COVID-19 et baux commerciaux au Texas : examen des clauses de force majeure et d'impossibilité d'exécution

Alors que les conséquences de la pandémie de COVID-19 continuent de peser sur notre économie, il est essentiel que les propriétaires et les locataires commerciaux connaissent les options possibles en matière de loyer ou d'autres mesures d'allègement dans le cadre des baux existants pour les propriétés commerciales au Texas. La pandémie a certainement causé des perturbations empêchant les locataires commerciaux de satisfaire à leurs obligations locatives, y compris le paiement du loyer. Cet article traite de la loi sur la force majeure et l'impossibilité d'exécution au Texas, et de la manière dont elle pourrait s'appliquer aux obligations locatives commerciales perturbées par la pandémie.

Clause de force majeure

En vertu de la loi texane, la question de savoir si un locataire peut prétendre à une réduction de loyer relève d'une analyse au cas par cas, fondée sur les conditions négociées dans le bail. Si le bail contient une clause de force majeure, les parties doivent l'examiner attentivement et s'y conformer. Le terme « force majeure » désigne généralement un événement, tel qu'un « cas de force majeure », échappant au contrôle raisonnable des parties au bail, qui intervient pour créer une impossibilité contractuelle et excuse ainsi l'exécution du bail.  Voir Virginia Power Energy Mktg., Inc. c. Apache Corp., 297 S.W.3d 397, 400 (Tex. App.—Houston [14e dist.] 2009, requête rejetée).  En vertu de la loi texane, un « cas de force majeure » ne dégage généralement pas une partie de ses obligations en vertu d'un bail, sauf si les parties en conviennent expressément autrement en incluant une clause de force majeure applicable.  Voir, par exemple, GT & MC, Inc. c. Texas City Ref., Inc., 822 S.W.2d 252, 259 (Tex. App.—Houston [1st Dist.] 1991, requête rejetée).  Les tribunaux texans se basent sur le libellé spécifique d'un bail pour déterminer la portée et l'effet d'une clause de force majeure plutôt que de s'appuyer sur une définition traditionnelle du terme.  Voir Virginia Power Energy Mktg., 297 S.W.3d à 402 ; voir également Zurich Am. Ins. Co. c. Hunt Petrol. (AEC), Inc., 157 S.W.3d 462, 466 (Tex.App.-Houston [14e dist.] 2004, sans requête) ; voir également Perlman c. Pioneer Ltd. P'ship, 918 F.2d 1244, 1248 n. 5 (5e Cir.1990). Par conséquent, le libellé du bail est déterminant pour établir si un cas de force majeure s'est effectivement produit.

Les tribunaux texans interprètent les clauses de force majeure de manière restrictive, et celles-ci ne s'appliquent donc généralement que lorsque l'événement imprévu est expressément mentionné dans la clause. Par conséquent, la possibilité pour un locataire d'être dispensé de ses obligations locatives en raison de la pandémie de COVID-19 dépendra de la formulation précise utilisée dans la clause de force majeure.  Par exemple, si la clause utilise explicitement des termes tels que « pandémie », « épidémie », « maladie », « quarantaine », « mesure gouvernementale », « état d'urgence » ou « ordre gouvernemental », le locataire pourra invoquer la force majeure comme moyen de défense affirmatif pour justifier son inexécution ou sa violation anticipée des obligations qui lui incombent en vertu du bail, selon les circonstances.  Même si la clause de force majeure s'applique à une perturbation causée par la pandémie, un locataire en défaut doit démontrer que ses obligations en vertu du bail ont été effectivement empêchées par l'événement de force majeure ; il ne suffit pas que ce locataire démontre qu'il est en défaut « simplement parce que l'exécution est devenue plus lourde sur le plan économique que ce qu'une partie avait prévu ».  Valero Transmission Co. c. Mitchell Energy Corp., 743 S.W.2d 658, 663 (Tex. App.–Houston [1st Disc.] 1987, sans ordonnance).

