連邦準備制度理事会（FRB理事会）によるカンザス州ローレンス所在のピープルズ銀行（Peoples）に対する不正行為申し立ての最近の和解は、消費者金融サービス機関が消費者に対して行う表明と実際の業務実践との間に認識される不一致に基づき、不当または欺瞞的行為・慣行（UDAP）の申し立てが発生し得ることを改めて示している。 ピープルズ銀行の事例では、理事会は同銀行の消費者向け開示資料が住宅ローン融資過程で消費者が負担する費用を正確に説明していたと認めつつも、割引ポイントの請求方法が欺瞞的であると主張した。その根拠は、消費者が説明された通りの対応する利益を実際に受け取っていなかった点にある。
人民同意命令における申し立て
連邦準備制度理事会とカンザスシティ連邦準備銀行は、ピープルズ銀行の住宅ローン組成業務を調査した結果、同銀行の割引ポイント慣行が欺瞞的であると判断した。
割引ポイントは、貸し手が消費者に、住宅ローン金利の引き下げと引き換えに、一度限りの前払い手数料を支払う選択肢を提供する手段である。[1]これは、貸し手が融資実行の対価として請求するオリジネーション・ポイントとは異なります。一般的に、1ディスカウント・ポイントは融資総額の1％に相当し、金利を約0.25％（0.25ポイント）引き下げます。ただし、住宅ローンの価格設定は極めて変動しやすく、各ディスカウント・ポイントが基準金利から金利をどれだけ引き下げるかを客観的に説明する単一の計算式は存在しません。 消費者金融保護局（CFPB）が2013年に「返済能力」住宅ローン規則を確定した後、貸し手は主に「適格住宅ローン（QM）」 （QM）基準を満たす融資へと移行した[2]。これにより「真正な割引ポイント」の概念が浮上したが、この概念は依然として非常に一般的であり、消費者が支払う割引ポイントは「確立された業界慣行と整合性のある」計算に基づき金利を引き下げなければならないと規定するに留まっている[3]。
ピープルズ銀行 の同意命令において、連邦準備理事会は、4年以上にわたり（2011年1月1日から2015年3月5日まで）、同銀行が割引ポイントを用いてより低い割引金利を購入していると説明していたが、実際には正確でない場合があったと主張した。 理事会は、当該期間中、多くの借り手が実際に割引金利を受け取らなかったか、支払った割引ポイントの価格に見合った割引を受けられなかったと主張し、これは重大な虚偽表示に該当するとした。理事会は、ピープルズが「連邦取引委員会法第5条(a)(1)項（15 U.S.C. § 45(a)(1)）の定義における、商業内または商業に影響を及ぼす欺瞞的行為または慣行」および「安全かつ健全でない銀行業務慣行」に従事したと主張した。[4] [連邦取引委員会]法（15 U.S.C. § 45(a)(1)）に定める『商業に影響を及ぼす欺瞞的行為または慣行』、ならびに安全かつ健全でない銀行業務慣行に該当する」と主張した[4]。申し立ての和解において、ピープルズ銀行は返還計画に合意し、適格和解基金に280万ドルを支払った。
ピープルズ銀行に対する同意命令には、事実関係に関する具体的な主張はほとんど含まれていなかった（QM基準についても言及なし）。しかしおそらく、状況が十分に悪質であったため、理事会は同意命令が妥当であると判断したのだろう。 理事会は、ピープルズ社の開示内容が借り手がローンに対して支払う金額を正確に示していたことを認めた。むしろ、申し立てられた欺瞞の理論は、ピープルズ社が「決済時に支払われる手数料の特定部分が金利引き下げに充てられる」と表明していたことと、実際の業務運営で生じた結果との間に明らかな乖離があったことに基づいていた。
その他の最近の主張も同様の懸念を引き起こしている
同時に、銀行は金利固定延長手数料（すなわち、借り手の都合による住宅ローン申請手続きの遅延で当初提示された金利が失効する場合に、その金利を維持するために消費者に課される手数料）に関する監視を受けている。集団訴訟の原告側は、消費者の責任ではない遅延が生じた状況下で不当な金利固定延長手数料を体系的に徴収する意図があったと主張している。[5]
一方、消費者金融保護局（以下「局」）は、2010年消費者金融保護法に基づき、ミネソタ州連邦裁判所で銀行に対する訴訟を提起している。同法は「対象者」が不当、欺瞞的、または搾取的な行為や慣行に従事することを禁止している。 この訴訟において、裁判所は9月に、Bureauが欺瞞的行為に関する主張を継続することを認める判決を下した。その理由は、銀行がデビットカードおよびATM取引に関する当座貸越サービスに関連する法的に義務付けられた書式を提供したことは疑いようがないものの、口座開設プロセスの一環として行われたとされる銀行の行為は、顧客を当座貸越サービスについて欺くか混乱させる可能性が高いと判断されたためである。[6]
