머리얼 보우저 시장은 2020년 코로나19 대응 긴급 개정법(이하 "법")을 개정하는 2020년 코로나19 대응 추가 긴급 개정법(이하 "법")에 서명했습니다. 본 법은 실업 보호, 채권 추심 관행, 케이블·인터넷·휴대전화 등 기본 서비스 보호 등 다양한 주제를 다룹니다. 본 글은 본 법이 상업용 부동산 대출에 미치는 영향에 초점을 맞춥니다.
본 법은 2020년 3월 11일부터 적용되며, 2020년 7월 9일까지 효력을 유지한다.
본 법은 2020년 3월 11일 기준으로 차압 절차가 개시되었거나 대출 상환이 가속화된 대출에는 적용되지 않는다.
모기지 서비스 업체
시장이 공중보건 비상사태를 선포한 기간 및 그 이후 60일 동안, 보험·증권·은행국장(이하 "국장")의 관할 하에 있는 주거용 모기지 대출 또는 상업용 모기지 대출에 대한 모기지 서비스 권리를 보유한 모기지 서비스 업체는 차주를 위한 상환 유예 프로그램을 마련해야 한다. 해당 프로그램 신청서는 온라인 및 전화로 이용 가능해야 한다.
연기 프로그램은 최소한 다음을 포함하여야 한다:
- 최소 90일간의 모기지 상환 유예를 제공하십시오;
- 공중보건 비상사태 기간 동안 발생하는 연체료, 처리 수수료 및 기타 수수료를 면제하고;
- 연체 또는 불리한 정보가 신용정보기관에 보고되는 것을 금지한다.
서비스 제공자는 차주가 다음 사항을 충족하는 각 신청서를 승인해야 합니다:
- 공중보건 비상사태로 인해 직접적 또는 간접적으로 발생한 재정적 어려움을 입증하며, 여기에는 기존 연체 또는 향후 상환 불능 상태가 포함됩니다; 그리고
- 신청인과 서비스 제공자가 합의한 합리적인 기간 내에 유예된 지급액을 지급하기로 서면으로 동의하거나, 합의에 이르지 못한 경우 유예 기간 종료일로부터 5년 이내 또는 모기지 대출의 원래 만기일 중 먼저 도래하는 시점까지 지급하기로 서면으로 동의합니다.
차주는 유예된 상환금을 일시불로 상환할 의무가 없습니다. 유예가 거부된 신청자는 위원회에 불만 사항을 제기할 수 있습니다. 서비스 제공자는 승인 여부와 관계없이 모든 신청서를 최종 상환일 또는 모기지 매각일로부터 3년간 보관해야 합니다.
차용인/임대인
모기지 상환 유예를 받는 차주라면, 유예 기간 동안 해당 부동산에 대해 적격 임차인에게 부과하는 임대료를 감액된 모기지 금액에 비례하여 감액해야 한다.
- 적격 임차인이란 본법에 따라 모기지 상환 유예를 받고 있는 개인 또는 단체가 소유하거나 관리하는 부동산의 임차인으로, 공공 비상사태로 인해 지급 기한이 도래한 임대료 전부 또는 일부를 지급할 수 없음을 임대인에게 통지한 자를 말한다.
- 이 법안의 이전 버전에서는 이 조항을 상업용 임차인으로만 제한했으나, 최종 버전에서는 "상업용"이라는 한정어를 삭제하였다. 따라서 정부는 이 조항이 주거용 및 상업용 적격 임차인 모두를 포괄하도록 의도한 것으로 보인다.
- 차용인은 자격을 갖춘 임차인에게 감액된 임대료 금액을 이자나 수수료 없이 18개월 이내 또는 임대차 기간 종료 시점 중 먼저 도래하는 날까지 상환하도록 요구할 수 있습니다.
주거용 세입자
1980년 임대주택 전환 및 매각법 또는 1985년 임대주택법에 따른 임차인 및 임차인 단체의 권리 행사 기간은 공중보건 비상사태가 시작된 날부터 공중보건 비상사태 종료 후 30일까지 정지된다.
공중보건 비상사태 선포일 이전에 제출된 임차인의 퇴거 의향 통지는 공중보건 비상사태 기간 동안 효력이 정지되며, 이로 인해 임차인은 공중보건 비상사태 종료 시점에 공중보건 비상사태 발효일 당시와 동일한 수의 퇴거 잔여 기간을 보유하게 된다.
임대료 인상은 다음의 경우 무효로 한다:
- 임대료 인상 효력 발생일은 공중보건 비상사태 기간 중 및 공중보건 비상사태 종료 후 30일 이내에 이루어집니다;
- 임대료 인상 통지는 공중보건 비상사태 기간 중에 제공되었거나;
- 해당 공지는 공중보건 비상사태 발생 전에 세입자에게 제공되었으나, 공중보건 비상사태 종료 후 효력이 발생합니다.
해당 법안 사본은 여기에서 확인하실 수 있습니다. 자세한 내용은 담당 폴리 관계 파트너 또는 아래 기재된 폴리 작성자에게 문의하시기 바랍니다. 코로나바이러스의 전 세계적 확산 추이를 모니터링하는 데 도움이 되는 추가 웹 기반 자료는 미국 질병통제예방센터(CDC) 및 세계보건기구(WHO) 웹사이트를 방문하시기 바랍니다.
폴리는 코로나19 대응을 위해 다학제적·다관할권 팀을 구성하여 풍부한 최신 고객 자료를 마련했으며, 코로나바이러스 확산으로 인해 다양한 산업 분야의 이해관계자들이 직면한 법적·사업적 도전 과제를 해결할 수 있도록 고객을 지원할 준비가 되어 있습니다. 이 어려운 시기에 귀사의 사업을 지원하기 위한 관련 동향, 통찰력 및 자료를 확인하려면 폴리의 코로나바이러스 리소스 센터를 방문하십시오. 이 콘텐츠를 이메일로 직접 수신하려면 여기를 클릭하여 양식을 제출하십시오.