Autres moyens de défense en common law

Si un bail ne contient pas de clause de force majeure, ou si cette clause n'empêche pas explicitement un locataire d'invoquer la force majeure comme moyen de défense, le locataire peut faire valoir que son manquement est justifié par la doctrine de l'impossibilité d'exécution.  Les tribunaux texans ont qualifié la défense d'impossibilité d'exécution d'« impossibilité d'exécution », d'« impraticabilité commerciale » et de « frustration du but », mais il n'y a pas de distinction fonctionnelle entre ces doctrines. Quel que soit le terme utilisé, une partie en défaut peut faire valoir que son manquement est justifié parce que l'exécution était impossible ou impraticable.

Impossibilité

Le Texas reconnaît deux types d'impossibilité : (1) objective et (2) subjective. Janak c. Federal Deposit Ins. Corp., 586 S.W.2d 902, 906–07 (Tex. Civ. App.—Houston [1st Dist.] 1979, sans ordonnance).  L'impossibilité objective se rapporte uniquement à la nature de la promesse, ce qui signifie que quelque chose est impossible si cela ne peut absolument pas être fait. Voir id à 906. Par exemple, si un locataire n'est pas autorisé à quitter ou à abandonner les locaux loués, ou une partie de ceux-ci, mais qu'il est contraint de le faire en vertu de la loi ou de la réglementation applicable, une cour d'appel peut conclure qu'il est en réalité impossible pour le locataire d'occuper et d'exploiter son entreprise dans les locaux loués.  L'impossibilité subjective se rapporte uniquement à l'impossibilité qui est entièrement due à la nature du locataire en question, ce qui signifie que ce locataire en particulier ne peut pas le faire. Voir id. Par exemple, si un locataire ne peut pas s'acquitter de son obligation de payer le loyer ou d'autres obligations financières en raison de son incapacité financière à le faire, un tribunal de révision peut déterminer qu'il est impossible uniquement pour ce locataire en particulier de satisfaire à ces obligations financières.  Selon les circonstances, un locataire peut invoquer l'impossibilité objective comme moyen de défense en cas de violation d'un bail commercial, mais il ne peut échapper à sa responsabilité en invoquant l'impossibilité subjective, car celle-ci ne le libère pas de l'obligation qui lui incombe en vertu du bail. Voir id.

Le Texas reconnaît également deux types d'impossibilité objective : (1) l'impossibilité objective initiale, qui existe au moment de la conclusion du bail, et (2) l'impossibilité objective survenue après coup, qui survient après la conclusion du bail. Voir id. L'impossibilité objective initiale sert généralement de moyen de défense en cas de violation du bail par le locataire, à moins que celui-ci ne sache que l'exécution de son obligation est réellement impossible au moment de la conclusion du bail.  Voir id. Dans ce cas particulier, le propriétaire et le locataire devraient se référer à la doctrine de l'erreur réciproque pour résoudre le problème. L'impossibilité objective survenue peut servir de moyen de défense en cas de violation du bail par le locataire, mais uniquement si l'événement qui rend impossible l'exécution de l'obligation du locataire n'était pas prévisible et si le risque lié à cet événement n'aurait pas pu être réparti au moment de la conclusion du bail.  Voir Centex Corp. c. Dalton, 840 S.W.2d 952, 954 (Tex. 1992). Par exemple, si un locataire est tenu d'entretenir le système de chauffage, de ventilation et de climatisation dans les locaux loués, mais qu'il n'est pas autorisé à entrer dans les locaux loués en vertu de la loi ou de la réglementation applicable, une cour d'appel peut déterminer qu'il est effectivement impossible d'effectuer l'entretien. 

