Erneute AFIDA-Durchsetzung: Wichtige Überlegungen für Energie- und Infrastrukturprojekte

Die erneute Fokussierung der Trump-Administration und des Kongresses auf die Durchsetzung des Agricultural Foreign Investment Disclosure Act von 1978 (AFIDA) stellt eine bedeutende Veränderung für Entwickler von Energie- und Infrastrukturprojekten in ausländischem Besitz dar. Seit seiner Verabschiedung wurden im Rahmen des AFIDA nur wenige Durchsetzungsstrafen verhängt. Nun, da ausländische Investitionen in landwirtschaftliche Flächen als nationales Sicherheitsproblem immer stärker unter die Lupe genommen werden - und inmitten mehrerer jüngster Vorschläge des Kongresses zur Ausweitung der Aufsicht und Verschärfung der Berichtspflichten - ist AFIDA wieder als Compliance-Risiko für Energieprojekte in Erscheinung getreten, insbesondere angesichts der zunehmenden Abhängigkeit von ausländischem Kapital in dieser Branche.

Dieses neue Umfeld für die Durchsetzung von Vorschriften wirft für Projektsponsoren, Investoren und Anwälte eine Reihe von rechtlichen, transaktionsbezogenen und Compliance-Überlegungen auf.

Überblick: AFIDA und seine Reichweite

AFIDA wurde zur Erfassung von Informationen über ausländisches Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen in den USA erlassen. Gemäß AFIDA und den dazugehörigen Verordnungen müssen Unternehmen mit mindestens 10 % direktem oder indirektem ausländischem Eigentum bestimmte Erwerbe, Veräußerungen und Nutzungsänderungen von landwirtschaftlichen Flächen in den USA an die Farm Service Agency des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) melden. Der Begriff "landwirtschaftliche Flächen" ist weit gefasst und umfasst Parzellen, die in den letzten fünf Jahren für Landwirtschaft, Viehzucht, Obstbau, Weinbau oder Holzproduktion genutzt wurden - Kategorien, die oft auch Flächen erfassen, die für die Entwicklung von Energie und Infrastruktur umgewidmet werden.

Das AFIDA verbietet zwar nicht den ausländischen Besitz, schreibt aber eine Meldepflicht vor und sieht erhebliche zivilrechtliche Strafen für die Nichtanmeldung oder die Vorlage falscher oder unvollständiger Informationen vor - möglicherweise bis zu 25 % des Marktwerts der Immobilie.

Wichtig ist, dass AFIDA nicht nur für direktes Eigentum an Grund und Boden gilt, sondern auch für Pachtrechte von 10 Jahren oder länger. Dienstbarkeitsrechte und bedingte zukünftige Rechte (einschließlich Optionen) sind ausdrücklich ausgeschlossen. 

Energie- und Infrastrukturprojekte mit langfristigen Standortrechten fallen häufig in den Zuständigkeitsbereich von AFIDA, insbesondere während der Bau- und Betriebsphase, wodurch eine Meldepflicht entsteht, die leicht übersehen werden kann.

Viele Staaten erlegen auch Melde- und Eigentumsbeschränkungen für landwirtschaftliche Flächen in ausländischem Besitz auf, die sich stark von denen des AFIDA unterscheiden können.

AFIDA-Durchsetzung

Das USDA hat die Aufgabe, im Rahmen von AFIDA Daten zu sammeln, zu verfolgen und zu melden sowie bei Nichteinhaltung zivilrechtliche Strafen in Höhe von bis zu 25 % des Marktwerts der Immobilie zu verhängen. 

Obwohl die AFIDA seit fast fünf Jahrzehnten besteht, war die Durchsetzungsaktivität in der Vergangenheit vor allem aufgrund von finanziellen und personellen Engpässen des USDA begrenzt. In den letzten Jahren ist jedoch der ausländische Besitz von Anteilen an landwirtschaftlichen Flächen in den USA explodiert - bis Dezember 2023 werden etwa 45 Millionen Hektar landwirtschaftlicher Flächen in den USA von ausländischen Unternehmen gehalten -, was eine erneute behördliche Überprüfung erforderlich macht. Die jüngsten Daten über die Verhängung von Strafen unterstreichen diesen Trend:

Viele der jüngsten Durchsetzungsmaßnahmen zielten auf erneuerbare und andere Energie- und Infrastrukturprojekte ab, was sowohl den Umfang ihres Landbesitzes als auch die zunehmende Präsenz ausländischen Kapitals bei Energieinfrastrukturinvestitionen widerspiegelt. Darüber hinaus wurden in den letzten Jahren angesichts des gestiegenen Bekanntheitsgrads der AFIDA mehrere Gesetzes- und Regulierungsvorschläge vorgelegt, die sich auf ihren Anwendungsbereich und ihre Funktionsweise auswirken würden, darunter mehr als drei im aktuellen Kongress eingebrachte Gesetzesentwürfe, die vor allem auf eine Verschärfung der Meldepflichten und eine bessere Durchsetzung abzielen. 

Dementsprechend sollte die Einhaltung der AFIDA- und anderer staatlicher Beschränkungen beim Erwerb, der Verpachtung oder der Erschließung von Grundstücken mit ausländischem Eigentum oder ausländischer Investitionsbeteiligung in Betracht gezogen werden. Die Projektteilnehmer sollten sich in den kommenden Jahren auf eine verstärkte Datenerfassung, häufigere Prüfungen und höhere Bußgeldbescheide einstellen und sich über die Entwicklung der Gesetzgebung und der Vorschriften in diesem Bereich auf dem Laufenden halten, soweit sich diese Änderungen auf die Anforderungen an die Einhaltung der Vorschriften auswirken können.

Schlussfolgerung

Die AFIDA-Durchsetzung, einst weitgehend oberflächlich, wird zu einem bedeutenden Compliance-Risiko für den Energie- und Infrastruktursektor. Da ausländische Investitionen weiterhin eine entscheidende Rolle bei der Projektentwicklung und -finanzierung spielen, können es sich die Projektteilnehmer nicht leisten, AFIDA als nachträglichen Gedanken zu behandeln.

Stattdessen sollten Investoren und Erschließungsunternehmen potenzielle AFIDA-Auslöser bereits in der Phase des Erwerbs, der Verpachtung und der Finanzierung von Grundstücken erkennen, Zusicherungen und Vereinbarungen zur Einhaltung der Vorschriften in die Transaktionsdokumente aufnehmen und sich auf eine verstärkte Kontrolle durch das USDA, den Kongress und die staatlichen Aufsichtsbehörden vorbereiten, die alle die landwirtschaftliche und ländliche Bodennutzung zunehmend unter dem Aspekt der nationalen Sicherheit betrachten. Angesichts der jüngsten Vorschläge des Kongresses zur Ausweitung der Aufsicht und zur Verschärfung der Berichtspflichten müssen die Beteiligten wachsam bleiben und sich über die Entwicklungen in der Gesetzgebung auf dem Laufenden halten, um die Einhaltung der Vorschriften in einer sich schnell entwickelnden Landschaft zu gewährleisten.