新型コロナウイルス感染症の拡大が新たな月を迎えた今、商業用賃貸借契約の当事者全員が、リスク軽減とコロナウイルスによる影響への対応策を準備するため、適切な対応策を検討し実行すべき時である。
商業用不動産の賃貸人と賃借人は、新型コロナウイルスによる影響を特定し、リスク軽減を図るため、以下の対策を直ちに開始すべきである。
賃貸借契約の「不可抗力」条項およびその他の関連規定を確認する
不可抗力とは、当事者の支配を超えた事情により契約上の義務履行が妨げられた場合、当該当事者が不履行の責任を免除される法的原則を指す。不可抗力条項は商業用賃貸借契約において標準的であるが、当事者間の作成方法により大きく異なる場合がある。 賃貸借契約における不可抗力条項の具体的な文言が極めて重要となる。当該条項は、パンデミック／疾病／伝染病、政府命令、および／または健康上の緊急事態における自主的な事業停止をカバーしているか？賃料支払い義務および／または物件の継続的運営義務に適用されるか（または特に除外するか）？契約に不可抗力条項が含まれていない場合、管轄区域によっては、当事者は同様のコモンロー上の権利または法定権利を有することがある。 例えば、多くの州では、予見不能な事象により状況が著しく変化し、賃貸借契約に基づく履行が当事者の当初の目的を達成し得なくなった場合、「履行不能」または「目的の挫折」（一部の州では一時的な挫折を含む）を認めている。
すべての賃貸借契約通知要件を確認する
賃貸人または賃借人が、不可抗力その他の理由により賃貸借契約に基づく義務の履行について正当な抗弁事由を有する場合、当該当事者は権利放棄の主張を避けるため、賃貸借契約の定めに従い相手方に対し適切な通知を行うべきである。
今すぐ大家さんまたは入居者との連絡を開始してください
正式な賃貸借通知の要否にかかわらず、家主と賃借人はコロナウイルスの影響の可能性および実態について直ちに協議を開始すべきである。多くの賃借人は、現在の流行期間中に営業を停止する、あるいは賃料の一部または全額の支払いが困難となる可能性がある旨の通知を送付している。 商業用賃貸借契約の当事者の多くは、コロナウイルスの初期影響に対処するため、賃料支払猶予契約の交渉も開始している。こうした契約には、最大90日間の賃料全額または一部猶予（賃借人が賃貸借契約を延長し、契約期間終了時に適切な賃料増額分を加えた金額を支払うことに合意することを条件とする）が含まれる場合がある。 また、賃料延滞期間中の管理費・固定資産税・保険料の支払い方法について交渉し、賃貸借契約の延長に伴い影響を受ける条項（更新オプションなど）を特定する必要がある。
今すぐ貸し手との連絡を開始してください
賃借人が家賃の支払猶予、減免その他の譲歩を求めたり、実際に家賃の支払いを滞らせたりするケースが増えるにつれ、家主は直ちに融資機関と協議を開始する必要がある。これは住宅ローンの期日通りの返済能力に影響を及ぼすためである。加えて、大半の融資契約書では、賃借人との合意事項、支払猶予、契約変更（特に賃料や賃貸期間を変更する内容）は融資機関の審査・同意・承認を要すると規定されている。 貸し手側が状況評価や承認取得に時間を要する可能性があるため、家主は今すぐこの手続きを開始すべきである。賃借人もまた、賃料の支払猶予、賃貸借契約の延長、その他の契約内容変更について、直ちに賃貸借契約の貸し手側と協議を開始する必要がある。こうした変更には貸し手側の審査、同意、承認が必要となる場合がある。
保険
家主と賃借人は、直ちにリスク管理担当者または保険コンサルタントと、適用される保険契約および賃貸借契約の条項を確認すべきである。各事例の処理方法は現時点では不明だが、影響を受けた当事者は権利保全のため一般的に請求を提出する意向となるだろう。通常、営業中断保険、賃料損失保険、および商業総合賠償責任保険の請求には物的損害が必要とされる。 ただし、当事者には補償範囲を拡大する特約や補償内容が含まれている可能性があり、最終的に裁判所がこれらの保険契約に基づくコロナウイルス関連の請求をどのように扱うかは現時点では不明です。
州および地方自治体の命令の影響を評価する
賃料の支払い可否を判断する際、および支払猶予契約その他の賃貸借契約修正を交渉する際には、当事者は州および地方自治体の命令の影響を評価すべきである。多くの管轄区域では商業用物件の立ち退きを一時的に停止している。こうした命令がない場合でも、多くの裁判所は一時閉鎖または時間制限を設けており、賃貸借契約に関する訴訟が大幅に遅延する可能性がある。 賃借人は留意すべき点として、多くの立ち退き命令は、滞納家賃（または金銭的損害賠償を求める賃貸保証人に対する訴訟）など、賃貸借契約に基づく立ち退き以外の訴訟には明示的に適用されない。さらに、命令が解除された後でも、猶予期間中に発生した未是正の債務不履行や滞納家賃については、依然として立ち退きを命じられる可能性がある。
「CARES法」の影響を評価する
家主と賃借人は、商業用賃貸借に関してCARES法の下で利用可能なあらゆる給付を評価すべきである。 例えば、2020年2月15日から2020年6月30日までの期間を対象とする3,490億ドルの給与保護融資プログラム（Paycheck Protection Loan Program）は、中小企業庁（SBA）融資の適格要件を大幅に拡大し、コロナウイルス感染拡大の影響で苦境にある企業が、給与やその他の項目に加え、賃料を含む従業員の報酬・福利厚生に関連する様々な適格費用のために資金を借り入れることを可能にします。
将来の商業用賃貸借計画
家主と賃借人の双方は、新型コロナウイルスやその他の伝染病に対応するため、定型賃貸借契約書を更新・改訂すべきである。これには不可抗力条項、賃料減免、保険、共同賃借、継続的運営、平穏享受の契約条項、その他関連規定が含まれる。
要約すると、商業用不動産の賃貸人と賃借人は、新型コロナウイルスによる悪影響を受けるリスクを軽減するため、適切な範囲で前述の対策を今すぐ講じることが重要です。推奨される対策やその他の対応策に関する詳細は、担当のFoleyパートナーまでお問い合わせください。新型コロナウイルスの世界的な感染拡大状況を監視するための追加的なウェブベースのリソースについては、米国疾病予防管理センター（CDC） および世界保健機関（WHO）のウェブサイトをご参照ください。
フォーリーでは、様々な業種・地域にまたがるチームを編成し、話題性の高いクライアント向けリソースを豊富に用意し、コロナウイルスの流行が様々な業界の関係者にもたらす法的・ビジネス的課題に対応できるよう、クライアントを支援しています。フォーリーのコロナウイルス・リソース・センターはこちらをクリックしてください。このコンテンツを直接受信するには、ここをクリックしてフォームを送信してください。
