Las leyes de pago puntual siguen favoreciendo a los contratistas
Este artículo apareció originalmente en ABA Construction el 6 de diciembre de 2023. Reproducido con permiso.
Las leyes de pago puntual siguen alterando el sector de la construcción, eliminando prácticas anteriores al exigir pagos puntuales a contratistas, subcontratistas y proveedores. Las leyes de pago puntual varían según los estados, y cada jurisdicción establece su propio marco para garantizar una compensación puntual en el sector de la construcción. Sin embargo, en los últimos años se ha producido un cambio notable, ya que las legislaturas estatales están revisando activamente estas leyes para ofrecer una mayor protección a los demandantes. Este cambio refleja un deseo creciente de proteger los derechos e intereses de los participantes en la construcción. Este artículo analiza esta tendencia, destacando ejemplos legislativos y judiciales específicos de varios estados en los últimos años, y examina un caso reciente en Massachusetts que describe los requisitos para rechazar las solicitudes de pago de buena fe con el fin de evitar su aceptación implícita.
Continuación de una tendencia multistatal, no una nueva tendencia
Las leyes de pago puntual de California están diseñadas para garantizar que los contratistas, subcontratistas y proveedores que participan en proyectos de construcción reciban un pago puntual y justo por sus servicios y materiales. La ley de California exige que los propietarios y contratistas realicen pagos a cuenta a los contratistas y subcontratistas dentro de plazos específicos. El incumplimiento de las leyes de pago puntual de California puede dar lugar a sanciones importantes, incluido el pago de intereses de demora sobre los importes vencidos y los honorarios de los abogados. Las infracciones repetidas también pueden dar lugar a la suspensión o revocación de la licencia de un contratista. En caso de disputa, el propietario o el contratista pueden retener el 150 % del importe en litigio. Sin embargo, hasta 2018, la cuestión de si se podían retener fondos basándose en cualquier disputa o en una disputa específica relacionada con el pago en sí era incierta. A menudo, la parte superior utilizaba el umbral del 150 % de forma liberal para retener fondos de los demandantes, especialmente las retenciones.
En 2018, tras una división de competencias entre dos distritos del Tribunal de Apelación de California, el Tribunal Supremo de California abordó la cuestión en el casoUnited Riggers & Erectors, Inc. contra Coast Iron & Steel Co., 4 Cal. 5th 1082 (2018): ¿Puede un contratista retener los pagos de retención cuando existe una disputa de buena fe de cualquier tipo entre el contratista y un subcontratista, o solo cuando la disputa se refiere a la retención en sí? Tras revisar la historia de las leyes de pago puntual de California, el propósito subyacente de las leyes de pago puntual y debatir la inconsistencia de la redacción de las disposiciones relacionadas, pero redactadas de forma diferente, en las leyes pertinentes, el Tribunal Supremo de California interpretó de forma restrictiva la disposición sobre disputas de buena fe y sostuvo que la «disputa» debe estar relacionada con el pago específico adeudado. Como resultado de la decisión, las partes ascendentes en California deben tener cuidado al retener los pagos a los reclamantes de nivel inferior y asegurarse de que la retención esté directamente relacionada con una disputa vinculada al pago retenido o enfrentarse a las severas sanciones por pago puntual de California.
Además de que los tribunales han aclarado y reforzado los derechos de los demandantes al pago puntual, varias legislaturas estatales han promulgado cambios en sus leyes de pago puntual. Por ejemplo, en 2018, Pensilvania introdujo cambios en su Ley de Pago a Contratistas y Subcontratistas centrados en la protección de los demandantes posteriores. Algunos de los cambios clave fueron: (1) aclarar que las partes no podían renunciar a las protecciones de la ley; (2) autorizar a los contratistas y subcontratistas a suspender el cumplimiento en caso de impago, tras la notificación exigida por la ley; (3) especificar que el hecho de no proporcionar una notificación oportuna —en un plazo de 14 días a partir de la recepción de una factura— que contenga una base de buena fe para la retención renuncia al derecho del pagador a retener y exige el pago íntegro; (4) exigir el pago de los conceptos no controvertidos de una factura, incluso si otros son objeto de controversia; y (5) permitir que un subcontratista (o contratista) facilite la liberación anticipada de la retención mediante el depósito de una fianza de mantenimiento por el 120 % de la retención mantenida en el momento de la finalización sustancial, en lugar de esperar al pago tras la aceptación definitiva de la obra.
En 2020 se promulgaron cambios similares en la Ley de Pago Puntual de Tennessee. Los aspectos más destacados de los cambios fueron los siguientes: (1) permitir a las partes a las que no se les haya pagado puntualmente enviar una notificación al pagador y, si este no responde en un plazo de 10 días con «razones legales adecuadas» para el impago, la parte impagada puede solicitar medidas cautelares; (2) especificar que el hecho de no proporcionar «razones legales adecuadas» para el impago también da derecho al demandante a interrumpir el trabajo y obtener una prórroga del plazo del contrato; (3) establecer un tipo de interés por defecto del 18 % anual para los pagos atrasados si el contrato no especifica un tipo de interés; y (4) eliminar el requisito de notificar a los propietarios de proyectos comerciales para que se apliquen los derechos de retención.
