Tips voor herstructurering voor schuldenaren met één enkel onroerend goed
7 augustus 2020
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op Law360 en wordt hier met toestemming opnieuw gepubliceerd.
Nu de steunmaatregelen van de overheid tijdens de pandemie beginnen af te nemen, zal de verwachte golf van middelgrote en kleine Chapter 11-zaken ongetwijfeld een behoorlijk aantal schuldenaren met één enkel onroerend goed omvatten.
Dit zal gebeuren ondanks het feit dat de rente op een historisch laag niveau zal blijven, omdat de leegstand en de huurprijzen onder druk staan door de combinatie van e-commerce, thuiswerken en zorgen over de pandemie. Afgaande op ervaringen uit het verleden tijdens de Grote Recessie zal het overgrote deel van deze debiteuren bestaan uit debiteuren met een vermogen van 1 miljoen tot 10 miljoen dollar, die vooral in New York, Californië en Texas wonen.
Vastgoedzaken met één enkel activum zijn vanuit het perspectief van de schuldenaar moeilijke zaken. De bepalingen inzake vastgoed met één enkel activum uit 1994 zijn ontstaan omdat men vond dat schuldenaren misbruik maakten van de situatie en om de relatieve onrechtvaardigheid van langdurige vertragingen die een last vormden voor kredietverstrekkers, te corrigeren.
Men zou zelfs kunnen stellen dat gevallen waarbij het om één enkel onroerend goed gaat, een soort 'lichtgevallen van kwade trouw' zijn, waarbij de schuldenaar weinig werknemers heeft, weinig concurrente schuldeisers, één enkel bezwaard actief, een mislukte geschiedenis van pogingen tot buitengerechtelijke herstructurering en aan de vooravond van de executieverkoop faillissement heeft aangevraagd om te profiteren van de automatische surseance van betaling.
Wat meestal ontbreekt in een geval van onroerend goed met één enkel actief in goed vertrouwen, is de intentie van de schuldenaar om de legitieme inspanningen van de bevoorrechte schuldeiser te frustreren zonder enige mogelijkheid om uit het faillissement te komen.
In ieder geval kan, net als bij elke andere Chapter 11-zaak, een zaak met betrekking tot één enkel onroerend goed worden afgewezen wegens kwade trouw, en in dit soort zaken zijn veel van de slechte feitelijke uitgangspunten duidelijk en onomstreden. Dat is misschien de reden waarom, volgens een recent onderzoek, de meeste zaken met betrekking tot één enkel onroerend goed uiteindelijk worden afgewezen. Daarom moet de raadsman van een potentiële schuldenaar met één enkel onroerend goed zorgvuldig overwegen welke hindernissen en deadlines moeten worden overwonnen om de zaak tot een goed einde te brengen.
Dit zal gebeuren ondanks het feit dat de rente op een historisch laag niveau zal blijven, omdat de leegstand en de huurprijzen onder druk staan door de combinatie van e-commerce, thuiswerken en zorgen over de pandemie. Afgaande op ervaringen uit het verleden tijdens de Grote Recessie zal het overgrote deel van deze debiteuren bestaan uit debiteuren met een vermogen van 1 miljoen tot 10 miljoen dollar, die vooral in New York, Californië en Texas wonen.
Vastgoedzaken met één enkel activum zijn vanuit het perspectief van de schuldenaar moeilijke zaken. De bepalingen inzake vastgoed met één enkel activum uit 1994 zijn ontstaan omdat men vond dat schuldenaren misbruik maakten van de situatie en om de relatieve onrechtvaardigheid van langdurige vertragingen die een last vormden voor kredietverstrekkers, te corrigeren.
Men zou zelfs kunnen stellen dat gevallen waarbij het om één enkel onroerend goed gaat, een soort 'lichtgevallen van kwade trouw' zijn, waarbij de schuldenaar weinig werknemers heeft, weinig concurrente schuldeisers, één enkel bezwaard actief, een mislukte geschiedenis van pogingen tot buitengerechtelijke herstructurering en aan de vooravond van de executieverkoop faillissement heeft aangevraagd om te profiteren van de automatische surseance van betaling.
