Naviguer dans la législation nationale relative à la construction et à l'exploitation des centres de données : principales tendances et considérations en matière de conformité

Principaux enseignements

• Les réglementations nationales régissant le développement des centres de données varient considérablement, ce qui rend indispensable un examen juridique précoce pour le zonage, les autorisations d'utilisation des sols et la planification des infrastructures.

• Les réglementations énergétiques se durcissent, les États imposant de nouveaux modèles de recouvrement des coûts, des normes d'efficacité et des obligations de déclaration qui ont un impact direct sur la faisabilité des projets et les coûts d'exploitation courants.

• Les incitations restent disponibles, mais elles sont de plus en plus conditionnelles, exigeant des opérateurs qu'ils respectent des critères en matière d'investissement, de création d'emplois, de durabilité et de conformité pour pouvoir en bénéficier et éviter les récupérations.

Introduction

La croissance rapide du cloud computing, de l'intelligence artificielle et du commerce numérique a alimenté une demande sans précédent pour les centres de données aux États-Unis et à l'étranger. Autrefois considérés comme un créneau de l'immobilier commercial, les centres de données constituent aujourd'hui un élément essentiel de notre infrastructure et font l'objet d'une surveillance législative et réglementaire de plus en plus étroite. Bien qu'il n'existe pas de régime réglementaire fédéral uniforme régissant la construction et l'exploitation des centres de données, de nombreux États ont adopté des lois et des programmes d'incitation qui traitent de l'impact environnemental, de la consommation d'énergie et des préoccupations des résidents concernant les zones où ces grands projets sont mis en œuvre. Les promoteurs, les exploitants, les investisseurs et les locataires doivent comprendre ces cadres spécifiques à chaque État afin de garantir leur conformité et de tirer parti des avantages potentiels.

Contrôles du zonage et de l'utilisation des sols

Dans presque toutes les juridictions, les lois sur le zonage s'appliquent aux projets de centres de données, les traitant comme des utilisations industrielles ou commerciales. Des États tels que la Virginie, le Texas et l'Illinois laissent généralement les décisions de zonage aux municipalités, mais ils encouragent souvent les gouvernements locaux à créer des « zones technologiques » afin d'attirer les investissements dans les centres de données. Les promoteurs doivent déterminer dès le début du processus de planification si une installation sera considérée comme une utilisation spéciale ou une utilisation autorisée dans la zone ciblée, car cette classification peut influencer les délais et les coûts d'obtention des permis. Étant donné que la connectivité à haute capacité aux services publics d'électricité, d'eau et de fibre optique est essentielle au fonctionnement des centres de données, il est essentiel d'obtenir la collaboration des municipalités pour l'amélioration des infrastructures, ce qui est souvent une condition préalable à l'approbation du projet.

Efficacité énergétique et augmentation des coûts

La consommation électrique importante des centres de données a, dans certaines régions, entraîné une augmentation des coûts pour les consommateurs résidentiels d'électricité et des problèmes liés à l'approvisionnement en eau des habitations et aux émissions des bâtiments.[1] Les clients résidentiels ont vu leurs prix de l'énergie augmenter jusqu'à 25 % sur certains marchés.[2] En janvier 2025, la Georgia Public Service Commission (« GPSC ») a approuvé une nouvelle règle qui permettrait au service public réglementé par l'État, Georgia Power, de facturer les centres de données pour le service électrique de manière à protéger les consommateurs géorgiens contre le transfert des coûts.[3] En vertu de la règle de la GPSC, tout nouveau client dont la demande est supérieure à 100 MW peut être facturé selon des conditions générales qui s'écartent de celles utilisées pour les autres catégories de clients du service public. Ces conditions générales non standard visent à répondre aux risques associés aux utilisateurs finaux à forte consommation. De même, la Commission des services publics de l'Ohio a rendu une décision autorisant les entreprises de services publics à imposer des obligations financières accrues aux centres de données afin de protéger les clients résidentiels contre le paiement des coûts liés à l'amélioration du réseau et à l'augmentation de la demande en énergie. La décision de l'Ohio exige également que les clients des centres de données paient 85 % de l'énergie à laquelle ils sont abonnés, qu'ils l'utilisent ou non.[4]

