Neue Freddie Mac-Richtlinien für die Finanzierung von Eigentumswohnungen und Genossenschaftsprojekten

Freddie Mac hat neue vorübergehende Anforderungen für die Vergabe von Hypotheken für Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen veröffentlicht, die „kritische^{Reparaturen”1} benötigen oder für die derzeitige oder geplante Sonderumlagen anfallen. Die Richtlinien wurden nach dem Einsturz des Champlain Towers South in Surfside, Florida, erlassen und gelten für alle Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen mit fünf oder mehr angeschlossenen Einheiten. Diese neuen Anforderungen werden sich unmittelbar auf die Verkaufs- und Finanzierungsmöglichkeiten von Eigentumswohnungen auswirken und den Umfang der Informationen, die Projektverbände und -verwalter den Kreditgebern zur Verfügung stellen müssen, erheblich erhöhen. Die Änderungen treten für Hypotheken mit einem Finanzierungsdatum am oder nach dem 28. Februar 2022 in Kraft. Obwohl sie als vorübergehend gekennzeichnet sind, wurde kein Enddatum für die neuen Anforderungen angegeben.

Gemäß den neuen Richtlinien, die Freddie Mac am 15. Dezember 2021 im Bulletin 2021-38 veröffentlicht hat, sind Hypotheken, die durch Einheiten in Eigentumswohnungs- oder Genossenschaftsprojekten gesichert sind, die kritische Reparaturen benötigen, nicht zum Verkauf an Freddie Mac berechtigt. Projekte, die kritische Reparaturen benötigen, bleiben so lange unzulässig, bis die erforderlichen Reparaturen und/oder ein Inspektionsbericht eines Ingenieurs fertiggestellt und dokumentiert sind. Die neuen Richtlinien verlangen von den Kreditgebern außerdem, alle aktuellen oder geplanten Sonderumlagen für Einheiten in einem Eigentumswohnungs- oder Genossenschaftsprojekt (auch wenn sie für die betreffende Einheit vollständig bezahlt wurden) zu überprüfen, um Folgendes festzustellen: (i) den Grund für die Sonderumlage, (ii) den Gesamtbetrag der Umlage, (iii) bei aktuellen Sonderumlagen, ob der Gesamtbetrag eine angemessene Zuweisung für die Umlage darstellt, oder bei geplanten Sonderumlagen, ob ein ausreichender Cashflow zur Finanzierung des Grundes für die Umlage vorhanden ist, und (iv) bei aktuellen Sonderumlagen, ob der bis zum aktuellen Zeitpunkt budgetierte Betrag eingezogen wurde.

Darüber hinaus muss die Eigentümergemeinschaft oder die Verwaltungsgesellschaft des Wohnkomplexes im Zusammenhang mit der Prüfung der Förderfähigkeit verschiedene^{Kreditfragebögen2} ausfüllen, in denen Fragen zum Zustand des Gebäudes und zu Sonderumlagen gestellt werden. Dazu gehören unter anderem (i) die Auslegung der maßgeblichen Dokumente, (ii) die Offenlegung aller Rechtsstreitigkeiten, die das Projekt betreffen, (iii) die Nutzung der Einheiten, die Eigentümer mehrerer Einheiten und die Projektversicherung zu bewerten und (iv) Informationen zu Reparaturen, Budgetierung und Sonderumlagen zu sammeln.

In der Praxis sollten Wohnungseigentümergemeinschaften und Bauträger sofort darauf vorbereitet sein, auf Anfragen von Kreditgebern nach Dokumenten und Informationen zum baulichen Zustand des Projekts und zu aktuellen oder geplanten Sonderumlagen zu reagieren (z. B. Protokolle von HOA-Sitzungen, Ingenieursberichte, Rücklagenstudien und Finanzberichte, die innerhalb von 90 Tagen vor dem Datum der Projektprüfung erstellt wurden) und sich der Auswirkungen dieser Vorschriften auf zukünftige Projektwartungspläne und die Marktfähigkeit der Einheiten bewusst sein.

¹ „Kritische Reparaturen“ sind weit gefasst definiert, umfassen jedoch ausdrücklich (i) Gefahren für die Lebenssicherheit; (ii) Verstöße gegen Gesetze in Bezug auf Flächennutzung, Nutzung, Barrierefreiheit, Gesundheit oder Sicherheit; (iii) ungelöste wesentliche Mängel, die nicht durch routinemäßige Wartungsarbeiten behoben werden können (z. B. Schimmel, Wassereintritt oder -lecks, übermäßiger Verschleiß); und/oder (iv) die Verschiebung normaler Wartungsarbeiten, die zu einer fortgeschrittenen physischen Verschlechterung, einem Mangel an voller Funktionsfähigkeit/Effizienz, erhöhten Betriebskosten oder einem Wertverlust der Immobilie führen könnten.

² Siehe das neu veröffentlichte Freddie Mac-Formular 476A (Beiblatt zum Fragebogen für Eigentumswohnungsprojekte) für die Arten von Fragen, auf deren Beantwortung Wohnungseigentümergemeinschaften vorbereitet sein sollten.