Finies les retenues de 10% : La Californie impose un plafond de rétention de 5 % pour les projets de construction privés
À compter du 1er janvier 2026 : il est temps de mettre à jour vos contrats
Si votre entreprise est impliquée dans la construction privée en Californie, un changement fondamental dans la sécurité des paiements est à venir. À compter du 1er janvier 2026, pour tous les contrats conclus à cette date ou après, le projet de loi sénatorial 61 (créant le Code civil §8811) plafonnera la retenue sur la plupart des projets de travaux privés à un taux obligatoire de 5 %.
Cela aligne les projets privés sur les normes appliquées depuis longtemps aux travaux publics dans l'État et marque la fin de la pratique traditionnelle de retenue de 10 %.
Les nouvelles règles : ce que tout le monde doit savoir
Le principe fondamental de la nouvelle loi est simple : vous ne pouvez pas retenir plus de 5 %.
- Le plafond : les propriétaires, les entrepreneurs directs et les sous-traitants à tous les niveaux ne peuvent retenir plus de 5 % de tout paiement progressif à titre de retenue. Le montant total des retenues ne peut pas non plus dépasser 5 % du prix total du contrat.
- Répercussion obligatoire : si le propriétaire et l'entrepreneur général conviennent de la rétention moins de 5 % (par exemple 3 %), ce taux inférieur doit être répercuté et s'appliquer à tous les contrats de sous-traitance.
- La sanction : la loi est impérative. Tout contrat qui tente d'imposer un taux de rétention plus élevé sera nul sur ce point. En outre, toute mesure prise pour faire respecter cette loi comprend l'octroi obligatoire d'honoraires d'avocat raisonnables à la partie gagnante, ce qui augmente considérablement le risque financier lié au non-respect de la loi.
Qui est exempté du plafond de 5 % ?
Le plafond de rétention ne s'applique pas dans deux situations spécifiques :
- Certains projets résidentiels : Le plafond ne s'applique pas aux projets purement résidentiels qui ne sont pas à usage mixte et qui ne dépassent pas quatre étages. Si le projet est à usage mixte ou compte cinq étages ou plus, le plafond de 5 % s'applique.
- Cautionnement des sous-traitants : Le plafond est supprimé pour un sous-traitant s'il a été officiellement informé par écrit (avant ou au moment de l'appel d'offres) qu'un cautionnement d'exécution et de paiement était requis et que le sous-traitant n'a pas fourni ce cautionnement par la suite.
Points à retenir pour les équipes de projet
Pour les propriétaires, les promoteurs immobiliers et les entrepreneurs, c'est maintenant qu'il faut se préparer.
- Réviser et modifier tous les contrats : mettre immédiatement à jour tous les contrats types et les formulaires de sous-traitance afin de refléter le taux maximal de rétention de 5 %.
- Aligner les taux en aval : les entrepreneurs généraux doivent s'assurer que les conditions de rétention de leurs sous-traitants correspondent exactement ou sont inférieures au taux prévu dans leur contrat principal avec le propriétaire.
- Ajuster l'atténuation des risques : avec moins de rétention comme coussin de sécurité, les propriétaires et les promoteurs pourraient devoir s'appuyer davantage sur d'autres outils d'atténuation des risques, tels que la garantie de performance, le renforcement des contrôles de projet ou une présélection plus stricte des soumissionnaires.
Le plafond de 5 % vise à améliorer la trésorerie et la stabilité financière dans l'ensemble du secteur de la construction. Assurez-vous que vos contrats et vos pratiques de paiement sont pleinement conformes avant l'échéance du 1er janvier 2026. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter votre avocat chez Foley ou l'auteur de cet article.