リスクを最小限に抑えるために、あなたは何ができますか？
前述の事案におけるUDAP（不正・欺瞞的行為）の申し立ては、少なくとも一部において、消費者に提示された内容と、基礎となるプログラムまたは手数料が実際にどのように機能していたかとの間に認識された乖離に起因するものである。
ピープルズ案件において、理事会は、当該期間中のピープルズの借り手が、提示された通り割引ポイントの完全な恩恵を受けていたかどうかを懸念した。 多くの住宅ローン貸し手にとって、既存のQMコンプライアンス管理システムに基づきこのリスクは最小化できる可能性がある。ただし理事会は、ピープルズが割引ポイントに関する具体的な書面方針を欠いていた点を指摘した。安全策として、貸し手は既存の方針・手続きが、割引ポイントの消費者への適切な開示と、提示通り比例的な金利引き下げを実現するよう設計されていることを確認すべきである。 貸し手は、後日の異議申し立てに対応できる十分な文書を保持しているか検討すべきである。具体的には、当該消費者向けに調整される基準金利、請求された割引ポイントの金額、割引ポイント適用後の結果金利の根拠を示す文書などである。例えば、過去の金利表やその他の価格設定データを保持し、付与された金利引き下げが貸し手が二次市場で合理的に期待する報酬と整合していることを立証することが含まれる。
より一般的に言えば、金融サービス提供者は、単に法的に要求される開示を適切なタイミングで提供すれば法的リスクを最小限に抑えられると必ずしも想定すべきではない。むしろ、優れたコンプライアンス管理システムは、当該機関（およびそのサービス提供者）の基礎となる実務が消費者への説明内容と一致しているか、また異常や消費者苦情が潜在的なUDAPリスクを示唆し得るかにも焦点を当てるべきである。 事業規模や範囲に応じた方針・手順を策定するだけでなく、提供者は適切な担当者に定期的な研修と注意喚起を行うべきである。また、業務が意図した通りに機能していることを確認するため、定期的な内部監査を実施することも賢明である。貸し手は、既存の「平等信用機会法」および「公正住宅法」に関する方針・手順が、手数料や価格設定慣行によって生じうる意図しない不均衡な影響リスクを考慮しているかどうかも検討すべきである。
[1]割引ポイントは住宅ローン業界で一般的であり、消費者と貸し手双方にとって有益となる可能性があります。借り手にとっては、割引ポイントにより毎月の住宅ローン返済額が減少し、ローン期間中に支払う利息総額が軽減される可能性があります。貸し手にとっては、割引ポイントにより融資実行時に追加の流動性が得られる可能性があります。
[2]2013年、消費者金融保護局（CFPB）は、ドッド・フランク・ウォール街改革および消費者保護法に基づく各種改正により、貸付の真実性に関する法律（Truth in Lending Act）/規則Z（Regulation Z）の下で拡大された返済能力要件を実施する規則を最終決定した。
[3] 12 C.F.R. § 1026.32(b)(3)（「「真正割引ポイント」とは、消費者が支払う貸付金額の1パーセントに相当する金額をいい、当該取引に適用される金利または時間価格差を、消費者が支払う割引ポイントの金額に応じた金利または時間価格差の減額幅を算定するための確立された業界慣行と整合する計算に基づき、減額するものをいう。」）。
[4]連邦取引委員会法（FTC法）第5条は、商業に影響を及ぼす不当または欺瞞的な行為または慣行（いわゆるUDAP）を違法と宣言している。15 U.S.C. § 45(a)参照。 ピープルズ事件が示すように、銀行監督機関（連邦準備制度理事会、連邦預金保険公社、通貨監督庁、貯蓄金融機関監督庁）は、監督対象機関に対してFTC法第5条を執行する権限を有する。連邦取引委員会は、FTC法第5条に基づき非銀行機関に対して措置を講じる権限を有する。
[5] See, e.g., https://www.washingtonpost.com/realestate/wells-fargo-accused-of-forcing-mortgage-applicants-to-pay-unwarranted-fees/2017/09/05/2ed18eaa-925a-11e7-8754-d478688d23b4_story.html</A>; see also Muniz v. Wells Fargo & Company, No. 17-cv-04995 (N.D. Cal.).
[6] 消費者金融保護局対TCFナショナル銀行事件、事件番号17-cv-00166-RHK-DTS（ミネソタ州連邦地方裁判所）。