Wat meestal ontbreekt in een geval van onroerend goed met één enkel actief in goed vertrouwen, is de intentie van de schuldenaar om de legitieme inspanningen van de bevoorrechte schuldeiser te frustreren zonder enige mogelijkheid om uit het faillissement te komen.
In ieder geval kan, net als bij elke andere Chapter 11-zaak, een zaak met betrekking tot één enkel onroerend goed worden afgewezen wegens kwade trouw, en in dit soort zaken zijn veel van de slechte feitelijke uitgangspunten duidelijk en onomstreden. Dat is misschien de reden waarom, volgens een recent onderzoek, de meeste zaken met betrekking tot één enkel onroerend goed uiteindelijk worden afgewezen. Daarom moet de raadsman van een potentiële schuldenaar met één enkel onroerend goed zorgvuldig overwegen welke hindernissen en deadlines moeten worden overwonnen om de zaak tot een goed einde te brengen.
Wat is vastgoed met één enkel object?
De term "single asset real estate" wordt gedefinieerd in Titel 11 van de Amerikaanse wetgeving, Sectie 101(51B) alsonroerend goed dat één enkel onroerend goed of project vormt, met uitzondering van residentieel onroerend goed met minder dan vier wooneenheden, dat vrijwel alle bruto-inkomsten genereert van een schuldenaar die geen familieboer is en waarop geen substantiële bedrijfsactiviteiten worden uitgevoerd door een schuldenaar, met uitzondering van de exploitatie van het onroerend goed en daarmee samenhangende activiteiten.
Over verschillende elementen van deze definitie is geprocedeerd. Het meest geanalyseerde element is wellicht de vereiste dat vrijwel alle bruto-inkomsten van de schuldenaar worden gegenereerd door het onroerend goed.
Rechtbanken hebben een test ontwikkeld waarbij gebruik wordt gemaakt van de actieve of passieve inkomstenbenadering, waarbij passieve inkomsten onder onroerend goed met één enkel activum vallen en actieve inkomsten niet. Op basis van dergelijke analyses hebben rechtbanken geconcludeerd dat bijvoorbeeld hotels, golfbanen en jachthavens geen onroerend goed met één enkel activum zijn.
Een ander element van de definitie waarover vaak wordt geprocedeerd, is de vraag of het onroerend goed één enkel project vormt. De test die door rechtbanken het meest wordt gebruikt, richt zich op de schuldenaar en de vraag of deze de verschillende eigendommen behandelt als onderdeel van één gemeenschappelijk bedrijfsplan.
Het officiële Chapter 11-aanvraagformulier, formulier 201, dat wordt gebruikt om een Chapter 11-zaak te starten, bevat een vraag, nummer 7, over de aard van de activiteiten van de schuldenaar en vraagt of de schuldenaar een enkelvoudig onroerend goed is.
Zonder een dergelijke zelfidentificatie valt een schuldenaar niet onder de categorie van onroerend goed met één enkel activum, tenzij een rechtbank anders beslist. Zoals hieronder wordt besproken, kan het feit dat de schuldenaar te goeder trouw niet kan aangeven dat hij onder de categorie van onroerend goed met één enkel activum valt, sommige van de strenge deadlines en hindernissen voor schuldenaren met onroerend goed met één enkel activum verzachten.
De automatische opschorting
Het belangrijkste voordeel voor een schuldenaar met één enkel onroerend goed om een Chapter 11-procedure aan te vragen, is dat hij automatisch uitstel krijgt tegen executie of andere maatregelen door de bevoorrechte schuldeiser. In tegenstelling tot andere schuldenaren, die vele maanden lang van het automatische uitstel kunnen genieten, hebben schuldenaren met één enkel onroerend goed echter slechts een beperkte periode van uitstelbescherming en moeten ze verschillende hoge hindernissen nemen om die bescherming te behouden.Op grond van titel 11 van de Amerikaanse wetgeving, sectie 362(d)(3), heeft een bevoorrechte schuldeiser van een schuldenaar met één enkel onroerend goed recht op vrijstelling van de automatische surseance van betaling, tenzij de schuldenaar is begonnen met het betalen van rente tegen het niet-achterstallige tarief op grond van de obligatie van de bevoorrechte schuldeiser of een reorganisatieplan heeft ingediend dat een redelijke kans heeft om binnen een redelijke termijn te worden bevestigd.
