Navegando pela legislação estadual para a construção e operação de centros de dados: principais tendências e considerações de conformidade

Principais conclusões

• As regulamentações estaduais que regem o desenvolvimento de centros de dados variam amplamente, tornando essencial uma análise jurídica antecipada para o zoneamento, aprovações de uso do solo e planeamento de infraestruturas.

• As regras relacionadas à energia estão a tornar-se mais rigorosas, com os estados a impor novos modelos de recuperação de custos, padrões de eficiência e requisitos de relatórios que afetam diretamente a viabilidade dos projetos e os custos operacionais contínuos.

• Os incentivos continuam disponíveis, mas cada vez mais condicionais, exigindo que os operadores cumpram metas de investimento, criação de empregos, sustentabilidade e conformidade para se qualificarem e evitarem recuperações.

Introdução

O rápido crescimento da computação em nuvem, da inteligência artificial e do comércio digital alimentou uma demanda sem precedentes por centros de dados nos Estados Unidos e no exterior. Antes vistos como um nicho do mercado imobiliário comercial, os centros de dados são hoje uma parte essencial da nossa infraestrutura e estão cada vez mais sujeitos ao escrutínio legislativo e regulatório. Embora não exista um regime regulatório federal uniforme que regule a construção e operação de centros de dados, muitos estados adotaram legislação e programas de incentivo que abordam o impacto ambiental, o uso de energia e as preocupações dos residentes em torno das áreas onde esses grandes empreendimentos operam. Desenvolvedores, operadores, investidores e inquilinos devem compreender essas estruturas específicas de cada estado para garantir a conformidade e aproveitar os benefícios potenciais.

Zoneamento e controles de uso do solo

Em quase todas as jurisdições, as leis de zoneamento se aplicam a projetos de centros de dados, tratando-os como usos industriais ou comerciais. Estados como Virgínia, Texas e Illinois geralmente deixam as decisões de zoneamento a cargo dos municípios, mas muitas vezes incentivam os governos locais a estabelecer “zonas tecnológicas” para atrair investimentos em centros de dados. Os desenvolvedores devem determinar no início do processo de planeamento se uma instalação será considerada um uso especial ou um uso permitido na zona alvo, pois essa classificação pode influenciar os prazos e custos de licenciamento. Como a conectividade de alta capacidade com serviços públicos de eletricidade, água e fibra é essencial para as operações do centro de dados, garantir a colaboração municipal nas melhorias de infraestrutura é fundamental e, muitas vezes, um pré-requisito para a aprovação do projeto.

Eficiência energética e aumento dos custos

O consumo significativo de eletricidade dos centros de dados levou, em algumas áreas, a um aumento dos custos para os consumidores residenciais de eletricidade e a problemas com o abastecimento de água residencial e as emissões dos edifícios.[1] Os clientes residenciais viram os seus preços de energia aumentarem até 25% em determinados mercados.[2] Em janeiro de 2025, a Comissão de Serviços Públicos da Geórgia (GPSC) aprovou uma nova regra que permitiria à concessionária regulada pelo estado, Georgia Power, cobrar dos centros de dados pelo serviço de eletricidade de uma forma concebida para proteger os consumidores retalhistas da Geórgia da transferência de custos.[3] De acordo com a regra da GPSC, quaisquer novos clientes com uma procura superior a 100 MW podem ser faturados utilizando termos e condições que se desviam dos utilizados pelas outras classes de clientes da empresa de serviços públicos. Os termos e condições não padronizados têm como objetivo abordar os riscos associados a utilizadores finais de grande carga. Da mesma forma, a Comissão de Serviços Públicos de Ohio emitiu uma decisão que permite às empresas de serviços públicos impor obrigações financeiras reforçadas aos centros de dados para proteger os clientes residenciais do pagamento dos custos de melhorias na rede e do aumento da procura de energia. A decisão de Ohio também exige que os clientes dos centros de dados paguem 85% da energia que estão inscritos para usar, independentemente de ela ser realmente utilizada.[4]

