Client Briefing : Texas Senate Bill 840 et Texas Senate Bill 2477 (89e législature, session 2025)

Les lois texanes S.B. 840 et S.B. 2477, qui entreront en vigueur le 1er septembre 2025, restreignent considérablement la manière dont les grandes villes du Texas réglementent les aménagements résidentiels à usage mixte et multifamilial, ainsi que les conversions de bureaux en logements. Ces lois s'appliquent aux municipalités de plus de 150 000 habitants situées en totalité ou en partie dans des comtés de plus de 300 000 habitants. Elles exigent que les logements soient autorisés de plein droit sur la plupart des terrains zonés commerciaux, restreignent de nombreuses normes de développement local, imposent des approbations administratives lorsque les projets répondent aux nouveaux paramètres de l'État et limitent fortement les redevances d'impact sur les sites de conversion. Si une ville refuse de s'y conformer, les lois autorisent les poursuites privées avec transfert obligatoire des frais et, en vertu de la loi S.B. 2477, exposition à des dommages économiques, intentées devant une juridiction locale avec un contrôle d'appel intermédiaire exclusif devant la quinzième cour d'appel. Des rapports récents indiquent que plusieurs banlieues de Dallas-Fort Worth (notamment Irving, Arlington, Plano et Frisco) ont adopté des mesures visant à limiter les projets dans le cadre de ces lois, ce qui pourrait inciter les défenseurs du logement à engager des poursuites dans le cadre d'affaires pilotes.

Pour les promoteurs et les investisseurs potentiels, ces lois devraient offrir des voies d'accès plus claires et de plein droit aux terrains commerciaux et réduire considérablement les risques, les études et les frais discrétionnaires pour les projets admissibles - en particulier les conversions de bureaux en logements - tout en créant des recours légaux si une municipalité tente d'imposer des conditions interdites. Les villes devraient rapidement aligner leurs ordonnances, leurs procédures d'autorisation et leurs critères d'examen des projets sur le cadre de l'État afin d'atténuer les risques de litige. 

Applicabilité : Quelles villes et quels sites sont couverts ?

Les deux projets de loi s'appliquent à toute municipalité dont la population est supérieure à 150 000 habitants et qui est entièrement ou partiellement située dans un comté dont la population est supérieure à 300 000 habitants. Les lois excluent les emplacements situés à proximité d'utilisations industrielles lourdes et d'installations aéronautiques/militaires :

• Exclusions géographiques : Zones autorisant l'utilisation de l'industrie lourde, terrains situés à moins de 1 000 pieds d'un site d'utilisation ou de développement de l'industrie lourde, à moins de 3 000 pieds d'un aéroport ou d'une base militaire, ou zones désignées par une municipalité comme étant une zone dégagée ou une zone à risque d'accident.
• Seuils d'âge et d'étendue du projet pour les conversions : Les conversions doivent concerner des bâtiments construits au moins cinq ans avant le début de la conversion et convertir au moins 65 % du bâtiment et au moins 65 % de chaque étage occupable à une utilisation mixte ou à une occupation résidentielle multifamiliale.
• Utilisation initiale couverte : Le projet de loi 840 couvre les conversions de bureaux, de commerces de détail ou d'entrepôts ; le projet de loi 2477 se concentre sur les conversions de bureaux.

Ce que les villes doivent autoriser de plein droit (S.B. 840)

Pour les municipalités concernées, les utilisations résidentielles mixtes et multifamiliales sont autorisées de plein droit dans toute classification de zonage qui autorise déjà les utilisations de bureaux, de commerces, de magasins, d'entrepôts ou les utilisations mixtes. Les villes ne peuvent pas exiger de changement de zonage, de dérogation, d'exception, de permis d'utilisation conditionnelle, de modification du plan d'ensemble ou d'approbation discrétionnaire similaire pour ces utilisations résidentielles dans ces zones, sous réserve des exclusions géographiques susmentionnées.

Normes locales que les villes ne peuvent pas imposer

Le projet de loi S.B. 840 fixe des limites de base aux contrôles de développement locaux pour les nouveaux projets à usage mixte et multifamilial dans les zones couvertes, et les deux projets de loi limitent les exigences supplémentaires pour les projets de conversion.

