Update commerciële verhuur vanwege het coronavirus – Praktische volgende stappen voor verhuurders en huurders

Nu de uitbraak van het coronavirus alweer een maand aan de gang is, is het tijd voor alle partijen met commerciële huurovereenkomsten om na te denken over passende maatregelen om hun risico's te beperken en zich voor te bereiden op de gevolgen van het coronavirus.     

Commerciële verhuurders en huurders moeten nu de volgende maatregelen nemen om de impact van het coronavirus in kaart te brengen en risico's te beperken. 

Beoordeel de bepalingen inzake overmacht en andere relevante bepalingen in de huurovereenkomst.

Overmacht verwijst naar een juridische doctrine op grond waarvan een partij kan worden ontslagen van aansprakelijkheid voor niet-nakoming indien omstandigheden buiten de controle van de partij haar verhinderen haar verplichtingen uit hoofde van een overeenkomst na te komen. Bepalingen inzake overmacht zijn standaard in commerciële huurovereenkomsten, maar kunnen sterk variëren naargelang de wijze waarop ze door de partijen zijn opgesteld. De specifieke bewoordingen van de overmachtsclausule in de huurovereenkomst zijn erg belangrijk. Heeft de bepaling betrekking op pandemieën/ziekten/epidemieën, overheidsbesluiten en/of vrijwillige bedrijfssluitingen tijdens een gezondheidscrisis? Is de bepaling van toepassing op (of sluit zij specifiek uit) verplichtingen om huur te betalen en/of continu activiteiten uit te oefenen in het pand? Als de huurovereenkomst geen overmachtsclausule bevat, kunnen de partijen, afhankelijk van het rechtsgebied, vergelijkbare common law- of wettelijke rechten hebben. Veel staten erkennen bijvoorbeeld "onmogelijkheid" of "frustratie van het doel" (in sommige staten ook tijdelijke frustratie) wanneer een onvoorziene gebeurtenis de omstandigheden zodanig verandert dat de uitvoering van de huurovereenkomst niet langer het oorspronkelijke doel van de partijen dient.

Bekijk alle vereisten voor huurcontracten

Als een verhuurder of huurder een geldige verdediging heeft tegen de nakoming van de huurovereenkomst, of het nu gaat om overmacht of iets anders, moet deze partij ervoor zorgen dat zij de andere partij hiervan op de juiste wijze in kennis stelt in overeenstemming met de voorwaarden van de huurovereenkomst, om te voorkomen dat er discussies ontstaan over het feit dat zij afstand heeft gedaan van haar rechten. 

Neem NU contact op met uw verhuurder of huurder

Ongeacht of er formele huurkennisgevingen vereist zijn, moeten verhuurders en huurders onmiddellijk beginnen met communiceren over mogelijke en daadwerkelijke gevolgen van het coronavirus. Veel huurders sturen kennisgevingen dat ze hun activiteiten zullen stopzetten en/of dat ze tijdens de huidige epidemie mogelijk niet in staat zijn om een deel van of de volledige huur te betalen.  Veel partijen bij commerciële huurovereenkomsten zijn ook begonnen met het onderhandelen over uitstelovereenkomsten om de eerste gevolgen van het coronavirus op te vangen. Dergelijke overeenkomsten kunnen een volledige of gedeeltelijke uitstel van de huur voor maximaal 90 dagen omvatten (waarbij de huurder ermee instemt om de huurovereenkomst te verlengen en deze bedragen aan het einde van de looptijd te betalen tegen een passende verhoogde huurprijs). De partijen zullen ook moeten onderhandelen over de wijze waarop CAM, onroerendgoedbelasting en verzekeringen tijdens een eventuele uitstelperiode voor de huur zullen worden betaald, en moeten bepalen welke andere bepalingen in de huurovereenkomst door een verlenging van de huurtermijn zullen worden beïnvloed (bijvoorbeeld verlengingsopties).

Neem NU contact op met uw kredietverstrekker

Aangezien steeds meer huurders uitstel, kwijtschelding of andere concessies vragen, of zelfs hun huur niet meer betalen, zullen verhuurders onmiddellijk hun kredietverstrekkers bij het proces moeten betrekken, aangezien dit van invloed is op hun vermogen om hun hypotheek op tijd te betalen. Bovendien vereisen de meeste leningsdocumenten dat alle overeenkomsten, uitstelregelingen of wijzigingen met huurders, met name die welke betrekking hebben op de huurprijs of de huurtermijn, worden beoordeeld, goedgekeurd en bekrachtigd door de kredietverstrekker. Aangezien de kredietverstrekkers enige tijd nodig kunnen hebben om de situatie te beoordelen en dergelijke goedkeuringen te verkrijgen, moeten verhuurders nu al met dat proces beginnen. Huurders zullen ook onmiddellijk contact moeten opnemen met hun kredietverstrekkers om uitstel van huurbetaling, verlenging van de huurovereenkomst en andere wijzigingen in de huurovereenkomst te bespreken, waarvoor mogelijk beoordeling, toestemming en goedkeuring van de kredietverstrekker nodig is. 