Een van deze moeilijke hindernissen moet worden genomen binnen 30 dagen nadat de rechtbank heeft vastgesteld dat de schuldenaar een schuldenaar met één enkel onroerend goed is, of binnen 90 dagen na het indienen van het verzoek tot surseance van betaling. Als dat niet gebeurt, en tenzij de rechtbank de termijn van 90 dagen om gegronde redenen verlengt door middel van een beschikking die binnen de termijn van 90 dagen wordt gegeven, zal vrijwel zeker vrijstelling worden verleend.
Tactische overwegingen
Aangezien de termijnen van artikel 362(d)(3) pas ingaan op de laatste van de volgende data: 90 dagen na de datum van het verzoekschrift of 30 dagen na de vaststelling door de rechtbank van de status van onroerend goed met één enkel activum, is het in het belang van de schuldenaar om een dergelijke vaststelling zo lang mogelijk uit te stellen.
Als de status van onroerend goed met één enkel activum in het verzoek wordt erkend, heeft de schuldenaar geen andere keuze dan binnen 90 dagen na aanvang van de procedure te beginnen met betalingen of een redelijkerwijs bevestigbaar plan in te dienen.
Schuldenaren met één enkel onroerend goed hebben soms geprobeerd hun zelfbenoeming te wijzigen door te beweren dat zij slecht geadviseerd of verkeerd geïnformeerd waren. Hoewel een schuldenaar zijn verzoek kan wijzigen en zijn benaming kan aanpassen zoals toegestaan door de Federal Rules of Bankruptcy Procedure, kan de rechtbank de oorspronkelijke benaming beschouwen als een bekentenis en deze als bewijs gebruiken bij haar beslissing. De rechtbank kan een dergelijke beslissing ook met terugwerkende kracht tot de datum van het verzoek laten ingaan.
Als de status van onroerend goed met één enkel activum in het verzoek wordt erkend, heeft de schuldenaar geen andere keuze dan binnen 90 dagen na aanvang van de procedure te beginnen met betalingen of een redelijkerwijs bevestigbaar plan in te dienen.
Schuldenaren met één enkel onroerend goed hebben soms geprobeerd hun zelfbenoeming te wijzigen door te beweren dat zij slecht geadviseerd of verkeerd geïnformeerd waren. Hoewel een schuldenaar zijn verzoek kan wijzigen en zijn benaming kan aanpassen zoals toegestaan door de Federal Rules of Bankruptcy Procedure, kan de rechtbank de oorspronkelijke benaming beschouwen als een bekentenis en deze als bewijs gebruiken bij haar beslissing. De rechtbank kan een dergelijke beslissing ook met terugwerkende kracht tot de datum van het verzoek laten ingaan.
Conclusie
Indien mogelijk moet zelfaanwijzing van onroerend goed als enkelvoudig actief worden vermeden. Het is geen toeval dat de meeste zaken met betrekking tot onroerend goed als enkelvoudig actief worden afgewezen en niet leiden tot succesvolle reorganisaties of zelfs verkopen. De ijverige bevoorrechte schuldeiser daarentegen moet, tenzij de schuldenaar zelf een aanwijzing heeft gedaan, zo snel mogelijk een aanwijzing van onroerend goed als enkelvoudig actief aanvragen en verzoeken om terugwerkende kracht vanaf de datum van het verzoekschrift.
Verwante inzichten
December 19, 2025
Health Care Law Today
Gender Affirming Care for Minors: CMS and HHS Propose Limits on “Sex Rejection Procedures” and Expanded Enforcement Pathways
On December 18, 2025, the U.S. Department of Health and Human Services (HHS) held a press conference focused on what is defined as “sex…
December 19, 2025
Foley Viewpoints
Prohibition to Prescription: What Trump’s Marijuana Executive Order Really Means
On December 18, 2025, President Donald Trump issued an Executive Order, Increasing Medical Marijuana and Cannabidiol Research, that…
18 december 2025
Adviseur voor de productiesector
Foley Automotive Update
Analyse door Julie Dautermann, Competitive Intelligence Analyst Foley staat klaar om u te helpen bij alle aspecten van het heroverwegen van uw langetermijn...