Atualização sobre arrendamentos comerciais devido ao coronavírus – Próximos passos práticos para proprietários e inquilinos

À medida que o surto de coronavírus entra em mais um mês, agora é o momento para todas as partes envolvidas em contratos de locação comercial considerarem e tomarem as medidas adequadas para ajudar a mitigar os riscos e se prepararem para lidar com as consequências do coronavírus.     

Os proprietários e inquilinos comerciais devem começar a tomar as seguintes medidas agora para identificar o impacto do coronavírus e ajudar a mitigar os riscos. 

Revisar o contrato de locação “Força maior” e outras disposições relevantes

Força maior refere-se a uma doutrina jurídica segundo a qual uma parte pode ser isenta de responsabilidade pelo incumprimento se circunstâncias fora do seu controlo a impedirem de cumprir as suas obrigações contratuais. As cláusulas de força maior são comuns em contratos de arrendamento comercial, mas podem variar muito dependendo da forma como foram redigidas pelas partes. A linguagem específica da cláusula de força maior no contrato de arrendamento será muito importante. A cláusula abrange pandemias/doenças/epidemias, ordens governamentais e/ou encerramento voluntário de negócios durante uma emergência de saúde? A cláusula aplica-se (ou exclui especificamente) as obrigações de pagar renda e/ou operar continuamente nas instalações? Se o contrato de arrendamento não contiver uma cláusula de força maior, as partes podem ter direitos semelhantes de common law ou estatutários, dependendo da jurisdição. Por exemplo, muitos estados reconhecem a «impossibilidade» ou a «frustração do objetivo» (incluindo, em alguns estados, a frustração temporária) quando um evento imprevisto altera significativamente as circunstâncias, de modo que o cumprimento do contrato de arrendamento já não satisfaz o objetivo original das partes.

Revisar todos os requisitos de notificação de arrendamento

Se um senhorio ou inquilino tiver uma defesa válida para o cumprimento do contrato de arrendamento, seja por motivo de força maior ou outro, essa parte deve certificar-se de notificar devidamente a outra parte, de acordo com os termos do contrato de arrendamento, a fim de evitar qualquer discussão de que renunciou aos seus direitos. 

Comece a comunicar com o seu senhorio ou inquilino AGORA

Independentemente da necessidade ou não de notificações formais de arrendamento, os proprietários e inquilinos devem iniciar imediatamente as comunicações sobre os impactos possíveis e reais do coronavírus. Muitos inquilinos estão enviando notificações informando que irão interromper as suas atividades e/ou que talvez não consigam pagar parte ou a totalidade do aluguel durante a epidemia atual.  Muitas partes envolvidas em contratos de arrendamento comercial também começaram a negociar acordos de adiamento para lidar com os impactos iniciais do coronavírus. Esses acordos podem incluir o adiamento total ou parcial do aluguel por até 90 dias (com o inquilino concordando em prorrogar o contrato e pagar esses valores no final do prazo com um aumento apropriado no aluguel). As partes também precisarão de negociar como as despesas comuns do condomínio, os impostos imobiliários e os seguros serão pagos durante qualquer período de adiamento do aluguel e determinar quais outras disposições do contrato de locação serão afetadas por uma prorrogação do prazo do contrato (opções de renovação, por exemplo).

Comece a comunicar com o seu credor, AGORA

À medida que mais e mais inquilinos procuram adiamentos, reduções ou outras concessões, ou começam realmente a deixar de pagar o aluguel, os proprietários precisarão envolver imediatamente os seus credores no processo, pois isso afetará a sua capacidade de pagar as hipotecas em dia. Além disso, a maioria dos documentos de empréstimo exigirá que quaisquer acordos, adiamentos ou alterações com inquilinos, em particular aqueles que modificam o aluguel ou o prazo do contrato de locação, estejam sujeitos à revisão, consentimento e aprovação do credor. Como os credores podem precisar de algum tempo para avaliar a situação e obter tais aprovações, os proprietários devem iniciar esse processo agora. Os inquilinos também precisarão envolver imediatamente os seus credores de arrendamento para discutir adiamentos de aluguer, prorrogações de arrendamento e outras revisões do contrato de arrendamento, que podem exigir revisão, consentimento e aprovação do credor. 