Lorsqu'on examine si l'obligation d'un locataire en vertu d'un bail est impossible à remplir en raison d'une perturbation liée à la pandémie, il est important de garder à l'esprit que les tribunaux du Texas, une fois encore, appliquent cette défense de manière restrictive et ne considéreraient probablement comme moyen de défense qu'une impossibilité objective initiale si celle-ci n'était pas connue au moment de la conclusion du bail ou une impossibilité objective survenue postérieurement.  Par exemple, les réglementations ou décrets gouvernementaux imprévus découlant de la pandémie de COVID-19, tels que l'interdiction d'exploiter une entreprise dans des locaux loués ou la distanciation sociale, peuvent donner lieu à un moyen de défense valable dans l'une ou l'autre des catégories susmentionnées. Toutefois, il est très improbable qu'un locataire puisse invoquer avec succès le moyen de défense fondé sur l'impossibilité subjective, car celui-ci repose principalement sur l'impossibilité ou la gêne individuelle.

Impraticabilité

Contrairement à la partie « impossibilité » de la défense décrite ci-dessus, l'impraticabilité signifie que l'exécution est extrêmement difficile plutôt que réellement impossible.  Comme indiqué précédemment, les notions d'impossibilité d'exécution, d'impraticabilité commerciale et de frustration du but recherché sont toutes fonctionnellement identiques, de sorte que les frontières entre elles sont généralement assez floues. Voir H. B. Zachry Co. c. Travelers Indem. Co., 391 F.2d 43, 48 (5e Cir. 1968) ; voir également Ramirez Co., Inc. c. Housing Authority of City of Houston, 777 S.W.2d 167, 172 n.11 (Tex. App.—Houston [14e dist.] 1989, sans ordonnance).  Les tribunaux texans qui ont examiné la défense fondée sur l'impossibilité d'exécution ont cité l'article 261 du Restatement (Second) of Contracts, qui dispose : « Lorsque, après la conclusion d'un contrat, l'exécution par une partie devient impossible sans faute de sa part en raison de la survenance d'un événement dont la non-survenance était une hypothèse fondamentale sur laquelle le contrat était fondé, son obligation d'exécuter cette prestation est levée, sauf si le libellé ou les circonstances indiquent le contraire. » En particulier, la Cour suprême du Texas a cité la loi susmentionnée, traitant de l'impossibilité d'exécution survenue (comme indiqué précédemment), car elle permet la libération de l'obligation d'exécution d'une partie « même si l'événement n'a pas rendu l'exécution absolument impossible ». Restatement (Second) of Contracts § 261 cmt. d. Cependant, l'affaire citant la loi susmentionnée n'abordait pas directement la défense d'impossibilité d'exécution.  La disposition relative à l'impossibilité d'exécution a été citée dans la description d'une affaire impliquant une défense fondée sur une réglementation survenue qui avait rendu impossible l'exécution d'une partie, mais la Cour suprême du Texas n'a pas réellement déterminé si l'approche du Restatement s'applique à des circonstances qui ne sont pas considérées comme absolument impossibles.  Malheureusement, il existe peu d'affaires au Texas en dehors du domaine de la vente de marchandises qui déterminent si une partie qui a manqué à ses obligations peut être excusée par la défense d'impossibilité d'exécution fondée sur une perturbation résultant d'événements analogues à la pandémie.  

Conclusion

Comme indiqué précédemment, l'application d'une clause de force majeure ou de tout autre moyen de défense fondé sur la common law afin d'obtenir une réduction de loyer pour le locataire en vertu de la loi du Texas nécessite une analyse très précise des faits.  Même si un locataire ne parvient pas à obtenir un allègement de loyer, le propriétaire devrait envisager d'être ouvert à la négociation d'un plan de paiement du loyer pour ce locataire, car s'il choisit de l'expulser, il pourrait avoir beaucoup de mal à relouer les locaux pendant la pandémie et probablement pendant les mois qui suivront.  

Notre équipe immobilière chez Foley est à la disposition des locataires commerciaux ou des propriétaires pour les aider à analyser (i) si un locataire a un argument valable pour obtenir une réduction de loyer sur la base des moyens de défense décrits ci-dessus et (ii) comment utiliser une approche stratégique pour coopérer avec le propriétaire ou le locataire, selon le cas, afin de négocier un plan de paiement du loyer pour faire face à l'impact néfaste de la pandémie.

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