Op 7 december 2018 heeft een federale rechtbank in Maryland een belangrijke uitspraak gedaan in een zaak[1] ("Baehr") met betrekking tot de Real Estate Settlement Procedures Act ("RESPA"), waarbij een verzoek van de verdediging om een kort geding werd toegewezen. De rechtbank wees de vordering volledig af wegens het ontbreken van artikel III-bevoegdheid en omdat de eisers de verjaringstermijn van de RESPA niet op billijke wijze konden opschorten. Jay Varon en Jennifer Keas, partners bij Foley en al jarenlang bloggers, traden op als hoofdadvocaten voor de verdediging. Dit is een opmerkelijke ontwikkeling voor RESPA-zaken en collectieve rechtszaken van consumenten in het algemeen, aangezien de rechtbank zich baseerde op normen die door het Amerikaanse Hooggerechtshof waren vastgesteld in Spokeo, Inc. v. Robins[2] en Menominee Indian Tribe v. United States.[3].
De Baehr RESPA en Equitable Tolling Claims
De Baehr-zaak werd in maart 2013 aangespannen als een collectieve rechtszaak met één aanklacht op grond van RESPA Sectie 8(a),[4] waarin werd beweerd dat er sprake was van een ongepaste schijnvertoning om smeergeld voor doorverwijzingen te verhullen. De klacht betwistte een marketing services agreement ("MSA") die was gesloten tussen een inmiddels gesloten Maryland-afwikkelings- en eigendomsrechtbedrijf ("Lakeview Title") en een van de beste makelaarsteams in het land. De klacht was gebaseerd op de theorie dat de MSA werd gebruikt om smeergeld te verhullen dat door Lakeview Title aan het makelaarsteam werd betaald voor doorverwijzingen op het gebied van eigendomsrechten/transacties.[5] De genoemde eisers – twee voormalige vastgoedklanten die gezamenlijk een huis hadden gekocht en zich vervolgens, na een oproep van een advocaat, meer dan vier jaar later bij de rechtszaak hadden aangesloten – hebben de professionele onderneming voor het makelaarsteam, Lakeview Title, bepaalde van hun respectieve opdrachtgevers en de geregistreerde makelaar voor het makelaarsteam voor de rechter gedaagd.[6]
Het vermeende letsel
In de klacht werd niet beweerd dat de gedaagden als gevolg van het vermeende gedrag inferieure diensten of prijzen hadden aangeboden, en toen de genoemde eisers werden ondervraagd, gaven zij toe dat zij tevreden waren geweest vanaf het moment van hun afsluiting in juli 2008 totdat zij in maart 2013 een brief ontvingen van een advocaat waarin stond dat de advocaat een mogelijke claim onderzocht op basis van illegale smeergeldbetalingen die de Baehrs of andere consumenten in een vergelijkbare situatie recht zouden kunnen geven op een financiële vergoeding op grond van RESPA.[7] Kort daarna spanden de Baehrs een rechtszaak aan, maar de enige schade die zij aanvoerden was dat zij waren "beroofd van onpartijdige en eerlijke concurrentie" tussen aanbieders van afwikkelingsdiensten.[8]
Beweringen inzake billijke tolheffing
Omdat de klacht lang na het verstrijken van de verjaringstermijn van één jaar van RESPA werd ingediend, claimden de eisers ook recht op billijke opschorting, waarbij zij aanvoerden dat zij, ondanks het betrachten van de nodige zorgvuldigheid, hun vordering niet tijdig hadden kunnen ontdekken omdat de gedaagden de smeergeldbetalingen op frauduleuze wijze hadden verborgen door een schijn-MSA op te stellen.[9] De beweringen inzake billijke opschorting overleefden een verzoek tot afwijzing en werden onderworpen aan een discovery-procedure.[10]
De Baehr -procedure vooreen kort geding
- Artikel III Grondwettelijke status
Uit onderzoek bleek dat de eisers geen schade hadden geleden op het gebied van dienstverlening, prijsstelling of andere concrete aspecten. De heer Baehr verklaarde dat hij van mening was dat Lakeview Title recht had op een vergoeding voor de geleverde diensten, die goed en redelijk geprijsd waren, en het stond buiten kijf dat zowel hij als zijn vrouw zich er altijd van bewust waren geweest dat zij het recht hadden om zelf een afwikkelings- en eigendomsrechtbedrijf te kiezen, maar toch hadden gekozen voor Lakeview Title.[11]
De rechtbank verwierp ook het argument van de eisers dat zij procesbevoegdheid hadden omdat hun onpartijdige en eerlijke concurrentie tussen afwikkelingsdienstverleners werd ontzegd. Bij de analyse van deze kwestie erkende de rechtbank dat in de wetgevingsgeschiedenis van RESPA naar onpartijdigheid werd verwezen, maar merkte zij terecht op dat dit plaatsvond in de context van zogenaamde "gecontroleerde" of "gelieerde" zakelijke overeenkomsten. Die bepalingen waren in Baehr niet aan de orde, aangezien er geen dergelijke overeenkomst bestond tussen het agententeam en Lakeview Title.[12] Deze uitspraak is in overeenstemming met de wet zelf. RESPA-artikel 8 heeft geen betrekking op eerlijke of onpartijdige concurrentie; het schrijft zelfs geen onpartijdige doorverwijzingen voor. Er zijn geen beperkingen voor makelaars of andere doorverwijzende partijen om zaken door te verwijzen naar vrienden, collega's, medeleden van een broederschap, religieuze of andere organisatie, of iemand anders naar wie de doorverwijzende partij zaken wil doorverwijzen, behalve bepaalde beperkingen die van toepassing zijn op de specifieke context van gelieerde zakelijke overeenkomsten. De beweerde ontzegging van iets dat de wet nooit heeft gegarandeerd, roept belangrijke vragen op over de mogelijkheid tot herstel en onderstreept nogmaals het ontbreken van artikel III-bevoegdheid.
