Consejos para la reestructuración de deudores inmobiliarios con un solo activo
Agosto 7, 2020
Este artículo apareció originalmente en Law360 y se vuelve a publicar aquí con permiso.
A medida que el apoyo proporcionado por las medidas gubernamentales durante la pandemia comienza a debilitarse, la ola prevista de casos de medianas y pequeñas empresas acogidas al Capítulo 11 incluirá sin duda un número considerable de deudores inmobiliarios con un único activo.
Esto ocurrirá a pesar de que los tipos de interés se mantendrán en mínimos históricos, ya que las tasas de desocupación y los precios de los alquileres se han visto afectados por la confluencia del comercio electrónico, las alternativas de trabajo desde casa y las preocupaciones por la pandemia. A juzgar por la experiencia pasada durante la Gran Recesión, la gran mayoría de estos deudores serán deudores con activos de entre 1 y 10 millones de dólares y se concentrarán en Nueva York, California y Texas.
Los casos de bienes inmuebles únicos son difíciles desde el punto de vista del deudor. Las disposiciones sobre bienes inmuebles únicos, que datan de 1994, surgieron debido a la percepción de abuso por parte de los deudores y para corregir la relativa injusticia de los largos retrasos que suponían una carga para los prestamistas.
De hecho, se podría argumentar que los casos inmobiliarios de un solo activo son un tipo de casos de «mala fe leve» en los que el deudor tiene pocos empleados, pocos acreedores no garantizados, un solo activo gravado, un historial fallido de intentos de reestructuración extrajudicial y se ha declarado en quiebra en vísperas de la ejecución hipotecaria para obtener el beneficio de la suspensión automática.
Lo que suele faltar en un caso inmobiliario de buena fe con un único activo es la intención del deudor de frustrar los esfuerzos legítimos del acreedor garantizado sin ninguna posibilidad de salir de la quiebra.
En cualquier caso, al igual que cualquier otro caso del Capítulo 11, un caso inmobiliario de un solo activo puede ser desestimado por mala fe y, en este tipo de casos, muchos de los fundamentos fácticos negativos son obvios e indiscutibles. Quizás por eso, según un estudio reciente, la mayoría de los casos inmobiliarios de un solo activo terminan siendo desestimados. Por lo tanto, el abogado de un posible deudor inmobiliario con un único activo debe considerar cuidadosamente los obstáculos y los plazos que habrá que superar para llegar a una conclusión satisfactoria del caso.
Esto ocurrirá a pesar de que los tipos de interés se mantendrán en mínimos históricos, ya que las tasas de desocupación y los precios de los alquileres se han visto afectados por la confluencia del comercio electrónico, las alternativas de trabajo desde casa y las preocupaciones por la pandemia. A juzgar por la experiencia pasada durante la Gran Recesión, la gran mayoría de estos deudores serán deudores con activos de entre 1 y 10 millones de dólares y se concentrarán en Nueva York, California y Texas.
Los casos de bienes inmuebles únicos son difíciles desde el punto de vista del deudor. Las disposiciones sobre bienes inmuebles únicos, que datan de 1994, surgieron debido a la percepción de abuso por parte de los deudores y para corregir la relativa injusticia de los largos retrasos que suponían una carga para los prestamistas.
De hecho, se podría argumentar que los casos inmobiliarios de un solo activo son un tipo de casos de «mala fe leve» en los que el deudor tiene pocos empleados, pocos acreedores no garantizados, un solo activo gravado, un historial fallido de intentos de reestructuración extrajudicial y se ha declarado en quiebra en vísperas de la ejecución hipotecaria para obtener el beneficio de la suspensión automática.
Lo que suele faltar en un caso inmobiliario de buena fe con un único activo es la intención del deudor de frustrar los esfuerzos legítimos del acreedor garantizado sin ninguna posibilidad de salir de la quiebra.
En cualquier caso, al igual que cualquier otro caso del Capítulo 11, un caso inmobiliario de un solo activo puede ser desestimado por mala fe y, en este tipo de casos, muchos de los fundamentos fácticos negativos son obvios e indiscutibles. Quizás por eso, según un estudio reciente, la mayoría de los casos inmobiliarios de un solo activo terminan siendo desestimados. Por lo tanto, el abogado de un posible deudor inmobiliario con un único activo debe considerar cuidadosamente los obstáculos y los plazos que habrá que superar para llegar a una conclusión satisfactoria del caso.
¿Qué es un inmueble de activo único?
El término «bien inmueble único» se define en el Título 11 del Código de los Estados Unidos, Sección 101(51B), comoBienes inmuebles que constituyan una única propiedad o proyecto, distintos de los bienes inmuebles residenciales con menos de cuatro unidades residenciales, que generen la mayor parte de los ingresos brutos de un deudor que no sea un agricultor familiar y en los que el deudor no realice ninguna actividad comercial significativa, salvo la explotación de los bienes inmuebles y las actividades conexas.