Recientemente, Virginia actualizó su Ley de Pago Puntual, que entrará en vigor el 1 de enero de 2023. Los cambios ampliaron el alcance de la ley al aumentar el número de partes enumeradas y ampliar los contratos que cubre. Los cambios también establecen específicamente procedimientos en proyectos privados para propietarios y contratistas que tengan la intención de retener pagos por «incumplimiento» contractual, para que envíen una notificación por escrito en un plazo de 45 días (propietarios) y 50 días (contratistas) identificando específicamente el incumplimiento contractual y la cantidad retenida. En los proyectos públicos, los contratistas —en contrato directo con la agencia estatal— están obligados a pagar a las partes de nivel inferior en un plazo de 60 días a partir de la recepción de la factura, independientemente de si han recibido el pago de la agencia estatal.
Este tipo de cambios normativos exigirán a las partes proveedoras que estén más atentas a la hora de tomar medidas inmediatas en relación con las solicitudes de pago, a fin de garantizar que no renuncien inadvertidamente al derecho de retener los pagos por deficiencias. Del mismo modo, las partes receptoras que deseen garantizar el pago inmediato también deberán enviar notificaciones oportunas para poder acogerse a los tipos de protección que ofrecen estas modificaciones. Si bien estos cambios afectan a todas las partes del proceso de pago, las ventajas para los reclamantes son notables.
Aplicación de las leyes de pago puntual, una advertencia a los propietarios y a las partes upstream
Para garantizar la eficacia de las leyes de pago puntual, los estados han incorporado requisitos de retención y rechazo de buena fe. Estas disposiciones están diseñadas para evitar el abuso de los derechos de rechazo y proteger a los reclamantes de la denegación arbitraria de la indemnización que les corresponde. Al exigir razones claras y justificables para el rechazo de los pagos, los estados promueven la transparencia y la rendición de cuentas en el proceso de pago. Como resultado, se debe prestar atención inmediata a las solicitudes de pago que se intercambian habitualmente en los proyectos de construcción.
El 7 de junio, el Tribunal de Apelación, en el casoTocci Bldg. Corp. contra IRIV Partners, LLC, 101 Mass. App. Ct. 133 (2022), emitió la primera decisión de apelación que interpreta la Ley de Pago Puntual de Massachusetts, aprobada en 2010. Tocci fue contratada como contratista general para construir un edificio en Boston y demandó al propietario del proyecto por incumplimiento de contrato en relación con siete solicitudes de pago impagadas, por un valor de más de 4,6 millones de dólares. Tocci solicitó un fallo sumario sobre su demanda por incumplimiento de contrato, argumentando que el pago se había retenido indebidamente en virtud de la ley 1 y, por lo tanto, se había incumplido el contrato entre las partes. El tribunal de primera instancia consideró que los demandados no habían rechazado adecuadamente las solicitudes de pago de Tocci en virtud de la ley, y que las solicitudes de pago debían considerarse aprobadas. Por lo tanto, Tocci tenía derecho a recibir el pago íntegro que había exigido.
El Tribunal de Apelación estuvo de acuerdo y confirmó la decisión del tribunal de primera instancia. Al hacerlo, el tribunal examinó las circunstancias que rodeaban cada solicitud de pago y concluyó sucintamente que los demandados nunca emitieron un rechazo efectivo porque no certificaron los hechos y las deficiencias en la solicitud de pago. En consecuencia, cada una de ellas «se consideró aprobada por ministerio de la ley en la fecha de vencimiento del pago, y cada una de ellas se convirtió en exigible y pagadera». El tribunal sostuvo que el hecho de que el propietario del proyecto no emitiera rechazos certificados y oportunos de las solicitudes de pago dio lugar a que las solicitudes se consideraran aprobadas en virtud de la ley. Cualquier incumplimiento de la estricta conformidad con la ley no cumplirá los requisitos legales a la hora de rechazar solicitudes de pago en Massachusetts.
La decisión tiene consecuencias de gran alcance y significará que las formas comunes de rechazo de las solicitudes de pago, si no van acompañadas de un razonamiento detallado y una certificación de buena fe, se considerarán aprobaciones. Si bien la decisión del Tribunal de Apelación enel caso Toccies sin duda una advertencia para los propietarios de proyectos, resulta instructiva para todas las partes de los contratos de construcción privados en Massachusetts que están sujetos a la ley, así como para los proyectos en otros estados regidos por estatutos similares de pago puntual.
Puntos clave para los participantes en el proyecto
La tendencia nacional de las leyes estatales sobre el pago puntual en el sector de la construcción, que incluyen medidas favorables a los demandantes, pone de relieve un cambio hacia la protección de los derechos e intereses de los contratistas, subcontratistas y proveedores. Mediante revisiones de los precedentes legales y normativos, estados como California, Pensilvania, Tennessee, Virginia y Massachusetts han dado prioridad activa al trato justo y la compensación oportuna de los participantes en la construcción.
Además, la inclusión de requisitos de rechazo de buena fe en algunas de estas leyes garantiza la transparencia y la rendición de cuentas, y evita denegaciones arbitrarias de indemnizaciones legítimas. Al exigir razones claras y justificadas para el rechazo de pagos, los estados defienden los principios de justicia y equidad en las disputas sobre pagos.
A medida que el sector de la construcción sigue evolucionando, es fundamental que todas las partes interesadas se mantengan informadas sobre los cambios en la legislación relativa al pago puntual. Al comprender la tendencia nacional hacia leyes favorables a los demandantes y la importancia de los requisitos de rechazo de buena fe, los participantes en la construcción pueden gestionar con confianza las disputas sobre pagos, garantizar sus derechos y fomentar un proceso de pago equitativo y eficiente en el sector de la construcción.
