Las ventajas y desventajas de construir de nuevo frente a renovar

El objetivo de los proyectos de construcción es maximizar los resultados finales. Analizar si una nueva construcción es mejor que una renovación, o viceversa, nos lleva a revisar algunos elementos fundamentales del desarrollo inmobiliario. En cierta medida, votar a favor de una opción no significa necesariamente estar en contra de la otra.

RENOVACIONES

En primer lugar, identifique los atributos positivos para renovar una estructura o desarrollo existente.

1. Ubicación, ubicación, ubicación

Una de las ventajas más evidentes puede ser que la estructura existente goza de una ubicación insustituible en el centro de una ciudad vibrante, frente al mar o en otro lugar pintoresco. La demolición para permitir la construcción de una nueva estructura es la alternativa obvia a la renovación de una estructura existente. Sin embargo, los planes integrales, las normas de zonificación e incluso las regiones de preservación histórica pueden limitar considerablemente la demolición como opción. Esto es especialmente cierto en zonas con requisitos de retranqueo más nuevos y agresivos con respecto a otras propiedades, la costa y los derechos aéreos.

Si el proyecto está mejor posicionado en una ubicación determinada, la renovación puede ser el único medio realista para llevarlo a cabo. Incluso si se dispone de permisos para la demolición en un lugar privilegiado, el retraso en la obtención de todas las notificaciones para proceder puede hacer que la espera resulte demasiado costosa.

2. Guerras comerciales

El actual embargo estadounidense y las amenazas de restricciones comerciales a nivel internacional, en ambos océanos, son un tema importante para todas las propiedades que planean crecer verticalmente en los próximos 12 meses. Las fluctuaciones en los precios del acero y el aluminio están obligando a las partes de los contratos de construcción a negociar quién asumirá el riesgo de que los costes de las materias primas aumenten drásticamente por encima de los precios actuales del mercado. La renovación de un edificio existente puede minimizar o eliminar la necesidad de adquirir elementos de gran valor y situar el desarrollo por delante de las nuevas construcciones a corto plazo.

3. Velocidad

En teoría, adquirir un edificio ya construido podría significar que el proyecto esté listo para entrar a vivir mucho más rápido. Esto, por supuesto, depende de la magnitud de la renovación. Si el proyecto consiste principalmente en reformar el interior, renovar el revestimiento y los acabados exteriores, el tiempo de entrega de una propiedad que genere ingresos se verá muy reducido si se utiliza la estructura existente.

4. Subvenciones y exenciones fiscales

Si la renovación de un proyecto existente se encuentra en una zona que el gobierno local está tratando de reurbanizar, es posible que existan exenciones fiscales y subvenciones en efectivo que se puedan aplicar al coste de la renovación de la construcción. Además, debido a que muchos inmuebles comerciales fueron recuperados por los prestamistas tras la Gran Recesión de 2008, todavía hay una serie de inmuebles desarrollados disponibles en proceso de subasta. La búsqueda de gangas entre los inmuebles que están en manos de la comunidad crediticia, que por lo general no está en condiciones de llevar a cabo la remodelación de los mismos, puede ser un punto de partida rentable.

NUEVA CONSTRUCCIÓN

Ahora que se han examinado las «ventajas» de la renovación de estructuras existentes, una comparación de las «ventajas» de la nueva construcción ayudará a comparar el coste, el tiempo y la combinación de ambos en la finalización de una promoción.

1. Problemas con la infraestructura existente

Dependiendo de la antigüedad de la estructura existente, puede haber múltiples niveles de nuevos requisitos para adaptar una propiedad existente al código de construcción aplicable o para garantizar el cumplimiento de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA). La renovación de estructuras antiguas a menudo se ve obstaculizada por la falta de planos precisos que definan las particularidades de los sistemas eléctricos, de climatización y de fontanería existentes. Una evaluación de la ADA y del código de la propiedad puede ser especialmente importante antes de comprometerse a una renovación, ya que un proyecto puede requerir el derribo de partes de la propiedad para cumplir con la ley una vez que la propiedad cambie de propietario, o si se planean renovaciones importantes.

Las nuevas construcciones pueden proporcionar una vía para completar el proyecto de forma rentable sin tener que excavar y remediar el historial de la estructura, ni sortear las infracciones del código, lo que puede provocar graves retrasos en la obtención de los planos de diseño y las aprobaciones necesarias para resolver estos problemas.

2. Problemas de toxicidad

Incluso los edificios relativamente nuevos pueden presentar costosos problemas de rehabilitación si contienen sustancias tóxicas que deben eliminarse de forma segura. Los edificios construidos antes de la década de 1980 que contienen amianto pueden seguir siendo un problema, aunque los costes de eliminación del amianto han disminuido, ya que este tipo de rehabilitación está ahora más extendido. La toxicidad biológica puede ser otro problema, especialmente si la propiedad ha estado parcial o totalmente a oscuras durante un periodo de tiempo (por ejemplo, ratas y murciélagos). Algunas especies de animales infestantes están protegidas por la ley en cuanto a las estaciones del año en las que pueden ser eliminadas legalmente.

Las nuevas construcciones eliminan la preocupación por los materiales tóxicos existentes. Un promotor inmobiliario de nuevas construcciones puede seguir enfrentándose a retos medioambientales, como la presencia de fauna protegida en el terreno que se va a urbanizar, lo que quizá no sea un problema en el caso de una estructura ya existente.

3. Cuestiones del siglo XXI

Por último, pero no menos importante en la lista de posibles «ventajas» a favor de las nuevas construcciones, está la consideración de cómo ha cambiado el uso de los edificios comerciales, con una mayor capacidad para garantizar que la propiedad esté equipada para competir en el siglo XXI. Comenzando por las certificaciones LEED, muy apreciadas por los propietarios, los prestamistas y los usuarios finales, es mucho más fácil construir un edificio comercial que satisfaga los deseos y necesidades de los millennials y sus descendientes.

El tiempo dirá si una mejor protección contra huracanes, tornados y otros fenómenos naturales dictará nuevos y mejores medios y métodos de construcción para el diseño más allá de los elementos exigidos por la normativa, como el vidrio. Además, la capacidad de proporcionar un espacio interior compatible con wifi y otras ventajas tecnológicas casi siempre favorece a las nuevas construcciones.

4. Aparcamiento y acceso al transporte público

Dependiendo de la ubicación geográfica, esta última categoría podría favorecer en gran medida la renovación o la nueva construcción. Por ejemplo, el corredor noreste de los Estados Unidos cuenta con un sistema de transporte público bien establecido que beneficiaría a las propiedades ya desarrolladas. Sin embargo, en el sur, donde el transporte público se encuentra en una fase relativamente incipiente, las decisiones pueden cambiar drásticamente en lo que respecta a las necesidades de aparcamiento durante la vida útil de la propiedad y al atractivo del emplazamiento con acceso directo al transporte público.

Las ventajas y desventajas enumeradas aquí son un punto de partida para decidir entre renovar o construir de nuevo, y ponen de relieve que no hay una respuesta correcta en cuanto a cuál de las dos opciones será siempre la más favorable.