Varios de los elementos de esta definición han sido objeto de litigio. Quizás el más analizado sea el requisito de que prácticamente todos los ingresos brutos del deudor procedan de bienes inmuebles.
Los tribunales han creado una prueba utilizando el enfoque de ingresos activos o pasivos, en la que los ingresos pasivos se incluyen en los bienes inmuebles de un solo activo y los activos no. Utilizando este análisis, los tribunales han concluido que, por ejemplo, los hoteles, los campos de golf y los puertos deportivos no son bienes inmuebles de un solo activo.
Otro elemento de la definición que suele ser objeto de litigios es si los bienes inmuebles constituyen un único proyecto. La prueba más utilizada por los tribunales se centra en el deudor y en si este trata los múltiples bienes inmuebles como vinculados en el marco de un plan operativo empresarial común.
El formulario oficial de solicitud del Capítulo 11, formulario 201, utilizado para iniciar un caso del Capítulo 11, contiene una pregunta, la número 7, relativa a la naturaleza del negocio del deudor y pregunta si el deudor es un activo inmobiliario único.
Sin dicha autoidentificación, un deudor no entra en la categoría de bienes inmuebles de activo único a menos que lo determine un tribunal. Como se explica más adelante, si el deudor puede, de buena fe, no autoidentificarse en la categoría de bienes inmuebles de activo único, esto puede suavizar algunos de los plazos y obstáculos onerosos que se imponen a un deudor de bienes inmuebles de activo único.
La suspensión automática
La principal ventaja para un deudor inmobiliario con un único activo al presentar un caso del Capítulo 11 es obtener la suspensión automática de la ejecución hipotecaria o cualquier otra acción por parte del acreedor garantizado. Sin embargo, a diferencia de otros deudores que pueden disfrutar de la protección de la suspensión automática durante muchos meses, los deudores inmobiliarios con un único activo tienen un período limitado de protección de la suspensión y varios obstáculos importantes para conservar esa protección.En virtud del título 11 del Código de los Estados Unidos, sección 362(d)(3), un acreedor garantizado de un deudor inmobiliario con un único activo tiene derecho a una exención de la suspensión automática, a menos que el deudor haya comenzado a realizar pagos con intereses a la tasa no morosa establecida en el pagaré del acreedor garantizado o haya presentado un plan de reorganización que tenga una posibilidad razonable de ser confirmado en un plazo razonable.
Cualquiera de estos difíciles obstáculos debe superarse en un plazo de 30 días a partir de la fecha en que el tribunal determine que el deudor es un deudor inmobiliario con un único activo, o en un plazo de 90 días a partir de la presentación de la solicitud del Capítulo 11, lo que sea posterior. De no ser así, y a menos que el tribunal amplíe el plazo de 90 días por una causa justificada mediante una orden dictada dentro de dicho plazo, es casi seguro que se concederá la exención.
Consideraciones tácticas
Dado que los plazos de la Sección 362(d)(3) no comienzan a correr hasta 90 días después de la fecha de la solicitud o 30 días después de la determinación del tribunal sobre la condición de bien inmueble único, lo más conveniente para el deudor es retrasar dicha determinación el mayor tiempo posible.
Si se admite la condición de bien inmueble único en la solicitud, el deudor no tendrá más remedio que empezar a realizar pagos o presentar un plan razonablemente confirmable en un plazo de 90 días a partir del inicio del procedimiento.
Los deudores de bienes inmuebles únicos han intentado en ocasiones cambiar su autodesignación alegando que fueron mal asesorados o mal informados. Si bien un deudor puede modificar su solicitud y cambiar su designación según lo permitido por las Normas Federales de Procedimiento Concursal, el tribunal puede considerar la designación inicial como una admisión y tenerla en cuenta como prueba en su resolución. El tribunal también puede otorgar a dicha resolución efecto retroactivo a la fecha de la solicitud.
Si se admite la condición de bien inmueble único en la solicitud, el deudor no tendrá más remedio que empezar a realizar pagos o presentar un plan razonablemente confirmable en un plazo de 90 días a partir del inicio del procedimiento.
Los deudores de bienes inmuebles únicos han intentado en ocasiones cambiar su autodesignación alegando que fueron mal asesorados o mal informados. Si bien un deudor puede modificar su solicitud y cambiar su designación según lo permitido por las Normas Federales de Procedimiento Concursal, el tribunal puede considerar la designación inicial como una admisión y tenerla en cuenta como prueba en su resolución. El tribunal también puede otorgar a dicha resolución efecto retroactivo a la fecha de la solicitud.
Conclusión
Si es posible, se debe evitar la autodesignación de bienes inmuebles como activos únicos. No es casualidad que la mayoría de los casos de bienes inmuebles como activos únicos terminen siendo desestimados y no como reorganizaciones exitosas o incluso ventas. Por otro lado, el acreedor garantizado diligente, a menos que el deudor se haya autodesignado, debe actuar lo antes posible para designar el bien inmueble como activo único y solicitar que sea retroactivo a partir de la fecha de la solicitud.
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