Dienovereenkomstig – op basis van de gevestigde rechtspraak dat "het Congres de vereisten van artikel III niet kan opheffen door bij wet het recht om te procederen toe te kennen aan een eiser die anders geen procesbevoegdheid zou hebben" en onder verwijzing naar Spokeo– oordeelde de rechtbank in Baehr dat er geen sprake was van een echt geschil over materiële feiten, aangezien de eisers alleen "een loutere procedurele schending, los van enige concrete schade" aanvoerden, wat niet voldeed aan de vereiste van daadwerkelijke schade van artikel III.[13]
- Billijke tolheffing
Als alternatief oordeelde de rechtbank dat zelfs als de Baehrs wel ontvankelijk waren, hun vordering zou worden afgewezen op grond van de verjaringstermijn van de RESPA en dat billijke opschorting niet van toepassing was.[14] De rechtbank benadrukte dat, volgens Menominee Indian Tribe v. United States, een beroep op billijke opschorting twee verschillende elementen vereist: (1) het ijverig nastreven van hun rechten door de eisers; en (2) buitengewone omstandigheden die de eisers belemmerden en een tijdige indiening verhinderden.[15] Bijgevolg is "een onvoldoende aantonen van ijver of buitengewone omstandigheden fataal voor een beroep op billijke opschorting".[16]
Het dossier van het kort geding stond haaks op de beweringen van de Baehrs over zorgvuldigheid en frauduleuze verzwijging. De heer Baehr gaf in zijn verklaring toe dat de gedaagden niets hadden gedaan om hem actief te verhinderen zijn RESPA-claim te ontdekken of zijn RESPA-claim op andere wijze te verzwijgen, en dat hij na de afronding van de transactie in 2008 geen pogingen had ondernomen om de claim te ontdekken.[17] Hoewel de Baehrs beweerden dat de MSA een schijnconstructie was om de geclaimde verwijzingsvergoedingen te verhullen en te verbergen, stond het buiten kijf dat zij hiervan niet op de hoogte waren en er ook niet naar hadden geïnformeerd.[18]
Gezien de korte verjaringstermijn van één jaar vanaf het moment van de overtreding die het Congres had vastgesteld voor particuliere RESPA Section 8-claims, en gezien de concessies van de eisers, oordeelde de rechtbank dat zij geen billijke opschorting konden aantonen.[19] Het hof was met name getroffen door de tegenstrijdigheid tussen de door de Baehrs geclaimde gevoeligheid voor onpartijdige en eerlijke concurrentie en het feit dat zij totaal niet hadden rondgekeken of zelfs maar geïnformeerd naar andere dienstverleners, terwijl zij zich ervan bewust waren dat Lakeview door het vastgoedteam werd aangeprezen en beweerden dat hun individuele makelaar hen had verteld dat "wij al onze afwikkelingen bij Lakeview doen".[20]
Betekenis van de Baehr -uitspraak
Het aspect van artikel III van de Baehr-uitspraak komt bijna volledig tot uiting in Edwards v. First American, een RESPA-class action-zaak waarin dit soort bezwaren aan de orde werden gesteld bij het Hooggerechtshof, maar waarin het Hooggerechtshof na mondelinge behandeling verklaarde dat het ten onrechte certiorari had verleend.[21] Vervolgens gaf het arrest van het Hooggerechtshof in de zaak Spokeo echter geloofwaardigheid aan het standpunt dat zaken op grond van artikel 8 van de RESPA niet automatisch als een rechtspositie op grond van artikel III moeten worden beschouwd op basis van het besluit van het Congres om een particulier recht op schadevergoeding in te stellen, aangezien het Hooggerechtshof in Spokeo het Negende Circuit uitdrukkelijk bekritiseerde omdat het ten onrechte had vertrouwd op zijn eigen redenering in Edwards om te concluderen dat Robins een rechtspositie op grond van artikel III had.[22]
