehmen in dieser schwierigen Zeit unterstützen. Um diese Inhalte direkt in Ihren Posteingang zu erhalten, klicken Sie hier und senden Sie das Formular ab.