Reutilización de inmuebles comerciales en la era del comercio electrónico

La cuestión de si las propiedades comerciales antiguas pueden encontrar una nueva vida y generar flujo de caja es algo que ha preocupado al sector desde que comenzó la Gran Recesión y continuó hasta 2017, cuando se esperaba que llegara la «pared de vencimientos». Ahora que el mercado mira hacia el 2018, parece que la respuesta rotunda a esa pregunta es: «Sí, hay vida después de los recientes retos a los que se han enfrentado los ladrillos y el cemento». Es decir, si los gestores y promotores cuentan con algunos elementos clave y, como siempre, si tienen una ubicación favorable o la visión para crear una.

Aprovechar «la experiencia»

Para atraer clientes, el negocio debe tener productos que no se puedan obtener en ningún otro lugar con tanta facilidad o a un precio tan bajo, o bien la propiedad debe ofrecer una «experiencia» que acompañe a la transacción de compraventa. Aunque la idea de «experiencia» parece estar impulsada por el turismo, no es discriminatoria y se puede aplicar a casi cualquier iniciativa comercial. Los cines se han convertido en enormes salas con sillones reclinables e incluso cerveza y vino para crear una experiencia que ha ayudado a recuperar la asistencia a las salas en la era de Netflix. Del mismo modo, los centros comerciales y los locales comerciales más pequeños están en constante movimiento, ofreciendo eventos gratuitos para los niños y sus padres más allá de las fotos con Papá Noel, como flash mobs, clases de baile gratuitas, desfiles de moda y clases de cocina. Las gasolineras se han sumado a la iniciativa con vídeos cortos insertados en los surtidores para entretener mientras se repostan. Está claro que el carro está lleno de quienes aprovechan el concepto de «experiencia» para atraer clientes.

El complemento del concepto de «experiencia» es combinar un tipo de negocio con otro. Walter Robb, antiguo director ejecutivo de Whole Foods, ha ofrecido su opinión sobre el resultado de la fusión/adquisición de Whole Foods y Amazon. El tiempo lo dirá, pero él predice que la combinación del «entorno de experiencia» orgánico de las más de 400 tiendas de la marca Whole Foods está ahora en condiciones de expandirse exponencialmente con ventas directas a los consumidores para hacer frente a la creciente demanda de entregas de cenas tipo «Blue Apron». Se puede observar una combinación a menor escala con la oferta de Starbucks de Wi-Fi gratuito y numerosos «espacios de trabajo» donde se puede ver a los clientes instalándose durante horas. El análisis final es si esto genera ventas o solo fidelidad.

Junto con la «experiencia» y el «emparejamiento» en una propiedad comercial, hay una palabra atribuible a los millennials: «orgánico». Este término parece estar atrayendo a los compradores más jóvenes. Aunque los productos en sí mismos no cumplan los requisitos para ser considerados «orgánicos» según las restricciones federales, la actualización del uso de la energía con energías renovables, como la solar, puede ser suficiente para dar a la nueva propiedad ese aire vanguardista que hace que los posibles visitantes se sientan mejor con la «experiencia» de la propiedad. Las ventajas adicionales pueden incluir devoluciones de impuestos y beneficios por el uso de energías alternativas.

Otros tipos de comercio minorista que, según los expertos, sobrevivirán en última instancia a cualquier embestida del comercio electrónico son las tiendas de teléfonos y la venta de otros dispositivos de asistencia digital personal. La razón es que el cliente suele buscar ayuda para transferir datos, fotos, etc. del dispositivo antiguo al nuevo, y la ventaja de poder comparar diferentes planes y proveedores en un solo lugar. Otros tipos de productos que solo se pueden comprar en tiendas también pueden atraer a los clientes. Los franquiciados han negociado contra la venta directa de productos en las tiendas. Otros han mejorado su oferta incluyendo regularmente ventas especiales, muestras y degustaciones. Los productos de Trader Joe's se pueden comprar a través de Amazon en línea, pero el cliente no puede probarlos antes, una de las características distintivas que Trader Joe's, Costco y otros aprendieron desde el principio: dar a la gente lo que quiere: muestras gratuitas.

Todos los estudios sobre el mercado inmobiliario comercial coinciden en que el ritmo del cambio no solo no tiene precedentes, sino que es probable que siga acelerándose. Cabría preguntarse cuál sería la razón para investigar y desarrollar nuevos conceptos que probablemente quedarán obsoletos cuando llegue la próxima temporada navideña. Quizás la verdadera respuesta sea la mentalidad. Los propietarios y gestores necesitan contar con un equipo de I+D, no como un recurso provisional, sino integrado en las operaciones diarias. Los datos relativos a los inmuebles que fueron objeto de financiación a 10 años antes de la Gran Recesión muestran que el número de inmuebles comerciales que incumplieron sus obligaciones al vencimiento fue mucho menor de lo esperado. Por lo tanto, hay muchos inmuebles que buscan un nuevo concepto que podría derivarse de la creación de una «experiencia» para el cliente o visitante, combinando el uso con otro uso tecnológico, buscando un componente «orgánico» del uso o produciendo un bien o servicio que no se puede adquirir en ningún otro lugar.