Rapports sur l'impact environnemental et la durabilité

L'utilisation extraordinaire des services publics nécessaires au fonctionnement d'un centre de données augmente naturellement les émissions, ce qui a de nombreuses répercussions sur l'environnement. Au niveau fédéral, les sénateurs Whitehouse et Fetterman ont présenté le Clean Cloud Act of 2025, un projet de loi visant à modifier le Clean Air Act afin de fixer des normes d'émission et de mesure pour les centres de données.[5] Au niveau des États, la législation vise souvent à traiter les normes d'efficacité énergétique dans le cadre du processus d'octroi de permis. Par exemple, la Californie applique des codes énergétiques stricts pour les bâtiments en vertu du titre 24, qui exige des systèmes de refroidissement et d'éclairage à haut rendement.[6] Les projets menés dans cet État peuvent également être tenus de fournir des rapports annuels sur la consommation et les performances énergétiques, y compris la consommation totale d'énergie et la part de cette énergie provenant de ressources renouvelables.[7] À Washington, les obligations en matière d'énergie propre ont un effet pratique sur les centres de données en encourageant ou en exigeant l'approvisionnement en énergie renouvelable.[8] L'Oregon a adopté des règles visant à limiter la consommation d'eau des systèmes de refroidissement, en particulier dans les régions confrontées à la sécheresse.[9] Ces mesures reflètent une tendance plus générale à réglementer l'empreinte opérationnelle des installations à grande échelle. 

Plusieurs États commencent à étudier ou à mettre en œuvre des lois qui obligent les grands consommateurs d'électricité, y compris les centres de données, à divulguer leurs données de consommation d'énergie et leurs performances environnementales. New York envisage des projets de loi qui imposeraient à certaines installations commerciales de publier des rapports annuels sur leur durabilité, potentiellement en conformité avec des protocoles reconnus tels que le Greenhouse Gas Protocol.[10] Ces propositions représentent un nouveau domaine de réglementation qui pourrait avoir une incidence sur la transparence opérationnelle, la réputation des marques et les coûts de mise en conformité. Les opérateurs devraient suivre de près l'évolution de la législation, car les obligations de reporting pourraient se généraliser dans les années à venir.

Incitations fiscales et exonérations

Dans de nombreux États, un ensemble solide d'incitations fiscales soutient le développement des centres de données. La Virginie offre des exonérations de taxe sur les ventes et l'utilisation pour les achats d'équipements admissibles, à condition que les exploitants respectent des niveaux d'investissement minimaux et créent un nombre spécifique d'emplois.[11] L'Iowa et le Nebraska offrent également des avantages fiscaux substantiels pour les projets à grande échelle, avec des exigences liées à la taille de l'installation et au total des dépenses d'investissement.[12] Ces incitations peuvent améliorer la viabilité des projets, mais elles s'accompagnent souvent de critères de performance et de clauses de récupération, ce qui oblige les opérateurs à bien comprendre les obligations légales et à s'y conformer pleinement pour conserver ces avantages.

Réglementation relative à la main-d'œuvre et à la sécurité

La législation des États peut également s'étendre aux considérations relatives à la main-d'œuvre et à la sécurité, en particulier lorsqu'il s'agit de contrats du secteur public. Les centres de données fonctionnant dans le cadre d'accords d'incitation étatiques peuvent être soumis à la réglementation locale en matière de travail ou à des engagements en matière de développement de la main-d'œuvre. Certains États imposent des mesures de protection supplémentaires pour les installations qui stockent ou traitent des données gouvernementales sensibles. En Arizona, par exemple, une législation récente a rationalisé les protocoles de vérification des antécédents et les procédures de conformité pour les centres de données travaillant avec des entités publiques.[13] , ce qui témoigne d'une tendance à intégrer les exigences de sécurité dans des cadres réglementaires plus larges.

Conclusions et points à retenir en matière de conformité

La mosaïque de réglementations nationales régissant les centres de données exige une navigation prudente. Ces lois s'ajoutent souvent aux règlements locaux d'urbanisme, aux protections environnementales et aux accords sur les services publics, créant ainsi des obligations de conformité complexes. Il est prudent pour les promoteurs de planifier en tenant compte des tendances réglementaires à long terme, en anticipant que les futures lois pourraient imposer des exigences plus strictes en matière d'efficacité énergétique ou de durabilité. L'intégration d'un conseiller juridique dès le début du processus de développement permet de préserver l'éligibilité aux incitations, de garantir la conformité avec les lois applicables en matière de travail et d'environnement, et de faciliter les interactions avec les autorités locales.