Relatórios de impacto ambiental e sustentabilidade

O uso extraordinário de serviços públicos necessários para operar um centro de dados aumenta, compreensivelmente, as emissões que têm uma série de impactos ambientais. A nível federal, os senadores Whitehouse e Fetterman apresentaram a Lei da Nuvem Limpa de 2025, um projeto de lei para alterar a Lei do Ar Limpo, a fim de definir padrões de emissões e medição para centros de dados.[5] A legislação estadual geralmente visa abordar os padrões de eficiência energética dentro do processo de licenciamento. Por exemplo, a Califórnia aplica códigos rigorosos de energia para edifícios sob o Título 24, exigindo sistemas de refrigeração e iluminação de alta eficiência.[6] Os projetos dentro do estado também podem ser obrigados a fornecer relatórios anuais relacionados ao consumo e desempenho energético, incluindo o total de energia consumida e quanto dessa energia é proveniente de recursos renováveis.[7] Em Washington, as exigências de energia limpa têm um efeito prático nos centros de dados, incentivando ou exigindo o uso de energia renovável.[8] O Oregon adotou regras para limitar o uso de água em sistemas de refrigeração, especialmente em regiões que enfrentam condições de seca.[9] Essas medidas refletem uma tendência mais ampla de regulamentação da pegada operacional de instalações de grande escala. 

Vários estados estão a começar a explorar ou implementar leis que exigem que grandes consumidores de eletricidade — incluindo centros de dados — divulguem métricas de consumo de energia e desempenho ambiental. Nova Iorque está a considerar projetos de lei que exigiriam relatórios anuais de sustentabilidade para certas instalações comerciais, potencialmente alinhando-se com protocolos reconhecidos, como o Protocolo de Gases de Efeito Estufa.[10] Essas propostas representam uma área emergente de regulamentação que pode influenciar a transparência operacional, a reputação da marca e os custos de conformidade. Os operadores devem acompanhar de perto esses desenvolvimentos legislativos, pois as exigências de relatórios podem se tornar mais comuns nos próximos anos.

Incentivos fiscais e isenções

Em muitos estados, um robusto pacote de incentivos fiscais apoia o desenvolvimento de centros de dados. A Virgínia oferece isenções de impostos sobre vendas e uso para compras de equipamentos qualificados, desde que os operadores atinjam níveis mínimos de investimento e criem um número específico de empregos.[11] Iowa e Nebraska também oferecem benefícios fiscais substanciais para projetos de grande escala, com requisitos vinculados ao tamanho das instalações e ao total de despesas de capital.[12] Esses incentivos podem melhorar a viabilidade do projeto, mas muitas vezes vêm acompanhados de metas de desempenho e cláusulas de recuperação, tornando essencial que os operadores compreendam as obrigações legais e cumpram integralmente para manter esses benefícios.

Regulamentos relativos à força de trabalho e à segurança

A legislação estadual também pode abranger questões relacionadas à força de trabalho e à segurança, especialmente quando se trata de contratos do setor público. Os centros de dados que operam sob acordos de incentivo estaduais podem estar sujeitos a regulamentações trabalhistas locais ou compromissos de desenvolvimento da força de trabalho. Certos estados impõem salvaguardas adicionais para instalações que armazenam ou processam dados governamentais confidenciais. No Arizona, por exemplo, uma legislação recente simplificou os protocolos de verificação de antecedentes e os procedimentos de conformidade para centros de dados que trabalham com entidades públicas.[13] , sinalizando uma tendência para integrar requisitos de segurança em estruturas regulatórias mais amplas.

Conclusões e conclusões sobre conformidade

A diversidade de regulamentações estaduais que regem os centros de dados exige uma navegação cuidadosa. Essas leis muitas vezes se sobrepõem às normas locais de zoneamento, proteções ambientais e acordos de serviços públicos, criando obrigações complexas de conformidade. É prudente que os desenvolvedores planejem tendo em mente as tendências regulatórias de longo prazo, antecipando que os estatutos futuros podem impor requisitos mais rigorosos de eficiência energética ou sustentabilidade. Integrar assessoria jurídica no início do processo de desenvolvimento ajuda a salvaguardar a elegibilidade para incentivos, garante o alinhamento com as leis trabalhistas e ambientais aplicáveis e facilita interações mais tranquilas com as autoridades locais.