De analyse van billijke opschorting in Baehr is ook belangrijk omdat deze benadrukt dat zorgvuldigheid een onafhankelijk element is om de verjaringstermijn op te schorten. Bovendien maakte de rechtbank in Baehr zich terecht zorgen – net als andere rechtbanken[23]– over de vraag of een consument die wacht op een verzoek van een advocaat alvorens te besluiten een mogelijke vordering te onderzoeken, een "zeldzaam geval" vormt waarin het onbillijk zou zijn om een opzettelijk korte verjaringstermijn toe te passen.[24]
Het is niet ongebruikelijk dat collectieve rechtszaken die worden aangespannen op grond van RESPA en andere wetten inzake consumentenkrediet, dergelijke constitutionele kwesties of kwesties met betrekking tot de tijdigheid aan de orde stellen. In Baehr werden de beweringen op basis waarvan de vorderingen van de eisers niet werden afgewezen, niet bevestigd door het bewijsmateriaal dat tijdens de bewijsgaring werd aangevoerd. Gezien het potentieel afpersende effect dat proceskosten in een collectieve rechtszaak tegen consumenten kunnen hebben op gedaagden (maar niet op eisers, die doorgaans minimale bewijslast hebben), moeten rechtbanken en procespartijen zorgvuldig overwegen om, indien van toepassing, gefaseerde bewijsgaring te gebruiken om kritieke drempelkwesties aan te pakken, zoals de claim van een eiser van constitutionele schade of het recht op billijke opschorting, alvorens over te gaan tot volledige bewijsgaring ten gronde.
[1] Baehr v. Creig Northrop Team, P.C., nr. RDB-13-0933, 2018 U.S. Dist. LEXIS 206721, 2018 WL 6434502 (7 december 2018).
[2] 136 S. Ct. 1540 (2016).
[3] 136 S. Ct. 750 (2016).
[4] 12 U.S.C. § 2607(a).
[5] Zie 2018 U.S. Dist. LEXIS 206721, op *3-4.
[6] Zie id. op *12-13. De beursmakelaar werd vervolgens uit de zaak ontslagen, samen met een van de individuele beklaagden. Zie id. op *16.
[7] Zie id. op *11-12.
[8] Zie id. op *21-22.
[9] Zie id. op *14-15.
[10] Id.
[11] Id. op *26-27.
[12] Zie id. op *24.
[13] Zie id. op *20-21 en *29 (onder verwijzing naar Raines v. Byrd, 521 U.S. 811, 820, 117 S. Ct. 2312 (1997) en Spokeo, 136 S. Ct. op 1549).
[14] Zie id. op *39.
[15] Id. op *30.
[16] Id.
[17] Zie id. op *38.
[18] Zie id. op *37-38.
[19] Id.
[20] Zie id. op *37-38.
[21] First American Financial Corp. v. Edwards, 564 U. S. 1018, 131 S. Ct. 3022 (2011) ( certiorari toegekend), cert. afgewezen als onterecht toegekend, 132 S. Ct. 2536 (2012) (per curiam).
[22] Zie Spokeo, 136 S. Ct. op 1546 n.5 (waarbij Edwards wordt aangehaald als autoriteit waarop het Negende Circuit zich ten onrechte had gebaseerd in Robins v. Spokeo, Inc., 742 F.3d 409 (9th Cir. 4 februari 2014)).
[23] Zie bijvoorbeeld Cunningham v. M&T Bank Corp., 814 F. 3d 156, 164 (3d Cir. 2016) ("Als we de theorie van eisers in deze zaak aanvaarden – namelijk dat de verjaringstermijn voor vorderingen op grond van RESPA onbeperkt wordt opgeschort totdat een advocaat de juiste eiser heeft gevonden om zich bij een rechtszaak aan te sluiten en andere vermeende eisers op de hoogte te stellen – zou dit in feite betekenen dat de verjaringstermijn uit RESPA wordt geschrapt."); zie ook Bezek v. First Mariner Bank, 293 F. Supp. 3d 528, 536 (D. Md. 2 februari 2018) (waarbij vraagtekens worden geplaatst bij de omstandigheden waaronder eisers die zelf niet zorgvuldig hebben gehandeld, zorgvuldigheid kunnen worden toegerekend door de handelingen van hun raadsman).
[24] Zie Baehr, 2018 U.S. Dist. LEXIS 206721, op *38-39.