• Pour les nouveaux développements à usage mixte ou multifamilial (S.B. 840) : Les villes ne peuvent pas imposer :
  • Densité inférieure à la plus grande des deux valeurs suivantes : 36 unités par acre ou la densité résidentielle la plus élevée autorisée dans toute la ville.
  • Hauteur inférieure à 45 pieds ou à la hauteur la plus élevée qui s'appliquerait à un bureau, à un commerce, à un commerce de détail ou à un entrepôt sur le site, selon la valeur la plus élevée.
  • Des marges de recul ou des zones tampons plus restrictives que le moindre de 25 pieds ou de l'exigence applicable aux bureaux/commerces/détails/entrepôts sur le site.
  • Plus d'une place de stationnement par unité d'habitation ou l'obligation de construire une structure de stationnement à plusieurs niveaux.
  • Un plafonnement de la surface de plancher ou l'obligation d'inclure des utilisations non résidentielles dans le projet.
• Pour les projets de conversion (S.B. 840 et S.B. 2477) : Les villes peuvent ne pas l'exiger :
  • une analyse de l'impact sur la circulation ou une autre étude de la circulation ; des améliorations visant à réduire la circulation ; ou le paiement d'une redevance de réduction de la circulation pour la conversion.
  • Parking supplémentaire par rapport au parking existant sur le site.
  • Extension, amélioration, remplacement ou surdimensionnement des services publics au-delà de la capacité minimale nécessaire pour desservir le bâtiment converti (S.B. 840) ; ou amélioration des services publics, sauf si cela est nécessaire pour fournir une capacité minimale (S.B. 2477 est aligné sur le plan matériel).
  • Les exigences en matière de conception (y compris l'extérieur, les fenêtres, l'environnement interne ou les dimensions intérieures de l'appartement) sont plus restrictives que les normes minimales du code international de la construction adopté comme code municipal de la construction commerciale.
  • Un changement de zonage, une dérogation ou une autre autorisation discrétionnaire d'utilisation du sol pour permettre la conversion.
  • Exigences supplémentaires en matière de drainage, de rétention ou de qualité de l'eau si la conversion n'augmente pas la couverture imperméable (explicite dans les analyses législatives de la loi S.B. 2477).
• Maintien de l'autorité locale : Les deux mesures préservent l'autorité municipale sur les quartiers historiques et les sites historiques, ainsi que sur la réglementation des locations de courte durée, et permettent l'application des restrictions imposées par les actes privés par les associations de propriétaires ou d'autres accords privés. La loi S.B. 840 préserve aussi expressément l'application des codes généralement applicables en matière de construction, de qualité de l'eau et d'autres codes de santé/sécurité similaires, et autorise les programmes volontaires de primes de densité et d'incitation à l'accession à la propriété.

Mandat d'approbation administrative

Si une autorité chargée de délivrer les permis détermine qu'un projet couvert est conforme aux réglementations municipales compatibles avec le chapitre 218, l'autorité doit approuver administrativement le permis ou l'autorisation et ne peut pas exiger d'action de l'organe directeur pour que l'approbation prenne effet. Cette disposition s'applique à la fois aux projets à usage mixte/multifamilial (S.B. 840) et aux permis de conversion couverts (les deux projets de loi).

Taxes d'impact et plafonds des taxes connexes

• Sites de conversion : Les villes ne peuvent pas imposer de nouvelles taxes d'impact sur les terrains où un bâtiment est converti à un usage mixte ou à un usage résidentiel multifamilial, sauf si le terrain était déjà soumis à une taxe d'impact avant la demande de permis de conversion. En vertu de la loi S.B. 2477, une taxe d'impact sur l'eau et les eaux usées ne peut être imposée que si la conversion augmente la demande de ces services.
• Frais de voirie dans la juridiction extraterritoriale : Les deux projets de loi modifient les lois sur les redevances d'impact afin d'interdire aux subdivisions politiques d'imposer des redevances d'impact pour les infrastructures routières dans la juridiction extraterritoriale. 

Implications pour les développeurs et investisseurs potentiels 

Pour les promoteurs qui envisagent de lancer des projets à usage mixte/multifamilial ou des projets de conversion dans les villes concernées, les lois modifient les risques liés à l'obtention des droits et rationalisent les approbations :

