Nieuwe Freddie Mac-richtlijnen voor het verstrekken van hypotheken voor appartementencomplexen en coöperatieve projecten

Freddie Mac heeft nieuwe tijdelijke acceptatievereisten afgekondigd voor hypotheken die worden gedekt door appartementen in condominium- en coöperatieve projecten die "kritieke^reparaties"1 nodig hebben en projecten met huidige of geplande speciale heffingen. De richtlijnen komen in de nasleep van de instorting van de Champlain Towers South in Surfside, Florida, en zijn van toepassing op alle condominium- en coöperatieve projecten met vijf of meer aangrenzende appartementen. Deze nieuwe vereisten zullen een onmiddellijke impact hebben op de mogelijkheid om appartementen te verkopen en te financieren en zullen de hoeveelheid informatie die projectverenigingen en -beheerders met kredietverstrekkers moeten delen aanzienlijk vergroten. De wijzigingen worden van kracht voor hypotheken met een financieringsdatum op of na 28 februari 2022. Hoewel ze als tijdelijk worden aangemerkt, is er geen einddatum voor de nieuwe vereisten vastgesteld.

Volgens de nieuwe richtlijnen, die Freddie Mac op 15 december 2021 via Bulletin 2021-38 heeft gepubliceerd, komen hypotheken die zijn gedekt door appartementen in condominium- of coöperatieve projecten die kritieke reparaties nodig hebben, niet in aanmerking voor verkoop aan Freddie Mac. Projecten die kritieke reparaties nodig hebben, blijven niet in aanmerking komen totdat de vereiste reparaties en/of het inspectierapport van een ingenieur zijn voltooid en gedocumenteerd. De nieuwe richtlijnen vereisen ook dat kredietverstrekkers alle huidige of geplande speciale heffingen op appartementen in een condominium- of coöperatieproject (zelfs als deze volledig zijn betaald voor het betreffende appartement) beoordelen om te bepalen: (i) de reden voor de speciale heffing, (ii) het totale bedrag van de heffing, (iii) voor huidige speciale heffingen, of het totale bedrag een passende toewijzing is voor de heffing, of voor geplande speciale heffingen, of er voldoende cashflow is om de reden voor de heffing te financieren, en (iv) voor huidige speciale heffingen, of het bedrag dat tot nu toe dit jaar begroot was om te worden geïnd, ook daadwerkelijk is geïnd.

Verder zal de vereniging van eigenaren of het beheerbedrijf van het condominiumproject in verband met de beoordeling van de geschiktheid verschillende^{vragenlijsten2} moeten invullen over de staat van het gebouw en speciale heffingen, waarbij onder meer (i) de geldende documenten moeten worden geïnterpreteerd, (ii) alle rechtszaken die van invloed zijn op het project moeten worden bekendgemaakt, (iii) het evalueren van het gebruik van de units, eigenaren van meerdere units en projectverzekeringen, en (iv) het verzamelen van informatie met betrekking tot reparaties, budgettering en speciale heffingen.

In de praktijk moeten verenigingen van eigenaren en projectontwikkelaars onmiddellijk klaar zijn om te reageren op verzoeken van kredietverstrekkers om documenten en informatie met betrekking tot de fysieke staat van het project en eventuele huidige of geplande speciale heffingen (zoals notulen van vergaderingen van de vereniging van eigenaren, rapporten van ingenieurs, reserveonderzoeken en financiële gegevens die binnen 90 dagen na de beoordelingsdatum van het project zijn gedateerd) en zich bewust zijn van de gevolgen die deze regelgeving zal hebben voor toekomstige onderhoudsplannen voor het project en de verkoopbaarheid van de woningen.

¹ "Kritieke reparaties" wordt breed gedefinieerd, maar omvat uitdrukkelijk (i) gevaren voor de veiligheid van personen; (ii) overtredingen van wetten inzake bestemmingsplannen, gebruik, toegankelijkheid, gezondheid of veiligheid; (iii) onopgeloste materiële gebreken die niet kunnen worden verholpen door routineonderhoud (bijv. schimmel, waterinsijpeling of lekkages, overmatige slijtage); en/of (iv) het uitstellen van normaal onderhoud dat zou kunnen leiden tot vergevorderde fysieke achteruitgang, onvolledige werking/efficiëntie, hogere exploitatiekosten of een daling van de waarde van het onroerend goed.

² Zie het onlangs gepubliceerde Freddie Mac-formulier 476A (Condominium Project Questionnaire Addendum) voor het soort vragen dat condominiumverenigingen moeten kunnen beantwoorden.