Verzekering

Verhuurders en huurders moeten onmiddellijk de toepasselijke verzekerings- en huurbepalingen met hun risicobeheerder of verzekeringsadviseur doornemen. Het is nog niet duidelijk hoe elke zaak zal worden behandeld, maar partijen zullen over het algemeen claims willen indienen om hun rechten te behouden als ze zijn getroffen. Doorgaans vereisen claims op bedrijfsonderbrekingsverzekeringen, huurverliesverzekeringen en algemene aansprakelijkheidsverzekeringen voor bedrijven fysieke schade.  Partijen kunnen echter specifieke aanvullende dekkingen of dekkingen hebben die die dekking uitbreiden en uiteindelijk weten we nog niet hoe de rechtbanken claims in verband met het coronavirus onder dit soort polissen zullen behandelen.

Beoordeel de impact van besluiten van de staat en lokale overheden

Bij het bepalen of de huur moet worden betaald en bij het onderhandelen over uitstelovereenkomsten of andere wijzigingen in de huurovereenkomst, moeten de partijen de gevolgen van nationale en lokale verordeningen beoordelen. Veel rechtsgebieden hebben commerciële uitzettingen tijdelijk stopgezet. Zelfs als dergelijke verordeningen niet van kracht zijn, zijn veel rechtbanken tijdelijk gesloten of hebben ze beperkte openingstijden, wat betekent dat eventuele geschillen over huurovereenkomsten aanzienlijk kunnen worden vertraagd. Huurders moeten er rekening mee houden dat veel van de uitzettingsbevelen niet uitdrukkelijk van toepassing zijn op andere, niet-uitzettingsgerelateerde maatregelen in het kader van de huurovereenkomst, zoals achterstallige huur (of maatregelen tegen een borgsteller voor geldelijke schade). Bovendien kunnen huurders, zodra de bevelen zijn opgeheven, nog steeds worden uitgezet wegens niet-herstelde wanbetalingen of achterstallige huur die tijdens de moratoria is opgebouwd.

Beoordeel de impact van de 'CARES Act'

Verhuurders en huurders moeten nagaan of zij in aanmerking komen voor voordelen op grond van de CARES Act voor commerciële huurovereenkomsten.  Zo breidt het Paycheck Protection Loan Program ter waarde van 349 miljard dollar, dat de periode van 15 februari 2020 tot en met 30 juni 2020 bestrijkt, de voorwaarden voor SBA-leningen aanzienlijk uit en stelt het bedrijven die te lijden hebben onder de uitbraak van het coronavirus in staat om geld te lenen voor een reeks in aanmerking komende kosten in verband met de beloning en secundaire arbeidsvoorwaarden van werknemers, waaronder, naast salarissen en andere posten, ook huur.

Toekomstige planning van commerciële huurovereenkomsten

Zowel verhuurders als huurders moeten hun standaardhuurcontracten aanpassen en herzien om rekening te houden met het coronavirus en andere epidemieën, met inbegrip van overmacht, huurvermindering, verzekeringen, medehuur, continue exploitatie, het recht op ongestoord genot en andere relevante bepalingen.

Samenvattend is het belangrijk dat commerciële verhuurders en huurders nu de bovengenoemde stappen nemen, voor zover van toepassing, om het risico op negatieve gevolgen van het coronavirus te helpen beperken. Neem voor meer informatie over deze aanbevolen stappen en andere maatregelen die u moet nemen contact op met uw Foley-relatiepartner. Voor aanvullende online bronnen die u kunnen helpen bij het volgen van de wereldwijde verspreiding van het coronavirus, kunt u terecht bij het CDC en de Wereldgezondheidsorganisatie. 

Foley heeft een multidisciplinair en multijurisdictioneel team samengesteld, dat een schat aan actuele informatiebronnen voor klanten heeft voorbereid en klaar staat om onze klanten te helpen bij het aangaan van de juridische en zakelijke uitdagingen die de uitbraak van het coronavirus met zich meebrengt voor belanghebbenden in verschillende sectoren. Klik hiervoor het Coronavirus Resource Center van Foley om op de hoogte te blijven van relevante ontwikkelingen, inzichten en informatiebronnen om uw bedrijf in deze uitdagende tijd te ondersteunen. Om deze inhoud rechtstreeks in uw inbox te ontvangen, klikt u hier en vult u het formulier in.