Texas erlässt wichtige Reformen im Immobilienbereich - Senatsvorlagen 15, 17, 840

Vor Ablauf der Frist am 22. Juni 2025 unterzeichnete der Gouverneur von Texas, Greg Abbott, Hunderte von Gesetzen, die vom texanischen Parlament verabschiedet worden waren.[1] Drei davon, die Senatsgesetze 15, 17 und 840, werden erhebliche Auswirkungen sowohl auf die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum in Texas als auch auf den Erwerb von Immobilien in Texas durch ausländische Unternehmen aus bestimmten Ländern haben.[2] Sie sollen am 1. September 2025 in Kraft treten.[3]

Ankurbelung des Immobilienmarktes

Trotz des Rufs von Texas als relativer Zufluchtsort für Bezahlbarkeit haben die Einwohner zweifellos die Auswirkungen der landesweiten Immobilienkrise zu spüren bekommen.[4] Der Finanzminister von Texas berichtete im Oktober 2024, dass die Bezahlbarkeit von Wohnraum den niedrigsten Stand seit 1985 erreicht habe.[5]

Während einige Gesetzgeber vorschlugen, den Kauf von Wohnimmobilien durch Unternehmen zu beschränken,[6] war ein solcher Schritt für die Republikaner in Texas schwer zu verkaufen. Stattdessen zielen zwei der kürzlich verabschiedeten Gesetzesvorlagen, SB 15 und SB 840, darauf ab, die Kosten zu senken, indem sie Bauträgern ermöglichen, mehr Häuser an mehr Orten und auf kleineren Grundstücken zu bauen.

SB 15 und SB 840 versuchen, das Problem der Erschwinglichkeit anzugehen, indem sie die kommunalen Vorschriften für neue Wohnimmobilien in Großstädten einschränken. Insbesondere reduzieren sie die Mindestanforderungen an Größe, Dichte und Wohnraum für Einfamilienhausgrundstücke[7] sowie für gemischt genutzte oder Mehrfamilienhäuser in Gewerbegebieten.[8] Gemäß SB 15 und SB 840:

• Bestimmte Gemeinden müssen Einfamilienhäuser mit einer Fläche von mindestens 3.000 Quadratfuß, einer Breite von 30 Fuß und einer Tiefe von 75 Fuß zulassen, wobei die Anforderungen an die Bebauungsdichte entsprechend anzupassen sind. Außerdem müssen Häuser mit mindestens drei Stockwerken von jeweils 10 Fuß Höhe zulässig sein.[9]
• Gemischt genutzte (mindestens 65 Prozent Wohnfläche) und Mehrfamilienhäuser (drei oder mehr Wohneinheiten) in Gewerbegebieten dürfen nicht niedriger als 45 Fuß sein oder die maximale Höhe für Gewerbeflächen überschreiten. Eine Bebauungsdichte von weniger als 36 Einheiten pro Morgen oder die höchste Bebauungsdichte der Stadt sind ebenfalls verboten.[10]
• Bestimmte Städte dürfen nicht mehr verlangen, dass Wohngebäude mehr als einen Parkplatz pro Wohneinheit oder überdachte Parkplätze, einschließlich Parkhäuser, bereitstellen müssen.[11] Tatsächlich erlaubt SB 15 den Städten, kleine Grundstücke zur gemeinsamen Nutzung von Einfahrten zu verpflichten.[12]
• Eine Vielzahl anderer kommunaler Wohnraumbeschränkungen werden entsprechend zurückgefahren, beispielsweise Abstandsflächen, Volumenbeschränkungen oder Ausweichlösungen bei der Flächennutzungsplanung, die dem Ziel der Maximierung des Wohnraums abträglich sein könnten.[13]

SB 840 geht noch einen Schritt weiter und gewährt Eigentümern von Gewerbeflächen ein privates Recht, bestimmte Nichtwohnflächen für Wohnzwecke umzuwandeln.[14] Selbst fünf Jahre nach der Pandemie liegen die Leerstandsquoten für Büroflächen in Austin, Dallas-Fort Worth und Houston immer noch bei etwa 24 % bis 28 %.[15] Mit SB 840 wollen die Gesetzgeber den Bauträgern die Möglichkeit geben, rückständige Gewerbeimmobilienprojekte aufzugeben und sich stattdessen im Wohnungsbau zu versuchen.

