マンションおよび協同組合プロジェクトに関するフレディマックの新しい引受ガイドライン

フレディマックは、重大^な修繕が必要なコンドミニアム・協同組合プロジェクトの区分所有権を担保とする住宅ローン、および現在または計画中の特別賦課金を伴う物件について、新たな一時的な審査要件を公布した。このガイドラインはフロリダ州サーフサイドにおけるシャンプレーン・タワーズ・サウス崩壊事故を受けて策定され、5戸以上の連結ユニットを有する全てのコンドミニアム・協同組合プロジェクトに適用される。 これらの新たな要件は、分譲マンションユニットの販売・融資能力に即座に影響を与え、プロジェクト組合や管理者が貸し手に提供を求められる情報の範囲を大幅に拡大する。変更は2022年2月28日以降に資金調達が行われる住宅ローンから適用される。一時的とされているものの、新要件の終了時期は明示されていない。

フレディマックが2021年12月15日付の通達2021-38で発表した新たなガイドラインによれば、重大な修繕が必要な分譲マンションまたは協同住宅プロジェクトの区分所有権を担保とする住宅ローンは、フレディマックへの売却対象外となる。重大な修繕が必要なプロジェクトは、必要な修繕および／または技術者による検査報告書の作成が完了し、文書化されるまで、引き続き売却対象外となる。 新たなガイドラインでは、貸付機関に対し、分譲マンションまたは協同組合プロジェクトの区分所有権に対して課されている（または計画されている）特別賦課金を審査し、以下の事項を確認することも義務付けている： (i) 特別賦課金の理由、(ii) 賦課総額、(iii) 現行の特別賦課金については賦課金の適切な配分額であること、または計画中の特別賦課金については賦課理由を賄う十分なキャッシュフローが存在すること、(iv) 現行の特別賦課金については、年度累計で徴収予定額が実際に徴収済みであること。

さらに、適格性審査に関連して、分譲マンションプロジェクトの管理組合または管理会社は、建物の状態や特別賦課金に関する様々な^{融資質問票2への}回答が必要となります。これには特に以下の事項が含まれます：(i) 管理規約の解釈、(ii) プロジェクトに影響する全ての訴訟の開示、 (iii) 区分所有者の利用状況・複数所有者・プロジェクト保険の評価、(iv) 修繕・予算編成・特別賦課金に関する情報の収集。

実務上、分譲マンション管理組合及び開発業者は、融資機関からのプロジェクトの物理的状態及び現行または計画中の特別賦課金に関する文書・情報請求（例：管理組合議事録、技術者報告書、積立金調査報告書、プロジェクト審査日から90日以内に作成された財務諸表）に即時対応できる態勢を整えるべきである。また、これらの規制が将来のプロジェクト維持管理計画及び区分所有権の市場性に及ぼす影響を十分に認識しておく必要がある。

¹「緊急修理」は広く定義されるが、特に以下を含む：(i) 生命の安全を脅かす危険(ii) ゾーニング、用途、アクセシビリティ、衛生、または安全に関する法令違反 (iii) 定期的な維持管理では解決できない未解決の重大な欠陥（例：カビ、水侵入または漏水、過度の摩耗・損傷）；および／または (iv) 通常の維持管理の延期により、物理的劣化が進行する可能性、完全な稼働／効率の欠如、運営コストの増加、または資産価値の低下が生じる場合。

²マンション管理組合が回答準備すべき質問の種類については、新たに公布されたフレディマック様式476A（マンションプロジェクト質問票補遺）を参照のこと。