• Sélection et éligibilité du site : Confirmer que le site ne fait pas partie des exclusions statutaires (zones industrielles lourdes ou zones tampons ; zones tampons aéroportuaires/militaires) et, pour les conversions, que la structure existante a au moins cinq ans et que le plan convertira au moins 65 % du bâtiment et de chaque étage occupable.
• Voie de droit sur les terrains commerciaux (S.B. 840) : Traiter les zonages commerciaux qui autorisent les bureaux, les commerces de détail et les entrepôts comme des zonages à usage mixte ou résidentiel multifamilial, sans changement de zonage, ni dérogation, ni autorisation conditionnelle.
• Normes plancher/plafond : En vertu du projet de loi 840, les villes ne peuvent pas imposer une densité inférieure à 36 du/acre (ou inférieure à la densité résidentielle la plus élevée de la ville), une hauteur inférieure à 45 pieds (ou inférieure à la hauteur commerciale la plus élevée applicable sur le site), ou exiger plus d'un espace de stationnement par unité, un stationnement sur plusieurs niveaux, des marges de recul plus strictes que 25 pieds (ou des équivalents commerciaux), des plafonds de FAR ou des composants non résidentiels.
• Allégement spécifique à la conversion (S.B. 840/S.B. 2477) : Les villes ne peuvent pas exiger d'études ou d'atténuation du trafic, de stationnement supplémentaire, de surdimensionnement des services publics au-delà de la capacité minimale, ou de normes de conception au-delà des normes minimales de l'IBC ; elles ne peuvent pas non plus exiger un changement de zonage pour approuver une conversion admissible.
• Approbations administratives et délais : Une fois qu'une demande est conforme aux réglementations municipales du chapitre 218, le permis doit être approuvé administrativement - aucune action de l'organe directeur n'est nécessaire. Cela réduit les risques liés au calendrier et les points de veto politiques.
• Frais et pro formas : Pas de nouvelles taxes d'impact sur les sites de conversion (à quelques exceptions près), pas de taxes d'impact sur les routes de l'ETJ, amélioration de la souscription pour la réutilisation adaptative.
• Un moyen de faire respecter la loi si une ville résiste : Les promoteurs et les organisations de logement peuvent demander une injonction/déclaration en vertu des deux projets de loi, ainsi que des dommages économiques en vertu de la loi S.B. 2477 pour les violations liées à la conversion, avec un transfert obligatoire des frais.
• Contraintes préservées pour la souscription : Les quartiers historiques, les monuments historiques et les règles relatives à la location à court terme restent applicables ; les codes de la construction, de la qualité de l'eau et autres codes de santé et de sécurité restent généralement applicables.

Considérations sur les risques d'opposition pour les développeurs et les investisseurs :

Si une municipalité s'oppose à ces lois ou les interprète de manière restrictive, les promoteurs et les investisseurs doivent tenir compte des risques suivants, fondés sur les dispositions relatives à l'application et à la mise en œuvre des lois S.B. 840 et S.B. 2477 :

• Délais d'autorisation et interprétations contestées : Malgré le mandat d'approbation administrative, les villes peuvent contester le fait qu'une demande soit "conforme aux règlements municipaux conformément au chapitre 218" ou qu'un bâtiment soit éligible à la conversion (par exemple, l'âge de construction de cinq ans ou les seuils de conversion de 65 %), ce qui peut retarder la délivrance jusqu'à ce qu'une solution soit trouvée.
• Des contre-mesures locales qui augmentent les coûts ou limitent la faisabilité : Les actions récentes signalées dans les banlieues de Dallas-Fort Worth comprennent des mandats de hauteur minimale (par exemple, Irving exige huit étages pour les nouveaux appartements ; Arlington exige six étages le long de certains corridors ; Plano exige 45-75 pieds en fonction de la zone), des mandats d'équipement et de conception élargis (par exemple, des piscines, des gymnases, des parcs pour chiens, des menus d'équipements supplémentaires ; des normes de performance des bâtiments plus strictes ; des exigences de recharge des VE telles que 15 pour cent des espaces), et d'autres normes qui peuvent modifier les pro formas ou dissuader les projets d'immeubles de taille moyenne. Certaines villes explorent également des tactiques de zonage, comme la décision de Frisco d'autoriser les utilisations industrielles lourdes dans les zones touchées par des exclusions statutaires. Ces mesures peuvent créer une incertitude en matière de souscription jusqu'à ce qu'elles soient testées devant les tribunaux.
• Calendrier des litiges et position en appel : Bien que les lois prévoient des recours solides (injonctions, redressement déclaratif, répartition des frais et, pour le S.B. 2477, dommages économiques), l'obtention d'un redressement introduit une incertitude dans le calendrier et des délais potentiels de plusieurs mois, avec un lieu lié au comté du projet et des appels intermédiaires renvoyés à la quinzième cour d'appel.
• Champ d'application de l'autorité locale préservée : Les villes conservent leur autorité sur les quartiers historiques et les monuments historiques, ainsi que sur la réglementation des locations de courte durée, et peuvent appliquer les codes de la construction, de la qualité de l'eau, de la santé et de la sécurité généralement en vigueur. Les projets situés dans le cadre de ces régimes peuvent être confrontés à des étapes de mise en conformité supplémentaires qui ont une incidence sur les coûts et les délais.
• Différends concernant les redevances sur les conversions : Bien que les frais d'impact soient généralement interdits sur les sites de conversion (à quelques exceptions près, notamment l'augmentation de la demande d'eau et d'eaux usées en vertu de la loi S.B. 2477), des désaccords sur l'éligibilité de la base et les calculs de la demande peuvent survenir et nécessiter une résolution avant que le financement ne soit clôturé.
• Coûts de portage du projet : Tout retard lié à une opposition (administrative ou judiciaire) peut augmenter le portage des intérêts, prolonger les délais de blocage des taux et de mise en location, et affecter les seuils de rentabilité, même si le promoteur finit par avoir gain de cause.