Seguros

Os proprietários e inquilinos devem rever imediatamente as disposições aplicáveis em matéria de seguros e arrendamento com o seu consultor de gestão de riscos ou seguros. Ainda não está claro como cada caso será tratado, mas as partes geralmente desejarão apresentar reclamações para preservar os seus direitos, caso tenham sido afetadas. Normalmente, as reclamações de seguro contra interrupção de negócios, seguro contra perda de renda e seguro de responsabilidade civil comercial geral exigem danos físicos.  No entanto, as partes podem ter endossos ou coberturas específicas que ampliam essa cobertura e, em última análise, ainda não sabemos como os tribunais tratarão as reclamações relacionadas ao coronavírus sob esses tipos de apólices.

Avaliar o impacto das ordens dos governos estaduais e locais

Ao determinar se devem pagar o aluguer e ao negociar acordos de adiamento ou outras alterações ao contrato de arrendamento, as partes devem avaliar o impacto das ordens estaduais e locais. Muitas jurisdições suspenderam temporariamente os despejos comerciais. Mesmo na ausência de tais ordens, muitos tribunais fecharam temporariamente ou limitaram o horário de funcionamento, o que significa que qualquer litígio relativo ao arrendamento pode sofrer atrasos significativos. Os inquilinos devem observar que muitas das ordens de despejo não se aplicam expressamente a outras ações não relacionadas a despejos previstas no contrato de locação, como aluguéis em atraso (ou ações contra um fiador do contrato de locação por danos monetários). Além disso, uma vez que as ordens sejam suspensas, os inquilinos ainda poderão enfrentar despejo por inadimplências não sanadas ou aluguéis em atraso acumulados durante as moratórias.

Avaliar o impacto da «Lei CARES»

Os proprietários e inquilinos devem avaliar quaisquer benefícios que possam estar disponíveis para eles ao abrigo da Lei CARES para fins de arrendamento comercial.  Por exemplo, o Programa de Empréstimos para Proteção de Salários, no valor de US$ 349 bilhões, que cobre o período de 15 de fevereiro de 2020 a 30 de junho de 2020, amplia consideravelmente a elegibilidade para empréstimos da SBA e permitirá que empresas afetadas pelo surto de coronavírus tomem empréstimos para uma variedade de custos qualificados relacionados à remuneração e benefícios dos funcionários, incluindo, além da folha de pagamento e outros itens, o aluguel.

Planeamento futuro de arrendamento comercial

Tanto os proprietários como os inquilinos devem atualizar e rever os seus contratos de arrendamento «padrão» para abordar o coronavírus e outras epidemias, incluindo força maior, redução do aluguer, seguro, co-locação, operação contínua, cláusula de usufruto tranquilo e outras disposições relevantes.

Em resumo, é importante que os proprietários e inquilinos comerciais tomem as medidas acima mencionadas agora, conforme apropriado, a fim de ajudar a mitigar o risco de sofrerem impactos negativos do coronavírus. Para obter mais informações sobre essas medidas recomendadas e outras ações que deve tomar, entre em contacto com o seu parceiro de relacionamento da Foley. Para obter recursos adicionais disponíveis na web para ajudá-lo a monitorizar a propagação do coronavírus em nível global, visite o CDC e a Organização Mundial da Saúde. 

A Foley criou uma equipa multidisciplinar e multijurisdicional, que preparou uma grande variedade de recursos temáticos para os clientes e está pronta para ajudá-los a enfrentar os desafios jurídicos e comerciais que o surto de coronavírus está a criar para as partes interessadas em diversos setores. Clique aquipara acessar o Centro de Recursos sobre o Coronavírus da Foley e ficar a par dos desenvolvimentos, insights e recursos relevantes para apoiar o seu negócio durante este período desafiador. Para receber este conteúdo diretamente na sua caixa de entrada, clique aqui e envie o formulário.