"Gekwalificeerd schriftelijk verzoek" onder RESPA – Geen "magische" woorden, maar de juiste vragen moeten worden gesteld

Voor het eerst heeft het federale Hof van Beroep voor het Negende Circuit onlangs een uitspraak gedaan over wat een "gekwalificeerd schriftelijk verzoek" is volgens de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), 12 U.S.C. Sectie 2605(e), in Medrano et al. v. Flagstar Bank, FSB et al., 2012 U.S. App. LEXIS 25274 (9th Cir. 11 december 2012). Hoewel het Hof oordeelde dat er geen "magische" woorden zijn om een schriftelijk verzoek te beschouwen als een gekwalificeerd schriftelijk verzoek (QWR) volgens RESPA, wat de hypotheekverstrekker zou verplichten om te reageren, koos het Hof in Medrano toch de kant van de hypotheekverstrekker omdat de brieven van de lener niet de juiste kwesties aan de orde stelden die nodig waren om de brieven tot QWR's te maken.

Artikel 2605(e) verplicht een hypotheekverstrekker om, na ontvangst van een QWR van een kredietnemer: (a) de QWR binnen een bepaald aantal dagen te bevestigen, en (b) de nodige correcties aan te brengen of te reageren met een schriftelijke toelichting die specifieke informatie bevat. 12 U.S.C. §§ 2605(e)(1)(A) & (e)(2). Een QWR wordt in de wet gedefinieerd als "een schriftelijke correspondentie, anders dan een kennisgeving op een betalingscoupon of ander betalingsmiddel dat door de beheerder wordt verstrekt, die,"

(i) de naam en rekening van de kredietnemer bevat of anderszins in staat stelt de beheerder deze te identificeren; en

(ii) een verklaring bevat met de redenen waarom de kredietnemer van mening is dat de rekening onjuist is, voor zover van toepassing, of voldoende details verstrekt aan de beheerder met betrekking tot andere informatie die de kredietnemer wenst te verkrijgen.

Id. § 2605(e)(1)(B). Het niet naleven van deze vereisten kan leiden tot aansprakelijkheid voor de dienstverlener.Id. § 2605(f). 

In Medrano kochten de leners een woning en sloten zij een hypotheekovereenkomst, die werd beheerd door Flagstar. De maandelijkse aflossing van de kredietnemers omvatte aflossingen van hoofdsom en rente, evenals aflossingen voor onroerendgoedbelasting en verzekeringen. Vervolgens stelde Flagstar de kredietnemers ervan in kennis dat hun escrow-rekening onvoldoende saldo had en eiste dat de kredietnemers hun maandelijkse aflossing verhoogden van 1.917,68 dollar naar 2.676,08 dollar. Flagstar bood de kredietnemers ook de mogelijkheid om een eenmalige forfaitaire betaling te doen om het tekort te dekken. De advocaat van de kredietnemers betwistte de verhoging van het aflossingsbedrag en stuurde drie brieven naar Flagstar, onder meer aan de raadsman van Flagstar, waarin hij stelde dat de verhoging van de betaling ongeldig was omdat de makelaar van de kredietnemers hen eerder had meegedeeld dat hun aflossingen niet meer dan 1.900 dollar per maand zouden bedragen. De raadsman van de kredietnemers eiste dat Flagstar de leningrekening zou corrigeren. Flagstar reageerde niet op de brieven en bracht ook geen wijzigingen aan in de rekening van de kredietnemers. De kredietnemers hebben Flagstar aangeklaagd wegens schendingen van de staatswet en de RESPA. De districtsrechtbank heeft het verzoek van Flagstar tot afwijzing van de zaak toegewezen en het Negende Circuit heeft dit bevestigd.

Het Hof merkte eerst op dat het nog nooit eerder de gelegenheid had gehad om artikel 2605(e) te interpreteren. Vervolgens wees het er echter op dat het Hof van Beroep voor het Zevende Circuit, in Catalan v. GMAC Mortgage Corp., 629 F.3d 676 (7th Cir. 2011), eerder de reikwijdte van artikel 2605(e) had onderzocht en had geoordeeld dat artikel 2605(e) ruim moest worden geïnterpreteerd en dat elk "redelijk geformuleerd schriftelijk verzoek om rekeninginformatie een gekwalificeerd schriftelijk verzoek kan zijn". (Voor een bespreking van Catalan, zie http://www.cfslbulletin.com/2011/01/14/any-reasonably-stated-written-request-for-account-information-can-be-qualified-written-request-under-respa/.) Het Negende Circuit volgde de ruime interpretatie van sectie 2605(e) door het Zevende Circuit en oordeelde dat RESPA geen "magische woorden" vereist om een brief als een QWR te beschouwen.

Niettemin oordeelde het Negende Circuit dat de correspondentie van de leners niet voldeed aan de normen voor een QWR, omdat de drie brieven van de leners "bezwaren tegen de voorwaarden van de lening- en hypotheekdocumenten vormden en geen geschillen waren met betrekking tot de dienstverlening van Flagstar met betrekking tot de lening". Omdat de kredietnemers het bedrag van de maandelijkse betalingen die zij op grond van hun lening verschuldigd waren, betwistten, beschouwde het Hof hun correspondentie in wezen als een verzoek tot wijziging van de leningsovereenkomst, en niet als een kwestie met betrekking tot de dienstverlening, en had deze moeten worden gericht aan de kredietverstrekker van de kredietnemers. Daarom waren de brieven van de kredietnemers geen QWR's in de zin van RESPA, en was Flagstar, als dienstverlener, niet verplicht om op de brieven te reageren. 

Hoewel het Negende Circuit erkende dat sectie 2605(e) moet worden geïnterpreteerd om het "brede herstelrechtelijke doel" van RESPA te bevorderen, probeert het Hof in zijn uitspraak in Medrano een evenwicht te vinden tussen de rechten van kredietnemers en die van kredietverstrekkers, die mogelijk worden overspoeld met een groot aantal vragen en correspondentie. Het valt nog te bezien of andere hoven van beroep het eens zullen zijn met de uitspraak van het Negende Circuit als zij met dezelfde of soortgelijke omstandigheden worden geconfronteerd.