Les mesures pratiques d'atténuation comprennent la modélisation des aléas du calendrier, l'alignement des conceptions sur les planchers/plafonds statutaires, la documentation des preuves de conformité en temps réel et l'intégration de protections contractuelles (en dehors du processus municipal) pour combler les risques liés au calendrier et au financement. 

Mise en œuvre et sanctions en cas de non-respect des règles par les municipalités

Les deux lois créent des mécanismes d'application privés contre les villes en cas d'infraction, avec une répartition obligatoire des frais et des règles spécialisées en matière de lieu et d'appel. L'exposition diffère d'un projet de loi à l'autre :

• S.B. 840 : Un organisme de logement ou toute autre personne lésée peut intenter une action en justice pour obtenir un redressement déclaratoire ou par voie d'injonction. Les tribunaux doivent accorder des honoraires d'avocat et des frais de justice raisonnables au plaignant qui obtient gain de cause. La juridiction compétente est celle du comté où se trouve le bien immobilier en question, la quinzième cour d'appel ayant compétence exclusive en matière d'appel intermédiaire.
• S.B. 2477 : Une organisation de logement ou toute autre personne lésée ou affectée peut intenter une action en justice pour obtenir des dommages économiques ou un redressement déclaratoire/injonctif. Les tribunaux doivent accorder des honoraires d'avocat et des frais de justice raisonnables au plaignant qui obtient gain de cause. Les dispositions relatives au lieu et à l'appel sont identiques à celles de la loi S.B. 840.

Pour les promoteurs, ces recours permettent de sauvegarder les droits lorsqu'une ville retarde ou conditionne l'approbation en violation du chapitre 218.

Dans l'ensemble, les "pénalités" pratiques pour les villes qui refusent de se conformer sont les suivantes :

• Injonctions obligatoires/jugements déclaratifs imposant le respect de la loi.
• La ville est tenue de payer les frais et honoraires de l'avocat du plaignant qui a obtenu gain de cause.
• Risque de dommages économiques en vertu de la loi S.B. 2477 pour les violations relatives aux conversions de bureaux en habitations, ce qui pourrait accroître la responsabilité financière au-delà des honoraires accordés.

Harmonisation et relations entre les projets de loi

Le S.B. 2477 subordonne expressément son application à l'adoption du S.B. 840 et déclare l'intention de la législature d'harmoniser le chapitre 218, tel qu'ajouté par le S.B. 2477, avec le chapitre 218 tel qu'ajouté par le S.B. 840. En cas de conflit inconciliable, c'est le S.B. 840 qui prévaut. En pratique, il convient de considérer le S.B. 840 comme le cadre de référence pour l'autorisation des développements et conversions à usage mixte/multifamilial, le S.B. 2477 fournissant des règles et des recours supplémentaires spécifiques aux conversions (y compris les dommages économiques).

Date d'entrée en vigueur et transition

Ces deux mesures sont entrées en vigueur le 1er septembre 2025 et s'appliquent de manière prospective. Les villes devraient procéder dès à présent à des vérifications des codes afin d'identifier et de modifier ou de suspendre les dispositions incohérentes, de mettre à jour les processus d'approbation administrative et de publier des orientations pour les demandeurs conformes au chapitre 218. Étant donné que les lois fixent des normes minimales et limitent les contrôles locaux plus restrictifs, les villes devraient éviter d'appliquer des ordonnances préexistantes qui sont en conflit avec les nouveaux mandats.