• SB 840 erlaubt Mehrfamilien- oder Mischnutzungsprojekte in Gewerbe-, Büro-, Einzelhandels- oder Lagerzonen, ohne dass eine Umwidmung, Abweichungen oder Planänderungen erforderlich sind.[16]
• Wohngebäude in gemischt genutzten Zonen dürfen nicht mehr dazu verpflichtet werden, nichtwohnungsbezogene Nutzungen zu enthalten.[17]
• Für jedes vorgeschlagene Bauvorhaben, das den kommunalen Vorschriften für die Flächennutzung entspricht, müssen behördliche Genehmigungen erteilt werden.[18]
• Bei Umbauten von mindestens fünf Jahre alten Gewerbegebäuden, die zu mindestens 65 % zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, sind Verkehrsstudien, Ausgleichsabgaben, zusätzliche Parkplätze oder Versorgungsleistungen, über die Bauvorschriften hinausgehende Entwürfe und neue Auswirkungsgebühren verboten.[19]

Beide Gesetze betreffen Städte mit mehr als 150.000 Einwohnern, die zumindest teilweise in einem Landkreis mit mehr als 300.000 Einwohnern liegen. Nach den neuesten Daten des United States Census Bureau zu den jährlichen Schätzungen der Wohnbevölkerung sind wahrscheinlich 19 der 21 größten Städte des Bundesstaates betroffen, darunter:

1. Houston
2. San Antonio
3. Dallas
4. Austin
5. Fort Worth
6. El Paso
7. Arlington
8. Fronleichnam
9. Plano
10. Lubbock
11. Irving
12. Girlande
13. Frisco
14. McKinney
15. Grand Prairie
16. Brownsville
17. Killeen
18. Denton
19. Mesquite[20]

Einige Ausnahmen gemäß SB 15 oder 840 umfassen Kurzzeitvermietungen, Gebiete in der Nähe bestimmter staatlicher Einrichtungen (z. B. Flughäfen und Kläranlagen) sowie alle grundbuchrechtlichen Beschränkungen, Vereinbarungen von Hausbesitzerverbänden oder private Verträge.

Organisationen oder Einzelpersonen, die von einem Verstoß betroffen sind, haben das Recht, eine Feststellungs- und Unterlassungsklage gegen die Gemeinde sowie eine angemessene Erstattung der Anwaltskosten zu beantragen.

Beschränkung des Erwerbs von Immobilien durch bestimmte ausländische Unternehmen

Unterdessen wird sich ein erheblicher Teil der Käufer mit dem Gesetz SB 17 auseinandersetzen müssen, das bestimmten ausländischen Unternehmen den Erwerb von Immobilien in Texas untersagt.

In den letzten Jahren wurden bedeutende Teile des US-amerikanischen Landes von Unternehmen erworben, die mit ausländischen Regierungen, insbesondere China, in Verbindung stehen.[21] Das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) berichtete, dass im Jahr 2023 chinesische Unternehmen mindestens 123.708 Acres Land in Texas kontrollierten – die Hälfte aller chinesischen Ackerflächen in den Vereinigten Staaten.[22] Zum Vergleich: Die Stadt Austin erstreckt sich über eine Fläche von etwa 200.000 Acres.

Die wachsende Besorgnis über diese Entwicklungen hat zur Verabschiedung des Gesetzes SB 17 geführt, das ausländischen Personen und Organisationen aus Ländern, die vom US-Direktor für Nationale Sicherheit als Bedrohung für die nationale Sicherheit eingestuft wurden, den Kauf oder Erwerb von Immobilien in diesem Bundesstaat untersagt.

• Zu den derzeit benannten Ländern gehören China, Iran, Nordkorea und Russland. SB 17 räumt dem Gouverneur jedoch das Recht ein, nach eigenem Ermessen Länder oder Organisationen zu benennen oder sogar von der Liste zu streichen.[23]
• Der Generalstaatsanwalt kann gegen ein Unternehmen oder eine Einrichtung, die vorsätzlich oder wissentlich eine Beteiligung an Immobilien in Texas unter Verstoß gegen SB 17 erwirbt, Klage erheben.[24]
• Zuwiderhandlungen werden mit einer Zivilstrafe in Höhe von 250.000 US-Dollar oder 50 Prozent des Marktwerts der Immobilie, die Gegenstand der Zuwiderhandlung ist, verhängt, je nachdem, welcher Betrag höher ist, sowie mit einer obligatorischen Veräußerung.[25]
• Eine Salvatorische Klausel in dem Gesetzentwurf weist die Gerichte an, den Rest des Gesetzentwurfs aufrechtzuerhalten, falls ein Teil davon für ungültig erklärt wird, und die verbleibenden Bestimmungen so auszulegen, dass jegliche Käufe oder Erwerbe verboten sind.[26]
• Der Generalstaatsanwalt wird nach dem 1. September 2025 mit der Verabschiedung von Vorschriften zur Umsetzung des Gesetzes beginnen.[27]

SB 17 bietet derzeitigen Immobilienbesitzern Erleichterungen, da es den Geltungsbereich des Gesetzes auf Käufe oder Erwerbe von Immobilienanteilen am oder nach dem 1. September 2025 beschränkt. Da jedoch keine Ausnahmen für das Grundstück selbst gemacht werden, könnten Eigentümer später Schwierigkeiten haben, ihre Immobilien an ähnlich benannte Unternehmen zu übertragen. Übertragungen, die keine Verbindung zu den Vereinigten Staaten oder anderen nicht benannten Ländern aufweisen, wie beispielsweise eine Erbschaft an einen ähnlich benannten Nichtstaatsbürger, bergen das Risiko einer zwangsweisen Veräußerung und von Strafen. Langfristig könnte der Gesetzentwurf nicht nur den Erwerb weiterer Grundstücke durch benannte ausländische Unternehmen verbieten, sondern sogar bestehende Bestände verringern.

