Le huitième circuit confirme le jugement sommaire rendu en faveur de l'assureur dans le cadre d'un litige avec le propriétaire d'un projet de construction au sujet de la perte de revenus locatifs.

Le lundi 9 juin 2025, la Cour d'appel du huitième circuit a statué qu'un promoteur immobilier du Missouri ne pouvait pas récupérer les indemnités d'assurance pour la perte de revenus locatifs résultant de la défaillance d'un mur de soutènement qui avait entraîné des retards dans la construction d'un projet d'immeuble d'appartements. 

Dans affaire BCC Partners, LLC c. Travelers Property Casualty Company of America, la Cour d'appel du huitième circuit a confirmé le jugement sommaire rendu par le tribunal de district en faveur de Travelers Property Casualty Company of America (« Travelers ») dans un litige concernant la couverture d'assurance. Le litige concernant la couverture est né du contrat conclu en juin 2015 entre BCC Partners, LLC (« BCC ») et Ben F. Blanton Construction, Inc. (« Blanton ») pour la construction d'un complexe d'appartements dans le Missouri, appelé le projet Vue. En vertu du contrat, le constructeur, Blanton, était tenu de souscrire une assurance. Blanton a souscrit une police auprès de Travelers en vertu de laquelle Blanton était un « assuré désigné » et le promoteur, BCC, un « assuré supplémentaire désigné ». 

En décembre 2015, en plein chantier, un mur de soutènement s'est effondré, causant des retards et des dommages. Un litige impliquant Blanton, BCC, divers sous-traitants et Travelers s'en est suivi. BCC et Blanton ont tous deux présenté des réclamations à Travelers, qui a versé 1,3 million de dollars sur un compte séquestre qui a été réparti entre les bénéficiaires. Lors de l'arbitrage, BCC a obtenu une indemnisation de plus de 7,2 millions de dollars de la part de Blanton. Blanton a ensuite déposé le bilan. Blanton a également poursuivi Travelers pour les coûts liés à l'enlèvement et au remplacement du mur de soutènement effondré et a obtenu gain de cause, récupérant plus de 330 000 dollars. 

En juin 2016, BCC a notifié Travelers d'une autre demande d'indemnisation au titre de la police d'assurance, en vertu de son statut d'« assuré supplémentaire désigné », pour une perte présumée de revenus locatifs et d'autres coûts indirects liés aux retards de construction causés par la défaillance du mur de soutènement. Bien que Travelers ait versé 200 000 dollars à BCC sous réserve de ses droits, elle a continué à enquêter sur la demande d'indemnisation tout au long de 2017 et 2018. Finalement, en mars 2019, Travelers a refusé de couvrir la demande d'indemnisation de BCC et a cherché à récupérer l'avance versée. En juin 2022, BCC a réclamé 1,4 million de dollars pour la perte de revenus locatifs et les coûts indirects non payés. Travelers a refusé de payer et a réitéré son droit de récupérer l'avance de 200 000 dollars. 

Une fois de plus, un litige s'ensuivit. En août 2022, BCC poursuivit Travelers pour rupture de contrat et refus vexatoire de payer en vertu de la loi du Missouri. Le tribunal de district accepta la requête de Travelers pour un jugement sommaire sur les deux plaintes. L'appel suivit. 

Dans un bref avis, la Cour d'appel du huitième circuit a confirmé le jugement sommaire rendu par le tribunal de district en faveur de Travelers. La clé résidait dans le statut de BCC en tant qu'« assuré supplémentaire désigné » et non en tant qu'« assuré désigné ». Alors que Blanton était un « assuré désigné », BCC était un « assuré supplémentaire désigné » au titre de la police. La Cour d'appel du huitième circuit a estimé que les termes « assuré supplémentaire désigné » et « assuré désigné » étaient définis de manière différente et distincte dans la police en question. Les parties n'ont pas contesté le fait que BCC était un « assuré supplémentaire désigné » au titre de la police. Cependant, un « assuré supplémentaire désigné » bénéficiait d'une couverture plus restreinte au titre de la police. Le tribunal de district a estimé que, selon les termes clairs et sans ambiguïté de la police, seul un « assuré désigné » était couvert pour les pertes de revenus locatifs et les coûts accessoires résultant de certains retards de construction. 

Entre autres arguments, BCC a fait valoir que cette interprétation de la police n'était pas logique, car seul BCC, le promoteur immobilier, et non Blanton, l'entrepreneur, subirait une perte de revenus locatifs. Cet argument n'a pas été retenu. En confirmant la décision du tribunal inférieur, la Cour d'appel du huitième circuit a réitéré que la police « doit être appliquée telle qu'elle est rédigée lorsque son libellé est clair et sans ambiguïté » et qu'il s'ensuit que « la police ne couvre pas BCC pour les pertes de revenus locatifs et les coûts accessoires encourus à la suite des retards de construction du projet Vue ». 

Cette décision rappelle aux entrepreneurs et aux propriétaires qu'ils doivent : 

• veillez à ce que vos attentes en matière de couverture d'assurance, telles qu'elles sont énoncées dans le contrat de construction, correspondent aux termes des polices d'assurance effectivement souscrites ; 
• comprendre les garanties accordées aux parties dans le cadre des polices d'assurance de votre projet de construction, en particulier lorsque l'autre partie au contrat souscrit la police ; et
• Sachez que les garanties prévues par une même police peuvent avoir une portée différente pour un « assuré désigné » et pour un « assuré supplémentaire désigné ».