Opposition municipale et position actuelle

Des rapports récents mettent en évidence la résistance active de plusieurs banlieues de Dallas-Fort Worth, alors même que les lois entrent en vigueur. Irving a adopté une ordonnance exigeant que les nouveaux appartements aient au moins huit étages et comprennent des équipements spécifiques (par exemple, des piscines, des parcs pour chiens, des gymnases, des espaces de travail) et qu'ils répondent à des normes plus strictes en matière de performance des bâtiments, ce qui augmente le coût des projets. Arlington a renforcé les exigences en matière d'équipements et, dans les corridors clés, a fixé un minimum de six étages ; elle exige également qu'au moins 15 % des places de stationnement soient équipées d'un système de recharge pour véhicules électriques. Plano a fixé des hauteurs minimales pour les bâtiments dans de nombreuses zones commerciales (généralement 45 pieds, et 75 pieds dans certaines zones de bureaux) et a associé cette approche à l'autorisation de certaines typologies de maisons individuelles plus denses (par exemple, des maisons en rangée) dans les zones ouvertes par la loi de l'État. Frisco a poursuivi une stratégie de zonage visant à désigner des utilisations industrielles lourdes dans des zones autrement ouvertes au logement, cherchant apparemment à déclencher l'exclusion de l'utilisation industrielle de la loi. Les défenseurs du logement, notamment Texans for Reasonable Solutions, ont publiquement évoqué des litiges de type test pour imposer le respect de la loi, tandis que les auteurs du projet de loi de l'État ont critiqué la résistance locale. En revanche, Dallas et Fort Worth semblent mettre en œuvre le cadre de l'État sans rencontrer de résistance comparable. Les parties prenantes devraient surveiller les ordres du jour des conseils locaux et toute action intentée en vue d'obtenir un redressement déclaratoire ou par voie d'injonction.

Liste de contrôle pour les développeurs

• Vérification de l'éligibilité : Vérifier l'éligibilité au titre du chapitre 218 (localisation en dehors des zones tampons exclues ; zonage commercial admissible ; âge de conversion/seuils de 65 %).
• Stratégie d'autorisation : Structurer les soumissions de manière à ce qu'elles soient conformes aux réglementations municipales "en accord avec" le chapitre 218 et insister sur les délais d'approbation administrative ; éviter les déclencheurs discrétionnaires.
• Concevoir en fonction des paramètres légaux : Programmer la densité, la hauteur, le stationnement et les marges de recul en fonction des étages réglementaires et préparer des plans alternatifs si une ville tente d'imposer des normes plus strictes.
• Modélisation des frais : Refléter les interdictions de redevances d'impact pour les conversions dans la souscription et confirmer qu'aucune redevance d'impact sur les routes de l'ETJ ne s'applique.
• Protections contractuelles : Inclure des clauses de coopération avec les vendeurs et les propriétaires adjacents pour toutes les servitudes nécessaires et les services publics dimensionnés à la "capacité minimale", ainsi que des conditions pour traiter les cas de non-conformité municipale (par exemple, suspension de la diligence raisonnable, options de litige).
• Communication avec les prêteurs : Mettre l'accent sur la réduction des risques liés aux droits, sur les droits d'approbation administrative et sur les recours en cas de litige (y compris le transfert des frais et, pour les conversions, les dommages économiques) afin de soutenir le financement.
• Plan d'escalade : Si des conditions interdites sont imposées, évaluer la possibilité d'intenter rapidement une action en justice pour obtenir une injonction (et des dommages-intérêts pour les conversions) dans le comté du projet et de faire appel auprès de la quinzième cour d'appel.

Conclusion

Les lois S.B. 840 et S.B. 2477 modifient sensiblement l'autorité en matière d'aménagement du territoire pour les grandes villes du Texas en établissant des logements de plein droit sur des terrains commerciaux, en limitant les normes locales restrictives, en rationalisant les approbations et en créant une puissante application privée avec transfert des frais - et, pour les conversions en vertu de la loi S.B. 2477, des dommages économiques. 

Pour les promoteurs et les investisseurs potentiels dans les villes concernées, le nouveau cadre offre des voies d'accès plus claires, un risque discrétionnaire réduit et des recours exécutoires qui peuvent améliorer le calendrier des transactions, la certitude de la souscription et les résultats financiers. Dans le même temps, en cas d'opposition municipale ou d'interprétations restrictives, les promoteurs doivent prévoir des litiges potentiels en matière d'autorisation et des délais de procédure, même dans le cadre d'un régime législatif favorable, et intégrer des contingences en matière de calendrier, de financement et de contrat afin de gérer ces risques.