Keine 10%ige Selbstbeteiligung mehr: Kalifornien schreibt 5 % Selbstbehalt für private Bauprojekte vor
Gültig ab 1. Januar 2026: Zeit, Ihre Verträge zu aktualisieren
Wenn Ihr Unternehmen im privaten Bauwesen in Kalifornien tätig ist, steht eine grundlegende Änderung der Zahlungssicherheit bevor. Mit Wirkung zum 1. Januar 2026 wird der Senatsentwurf 61 (zur Schaffung von § 8811 des Bürgerlichen Gesetzbuches) für alle Verträge, die an oder nach diesem Datum abgeschlossen werden, die Einbehaltung bei den meisten privaten Bauprojekten auf obligatorische 5 % begrenzen.
Dadurch werden private Projekte an die Standards angepasst, die seit langem für öffentliche Bauvorhaben im Bundesstaat gelten, und die traditionelle Praxis der 10-prozentigen Einbehaltung wird abgeschafft.
Die neuen Regeln: Was jeder wissen muss
Der Kern des neuen Gesetzes ist einfach: Sie dürfen nicht mehr als 5 % einbehalten.
- Die Obergrenze: Eigentümern, direkten Auftragnehmern und Subunternehmern aller Ebenen ist es untersagt, mehr als 5 % einer Abschlagszahlung als Einbehalt zurückzuhalten. Der Gesamtbetrag der einbehaltenen Einbehalte darf ebenfalls 5 % des Gesamtvertragspreises nicht überschreiten.
- Obligatorische Weitergabe: Wenn der Eigentümer und der Generalunternehmer einer Zurückbehaltung zustimmen weniger als 5 % (z. B. 3 %) vereinbaren, muss dieser niedrigere Satz weitergegeben werden und für alle Unterverträge gelten.
- Die Strafe: Das Gesetz ist nicht abdingbar. Jeder Vertrag, der eine höhere Einbehaltungsquote vorsieht, ist in diesem Punkt nichtig. Darüber hinaus umfasst jede Maßnahme zur Durchsetzung dieses Gesetzes die obligatorische Zuerkennung angemessener Anwaltskosten an die obsiegende Partei, was das finanzielle Risiko einer Nichteinhaltung erheblich erhöht.
Wer ist von der 5 %-Obergrenze ausgenommen?
Die Aufbewahrungsfrist gilt in zwei bestimmten Fällen nicht:
- Bestimmte Wohnprojekte: Die Obergrenze gilt nicht für reine Wohnprojekte, die nicht gemischt genutzt werden und nicht mehr als vier Stockwerke umfassen. Bei gemischt genutzten Projekten oder Projekten mit fünf oder mehr Stockwerken gilt die Obergrenze von 5 %.
- Bürgschaft für Subunternehmer: Die Obergrenze wird für einen Subunternehmer aufgehoben, wenn ihm (vor oder zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe) schriftlich mitgeteilt wurde, dass eine Leistungs- und Zahlungsbürgschaft erforderlich ist, und der Subunternehmer diese Bürgschaft anschließend nicht vorgelegt hat.
Wichtige Erkenntnisse für Projektteams
Für Eigentümer, Bauträger und Bauunternehmer ist es jetzt an der Zeit, sich vorzubereiten.
- Überprüfen und überarbeiten Sie alle Verträge: Aktualisieren Sie unverzüglich alle Standardverträge und Untervertragsformulare, um die maximale Einbehaltung von 5 % zu berücksichtigen.
- Ausrichtung der nachgelagerten Preise: Generalunternehmer müssen sicherstellen, dass ihre Bedingungen für die Einbehaltung von Subunternehmern genau mit den Preisen in ihrem Hauptvertrag mit dem Eigentümer übereinstimmen oder darunter liegen.
- Risikominderung anpassen: Da weniger Rücklagen als Puffer zur Verfügung stehen, müssen Eigentümer und Bauträger möglicherweise verstärkt auf andere Instrumente zur Risikominderung zurückgreifen, wie z. B. Leistungsgarantien, verbesserte Projektkontrollen oder strengere Vorqualifikationskriterien für Bieter.
Die Obergrenze von 5 % soll den Cashflow und die finanzielle Stabilität in der gesamten Bauindustrie verbessern. Stellen Sie sicher, dass Ihre Verträge und Zahlungsmodalitäten vollständig konform sind, bevor die Frist am 1. Januar 2026 abläuft. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Foley-Anwalt oder den Verfasser dieses Artikels.
