Verfügungen über Grundstücke im Rahmen der Stadterneuerung können für nichtig erklärt werden
In Florida gibt es über 220 Sanierungsgebiete, und möglicherweise haben Sie in einem dieser Gebiete eine wertvolle Immobilie gekauft oder gemietet.
Wenn jedoch der staatliche Verkäufer oder Vermieter vor der Transaktion bestimmte wettbewerbsrechtliche Bekanntmachungs- und Angebotsverfahren nicht eingehalten hat – nämlich die in Florida Statutes § 163.380(3)(a) genannten –, könnte Ihr Kauf oder Ihr Mietvertrag für nichtig erklärt werden.
Wenn Sie den Kauf oder die Anmietung einer solchen Immobilie wünschten oder versuchten, aber keine Kenntnis von dieser Möglichkeit hatten oder sie an einen anderen Interessenten verloren haben, können Sie ebenfalls gegen den Verkauf oder die Vermietung vorgehen. Mit anderen Worten: Die Einhaltung von § 163.380(3)(a) ist von entscheidender Bedeutung.
Der Gesetzgeber des Bundesstaates hat Kapitel 163 unter anderem verabschiedet, um die Sanierung historisch verfallener Gebiete zu fördern und eine faire und gerechte Veräußerung von Immobilien in solchen Gebieten sicherzustellen. Genau aus diesem Grund schreibt § 163.380(3)(a) vor, dass eine Bezirks-, Stadt- oder Gemeinde-Sanierungsbehörde alle Immobilien in einem Gemeindesanierungsgebiet auf offene und wettbewerbsorientierte Weise veräußern muss.
In den Jahren 2008 und 2010 vertrat die Generalstaatsanwaltschaft von Florida jedoch die Auffassung, dass die Wettbewerbsverfahren nur dann auf Immobilien in Sanierungsgebieten anzuwenden sind, wenn der Landkreis, die Stadt oder die Sanierungsbehörde die Immobilie ursprünglich (1) nach der Schaffung des Sanierungsgebiets und (2) zu Sanierungszwecken erworben hat. Siehe Op. Att’y Gen. Fla. 10-47 (2010) und Op. Att’y Gen. Fla. 08-21 (2008). Vermutlich stützten sich die Bezirke, Gemeinden und Sanierungsbehörden Floridas danach viele Jahre lang auf diese Stellungnahmen.
In einem aktuellen Präzedenzfall hat das Berufungsgericht des Zweiten Bezirks jedoch die Stellungnahmen des Generalstaatsanwalts zurückgewiesen und argumentiert, dass § 163.380(3)(a) genau das bedeutet, was dort steht: Ein Landkreis, eine Gemeinde oder eine Sanierungsbehörde muss vor der Veräußerung von Grundstücken in einem kommunalen Sanierungsgebiet die erforderlichen Bekanntmachungs- und Antragsverfahren einhalten. Siehe Riverside Heights Development LLC gegen City of Tampa und Ulele Inc., 313 So. 3d 776 (Fla. 2d DCA 2020). Damit erklärte das Gericht den Miet- und Verkaufsvertrag der Stadt Tampa über bestimmte bekannte Immobilien im Sanierungsgebiet Tampa Heights Riverfront Community – Transaktionen, die Jahre zuvor stattgefunden hatten – für nichtig.
Die Bedeutung der Riverside-Entscheidung ist klar: Alle Bezirke, Städte und Sanierungsbehörden in Florida müssen – und mussten bereits zuvor – § 163.380(3)(a) befolgen, bevor sie Grundstücke in Sanierungsgebieten veräußern, unabhängig davon, wann oder zu welchem Zweck die Grundstücke erworben wurden.
Angesichts der Tatsache, dass die früheren – und nun fehlerhaften – Stellungnahmen des Generalstaatsanwalts mehr als 12 Jahre lang Bestand hatten, ist es wahrscheinlich – wenn nicht sogar sicher –, dass viele andere Bezirke, Städte oder Sanierungsbehörden in Florida Immobilien verkauft oder vermietet haben, ohne die erforderlichen Verfahren einzuhalten. Solche Transaktionen können daher angefochten werden.
