« Demande écrite qualifiée » en vertu de la loi RESPA – Pas de formule magique, mais les bonnes questions doivent être posées

Pour la première fois, la Cour d'appel fédérale du neuvième circuit s'est récemment prononcée sur ce qui constitue une « demande écrite qualifiée » au sens de la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), 12 U.S.C. Section 2605(e), dans l'affaire Medrano et al. c. Flagstar Bank, FSB et al., 2012 U.S. App. LEXIS 25274 (9e Cir. 11 décembre 2012). Bien que la Cour ait estimé qu'il n'existait pas de termes « magiques » permettant à une demande écrite d'être considérée comme une demande écrite qualifiée (QWR) au sens de la RESPA, qui obligerait un organisme de crédit hypothécaire à y répondre, dans l'affaire Medrano, la Cour s'est néanmoins rangée du côté de l'organisme de crédit hypothécaire, car les lettres de l'emprunteur ne soulevaient pas les questions appropriées nécessaires pour que ces lettres soient considérées comme des QWR.

La section 2605(e) exige qu'un gestionnaire de prêts hypothécaires, dès réception d'une QWR de la part d'un emprunteur, (a) accuse réception de la QWR dans un certain délai, et (b) apporte les corrections appropriées ou réponde par écrit en fournissant des explications claires et précises. 12 U.S.C. §§ 2605(e)(1)(A) & (e)(2). Une QWR est définie dans la loi comme « une correspondance écrite, autre qu'un avis sur un coupon de paiement ou tout autre moyen de paiement fourni par le gestionnaire, qui »,

(i) comprend, ou permet autrement au prestataire de services d'identifier, le nom et le compte de l'emprunteur ; et

(ii) comprend une déclaration exposant les raisons pour lesquelles l'emprunteur estime, dans la mesure applicable, que le compte comporte une erreur ou fournit au gestionnaire suffisamment de détails concernant les autres informations demandées par l'emprunteur.

Id. § 2605(e)(1)(B). Le non-respect de ces exigences peut engager la responsabilité du prestataire de services.Id. § 2605(f). 

À Medrano, les emprunteurs ont acheté une maison et ont conclu un contrat de prêt immobilier, géré par Flagstar. Le remboursement mensuel des emprunteurs comprenait des versements de capital et d'intérêts, ainsi que des versements fiduciaires pour les taxes foncières et les assurances. Par la suite, Flagstar a informé les emprunteurs que leur compte fiduciaire ne disposait pas de fonds suffisants et leur a demandé d'augmenter leur remboursement mensuel de 1 917,68 $ à 2 676,08 $. Flagstar a également donné aux emprunteurs la possibilité d'effectuer un paiement unique pour couvrir le déficit. Contestant l'augmentation du montant des mensualités, l'avocat des emprunteurs a envoyé trois lettres à Flagstar, y compris à l'avocat de Flagstar, indiquant que l'augmentation du paiement était invalide car le courtier des emprunteurs leur avait précédemment indiqué que leurs mensualités ne dépasseraient pas 1 900 dollars par mois. L'avocat des emprunteurs a exigé que Flagstar corrige le compte de prêt. Flagstar n'a pas répondu aux lettres et n'a apporté aucune modification au compte des emprunteurs. Les emprunteurs ont poursuivi Flagstar en justice pour violation de la loi de l'État et de la RESPA. Le tribunal de district a accepté la requête en irrecevabilité de Flagstar, et la Cour d'appel du neuvième circuit a confirmé cette décision.

La Cour a tout d'abord souligné qu'elle n'avait jamais eu l'occasion d'interpréter l'article 2605(e). Elle a ensuite toutefois fait remarquer que la Cour d'appel du septième circuit, dans l'affaire Catalan c. GMAC Mortgage Corp. 629 F.3d 676 (7th Cir. 2011), avait déjà examiné la portée de l'article 2605(e) et avait jugé que cet article devait être interprété de manière large et que toute « demande écrite raisonnablement formulée visant à obtenir des informations sur un compte peut constituer une demande écrite qualifiée ». (Pour une analyse de l'affaire Catalan, voir http://www.cfslbulletin.com/2011/01/14/any-reasonably-stated-written-request-for-account-information-can-be-qualified-written-request-under-respa/.) La Cour d'appel du neuvième circuit a suivi l'interprétation large de l'article 2605(e) donnée par la Cour d'appel du septième circuit, estimant que la RESPA n'exigeait pas de « mots magiques » pour qu'une correspondance soit considérée comme une QWR.

Néanmoins, la Cour d'appel du neuvième circuit a estimé que la correspondance des emprunteurs ne répondait pas aux critères d'une QWR, car les trois lettres des emprunteurs constituaient « des contestations des conditions du prêt et des documents hypothécaires et non des litiges concernant la gestion du prêt par Flagstar ». Étant donné que les emprunteurs contestaient le montant des mensualités dues au titre de leur prêt, la Cour a considéré que leur correspondance constituait essentiellement une demande de modification du contrat de prêt, et non un problème de gestion, et qu'elle aurait dû être adressée au prêteur des emprunteurs. Par conséquent, les lettres des emprunteurs ne constituaient pas des QWR au sens de la RESPA, et Flagstar, en tant que gestionnaire, n'avait pas l'obligation d'y répondre. 

Bien que la Cour d'appel du neuvième circuit ait reconnu que l'article 2605(e) devait être interprété de manière à promouvoir « l'objectif général de réparation » de la RESPA, la décision rendue par la Cour dans l'affaire Medrano tente d'équilibrer les droits des emprunteurs et ceux des gestionnaires de prêts, qui peuvent être submergés par un volume important de demandes et de correspondances. Il reste à voir si d'autres cours d'appel se rallieront à la décision de la Cour d'appel du neuvième circuit si elles sont saisies d'affaires similaires.