Der Verfasser, Senator Louis Kolkhorst (R-Brenham), reichte 2023 einen ähnlichen Gesetzentwurf, SB 147, ein, der jedoch nicht im texanischen Repräsentantenhaus zur Abstimmung kam.[28] Heute scheint es jedoch, dass dieser Gesetzentwurf nur der Anfang einer Reihe ähnlicher Maßnahmen im ganzen Land sein könnte. Am 8. Juli 2025 kündigte die USDA-Ministerin Brooke Rollins den Farm Security Action Plan an,[29] in dem es heißt, dass das USDA gemeinsam mit Partnern aus den Bundesstaaten und dem Kongress legislative oder exekutive Maßnahmen ergreifen wird, „um den direkten oder indirekten Kauf oder die Kontrolle von amerikanischem Ackerland durch Staatsangehörige aus problematischen Ländern oder anderen ausländischen Gegnern zu beenden”.[30]

Über die Immobilienpraxisgruppe von Foley 

Die Immobilienpraxisgruppe von Foley vertritt Mandanten bei einer Vielzahl von Immobilientransaktionen in den Vereinigten Staaten und im Ausland, darunter Transaktionen im Bereich gemischt genutzter und Mehrfamilienhäuser. Die Immobilienpraxisgruppe von Foley wird von Chambers USA in den Bundesstaaten Florida und Wisconsin geführt.  Darüber hinaus sind vier Immobilienanwälte von Foley individuell gelistet. Zusammen mit unseren Praxisgruppen für Regierungslösungen und Nachlassplanung sind wir gut aufgestellt, um Sie über die Auswirkungen der Senatsvorlagen 15, 17 und 840 sowie anderer staatlicher oder bundesstaatlicher Gesetze zu beraten, die sich auf Ihre Geschäftstätigkeit auswirken könnten.

Besonderer Dank gilt Carson McNabb, einem Sommerpraktikanten in der Kanzlei Foley in Dallas, für seine Beiträge zu diesem Artikel.

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[1] Pressemitteilung, Büro von Gouverneur Greg Abbott, Gouverneur Abbott unterzeichnet über 600 wichtige Gesetzesvorlagen, die während der 89. ordentlichen Legislaturperiode verabschiedet wurden (21. Juni 2025), https://gov.texas.gov/news/post/governor-abbott-signs-over-600-critical-bills-passed-during-89th-regular-legislative-session.

[2] S.B. 15, 89. Legislaturperiode, reguläre Sitzung (Texas 2025); S.B. 17, 89. Legislaturperiode, reguläre Sitzung (Texas 2025); S.B. 840, 89. Legislaturperiode, reguläre Sitzung (Texas 2025).

[3] S.B. 15 § 2; S.B. 17 § 8; S.B. 18 § 5.

[4] Tex. Comptroller of Pub. Accounts, The Housing Affordability Challenge (Aug. 2024), https://comptroller.texas.gov/economy/in-depth/special-reports/housing-affordability/96-1999.pdf.

[5] Id.

[6] S.B. 443, 89. Legislaturperiode, reguläre Sitzung (Texas 2025).

[7] S.B. 15.

[8] S.B. 840.

[9] S.B. 15.

[10] S.B. 840.

[11] S.B. 15; S.B. 840.

[12] S.B. 15.

[13] S.B. 15; S.B. 840

[14] Id.

[15] Die Umgestaltung von Büroflächen erstreckt sich bis ins Jahr 2025, wobei mit einer Stabilisierung der Leerstandsquoten zu rechnen ist, CommercialEdge (23. Januar 2025), https://www.commercialedge.com/blog/national-office-report-january-2025/.

[16] S.B. 840.

[17] Id.

[18] Id.

[19] Id.

[20] US-Volkszählungsamt, Gesamtbevölkerungszahlen von Städten und Gemeinden: 2020–2024 (28. Mai 2025), https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/popest/2020s-total-cities-and-towns.html

[21] US-Landwirtschaftsministerium, Farm Serv. Agency, Ausländischer Besitz von US-Agrarflächen bis zum 31. Dezember 2023 5 (2024), https://www.fsa.usda.gov/sites/default/files/2024-12/AFIDAYR2023ReportwithPageNumbers.pdf.

[22] Id.

[23] S.B. 17.

[24] Id.

[25] Id.

[26] Id.

[27] Id.

[28] S.B. 147, 88. Legislaturperiode, ordentliche Sitzung (Texas 2023).

[29] US-Landwirtschaftsministerium, National Farm Security Action Plan (2025), https://www.usda.gov/sites/default/files/documents/farm-security-nat-sec.pdf.

[30] Ebenda, S. 5.