Eighth Circuit bestätigt Urteil im summarischen Verfahren für Versicherer im Streit mit Bauherrn über entgangene Mieteinnahmen

Am Montag, dem 9. Juni 2025, entschied das Berufungsgericht des Achten Bezirks, dass ein Immobilienentwickler aus Missouri keine Versicherungsleistungen für entgangene Mieteinnahmen aufgrund eines Bruchs einer Stützmauer, der zu Verzögerungen beim Bau eines Apartmentgebäudes führte, geltend machen konnte. 

In BCC Partners, LLC gegen Travelers Property Casualty Company of Americabestätigte der Achte Bundesberufungsgerichtshof die Entscheidung des Bezirksgerichts, Travelers Property Casualty Company of America („Travelers“) in einem Rechtsstreit über Versicherungsschutz ein summarisches Urteil zuzusprechen. Der Rechtsstreit über den Versicherungsschutz ergab sich aus dem Vertrag zwischen BCC Partners, LLC („BCC“) und Ben F. Blanton Construction, Inc. („Blanton“) vom Juni 2015 über den Bau eines Apartmentkomplexes in Missouri namens „Vue Project“. Gemäß dem Vertrag war der Bauunternehmer Blanton verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen. Blanton schloss eine Police bei Travelers ab, wonach Blanton als „benannter Versicherter” und der Bauträger BCC als „zusätzlich benannter Versicherter” aufgeführt waren. 

Im Dezember 2015, mitten während der Bauarbeiten, versagte eine Stützmauer auf der Baustelle, was zu Verzögerungen und Schäden führte. Es kam zu einem Rechtsstreit zwischen Blanton, BCC, verschiedenen Subunternehmern und Travelers. Sowohl BCC als auch Blanton reichten Forderungen bei Travelers ein, die 1,3 Millionen Dollar auf ein Treuhandkonto zahlte, das zwischen den Empfängern aufgeteilt wurde. Im Schiedsverfahren erhielt BCC von Blanton eine Entschädigung in Höhe von über 7,2 Millionen Dollar. Blanton meldete daraufhin Insolvenz an. Blanton verklagte Travelers außerdem auf die Kosten für die Entfernung und den Ersatz der eingestürzten Stützmauer und erhielt über 330.000 Dollar zugesprochen. 

Im Juni 2016 meldete BCC Travelers einen weiteren Versicherungsanspruch im Rahmen der Police gemäß seinem Status als „zusätzlich benannter Versicherter“ für angebliche Mietausfälle und andere weiche Kosten im Zusammenhang mit den durch die versagende Stützmauer verursachten Bauverzögerungen. Obwohl Travelers BCC unter Vorbehalt von Rechten 200.000 US-Dollar vorstreckte, untersuchte es den Anspruch während der gesamten Jahre 2017 und 2018 weiter. Letztendlich lehnte Travelers im März 2019 die Deckung für den Anspruch von BCC ab und forderte die Rückzahlung der Vorauszahlung. Im Juni 2022 forderte BCC 1,4 Millionen Dollar für unbezahlte Mietausfälle und weiche Kosten. Travelers weigerte sich zu zahlen und bekräftigte erneut sein Recht auf Rückzahlung der Vorauszahlung in Höhe von 200.000 Dollar. 

Es kam erneut zu einem Rechtsstreit. Im August 2022 verklagte BCC Travelers wegen Vertragsbruchs und ungerechtfertigter Zahlungsverweigerung nach dem Recht des Bundesstaates Missouri. Das Bezirksgericht gab dem Antrag von Travelers auf ein summarisches Urteil in beiden Fällen statt. Es folgte die Berufung. 

In einer kurzen Stellungnahme bestätigte der Achte Circuit die Entscheidung des Bezirksgerichts zugunsten von Travelers. Entscheidend war dabei der Status von BCC als „zusätzlich benannter Versicherter” und nicht als „benannter Versicherter”. Während Blanton ein „benannter Versicherter” war, war BCC gemäß der Police ein „zusätzlich benannter Versicherter”. Der Achte Bundesberufungsgerichtshof stellte fest, dass die Begriffe „zusätzlich benannter Versicherter” und „benannter Versicherter” in der fraglichen Police unterschiedlich und eindeutig definiert waren. Die Parteien bestritten nicht, dass BCC ein „zusätzlich genannter Versicherter” im Sinne der Police war. Ein „zusätzlich genannter Versicherter” hatte jedoch einen engeren Versicherungsschutz im Rahmen der Police. Das Bezirksgericht stellte fest, dass gemäß den klaren und eindeutigen Bestimmungen der Police nur ein „genannter Versicherter” für Verluste bei Mieteinnahmen und weichen Kosten aufgrund bestimmter Bauverzögerungen versichert war. 

Unter anderem argumentierte BCC, dass diese Auslegung der Police logisch nicht sinnvoll sei, da nur BCC, der Bauträger, und nicht Blanton, der Auftragnehmer, Mietausfälle zu verzeichnen hätte. Das Argument war erfolglos. In der Bestätigung der Entscheidung der Vorinstanz bekräftigte der Achte Circuit, dass die Police „wie geschrieben durchgesetzt werden muss, wenn ihr Wortlaut klar und eindeutig ist“ und dass „die Police BCC nicht für Mietausfälle und weiche Kosten deckt, die nach den Bauverzögerungen beim Vue-Projekt entstanden sind“. 

Die Entscheidung dient sowohl Auftragnehmern als auch Eigentümern als Erinnerung daran, dass sie: 

• Stellen Sie sicher, dass Ihre Erwartungen hinsichtlich des Versicherungsschutzes, wie sie im Bauvertrag festgelegt sind, mit den Versicherungsbedingungen der tatsächlich abgeschlossenen Versicherungspolicen übereinstimmen. 
• verstehen, welche Deckungen den Parteien im Rahmen der Versicherungspolicen für Ihr Bauprojekt gewährt werden, insbesondere wenn die andere Vertragspartei die Police abschließt; und
• Beachten Sie, dass der Versicherungsschutz im Rahmen derselben Police für einen „benannten Versicherten“ und einen „zusätzlich benannten Versicherten“ unterschiedlich sein kann.