Eighth Circuit bevestigt kort geding voor verzekeraar in geschil met bouwprojecteigenaar over gederfde huurinkomsten
Op maandag 9 juni 2025 oordeelde het Achtste Circuit Hof van Beroep dat een vastgoedontwikkelaar uit Missouri geen verzekeringsuitkering kon krijgen voor gederfde huurinkomsten als gevolg van een defecte keermuur die vertragingen veroorzaakte bij de bouw van een appartementencomplex.
In BCC Partners, LLC tegen Travelers Property Casualty Company of Americabevestigde het Achtste Circuit de uitspraak van de districtsrechtbank in een kort geding ten gunste van Travelers Property Casualty Company of America ("Travelers") in een geschil over verzekeringsdekking. Het geschil over de dekking vloeide voort uit het contract dat BCC Partners, LLC ("BCC") in juni 2015 sloot met Ben F. Blanton Construction, Inc. ("Blanton") voor de bouw van een appartementencomplex in Missouri, het zogenaamde Vue Project. Volgens het contract was de bouwer, Blanton, verplicht een verzekering af te sluiten. Blanton sloot een polis af bij Travelers, waarbij Blanton de "genoemde verzekerde" was en de projectontwikkelaar, BCC, de "aanvullende genoemde verzekerde".
In december 2015, tijdens de bouw, begaf een keermuur op de bouwplaats het, wat vertraging en schade veroorzaakte. Er volgde een rechtszaak waarbij Blanton, BCC, verschillende onderaannemers en Travelers betrokken waren. Zowel BCC als Blanton dienden claims in bij Travelers, dat 1,3 miljoen dollar op een geblokkeerde rekening stortte, die onder de ontvangers werd verdeeld. In arbitrage kreeg BCC een schadevergoeding van meer dan 7,2 miljoen dollar van Blanton. Blanton vroeg vervolgens faillissement aan. Blanton klaagde Travelers ook aan voor de kosten in verband met het verwijderen en vervangen van de ingestorte keermuur en kreeg gelijk, waardoor het meer dan 330.000 dollar terugkreeg.
Snel vooruit naar juni 2016: BCC stelde Travelers in kennis van een nieuwe verzekeringsclaim onder de polis op grond van zijn status als "Additional Named Insured" (aanvullend genoemde verzekerde) voor vermeend verlies van huurinkomsten en andere zachte kosten in verband met de bouwvertragingen als gevolg van de defecte keermuur. Hoewel Travelers onder voorbehoud van rechten 200.000 dollar aan BCC had voorgeschoten, bleef het bedrijf de claim gedurende 2017 en 2018 onderzoeken. Uiteindelijk wees Travelers in maart 2019 de dekking voor de claim van BCC af en vroeg het om terugbetaling van het voorschot. In juni 2022 eiste BCC 1,4 miljoen dollar aan onbetaalde gederfde huurinkomsten en zachte kosten. Travelers weigerde te betalen en herhaalde opnieuw zijn recht om het voorschot van 200.000 dollar terug te vorderen.
Opnieuw volgde een rechtszaak. In augustus 2022 klaagde BCC Travelers aan wegens contractbreuk en onredelijke weigering tot betaling volgens de wetgeving van Missouri. De districtsrechtbank willigde het verzoek van Travelers om een kort geding in voor beide vorderingen. Daarop volgde een beroep.
In een kort advies bevestigde het Achtste Circuit de uitspraak van de districtsrechtbank ten gunste van Travelers. De sleutel was de status van BCC als "aanvullend genoemde verzekerde" en niet als "genoemde verzekerde". Terwijl Blanton een "genoemde verzekerde" was, was BCC een "aanvullend genoemde verzekerde" onder de polis. Het Achtste Circuit oordeelde dat de termen "aanvullend genoemde verzekerde" en "genoemde verzekerde" verschillend en duidelijk werden gedefinieerd onder de polis in kwestie. De partijen betwistten niet dat BCC een "aanvullend genoemde verzekerde" was volgens de polis. Een "aanvullend genoemde verzekerde" kreeg echter een beperktere dekking volgens de polis. De districtsrechtbank oordeelde dat volgens de duidelijke en ondubbelzinnige bepalingen van de polis alleen een "genoemde verzekerde" gedekt was voor verliezen aan huurinkomsten en zachte kosten als gevolg van bepaalde bouwvertragingen.
BCC voerde onder meer aan dat deze interpretatie van de polis logisch gezien niet klopte, omdat alleen BCC, de projectontwikkelaar, en niet Blanton, de aannemer, inkomsten uit verhuur zou mislopen. Dit argument werd afgewezen. Bij de bevestiging van de uitspraak van de lagere rechtbank herhaalde het Achtste Circuit dat de polis "moet worden toegepast zoals deze is opgesteld wanneer de bewoordingen duidelijk en ondubbelzinnig zijn" en dat hieruit volgt dat "de polis geen dekking biedt aan BCC voor gederfde huurinkomsten en indirecte kosten als gevolg van de bouwvertragingen bij het Vue-project".
De beslissing dient als herinnering voor zowel aannemers als eigenaren om:
- zorg ervoor dat uw verwachtingen ten aanzien van de verzekeringsdekking zoals vastgelegd in het bouwcontract overeenkomen met de bepalingen in de daadwerkelijk afgesloten verzekeringspolissen;
- begrijpen welke dekkingen de partijen genieten onder de verzekeringspolissen voor uw bouwproject, met name wanneer de andere partij bij het contract de polis afsluit; en
- Houd er rekening mee dat de dekkingen onder dezelfde polis qua omvang kunnen verschillen voor een 'genoemde verzekerde' en een 'aanvullende genoemde verzekerde'.
