텍사스 주 상원 법안 840호 및 2477호는 2025년 9월 1일부터 시행되며, 텍사스 주 내 대규모 도시들이 복합용도 및 다세대 주거 개발, 사무실-주거용 전환을 규제하는 방식을 크게 제한합니다. 이 법안은 인구 15만 명 이상이 거주하며, 전체 또는 일부가 인구 30만 명 이상 카운티에 속한 지방자치단체에 적용됩니다. 이 법안들은 대부분의 상업용 토지에 주택 건설을 권리적 허용으로 규정하고, 다수의 지역 개발 기준을 제한하며, 프로젝트가 새로운 주 기준을 충족할 경우 행정적 승인을 의무화하고, 전환 부지에 대한 영향 부담금을 대폭 제한합니다. 시 당국이 이를 거부할 경우, 해당 법률은 민간 소송을 허용하며 소송 비용 전가 의무를 부과하고, S.B. 2477에 따라 경제적 손해 배상 책임까지 부과합니다. 소송은 해당 지역 법원에서 제기되며, 제15항소법원에서만 중간 항소 심사가 가능합니다. 최근 보도에 따르면 달라스-포트워스 교외 지역(어빙, 알링턴, 플라노, 프리스코 포함) 여러 곳이 이 법률에 따른 프로젝트를 제한하기 위한 조치를 채택했으며, 이는 주택 옹호 단체들의 시험적 소송을 촉발할 수 있다.
개발 및 투자 희망자들에게 이 법률들은 상업용 토지에 대한 권리 기반의 명확한 허가 절차를 제시하고, 특히 사무실-주거용 전환 프로젝트를 포함한 적격 사업에 대한 재량적 위험, 연구 및 수수료를 실질적으로 감소시켜야 한다. 동시에 지자체가 금지된 조건을 부과하려 할 경우 법적 구제 수단을 마련해야 한다. 도시들은 소송 위험을 완화하기 위해 조례, 허가 절차 및 프로젝트 심사 기준을 주 차원의 체계에 신속히 부합시켜야 한다.
적용 범위: 어떤 도시와 어떤 사이트가 포함되는가
두 법안 모두 인구가 15만 명을 초과하고, 전체 또는 일부가 인구 30만 명 이상의 카운티에 위치한 모든 지방자치단체에 적용됩니다. 해당 법률은 중공업 시설 및 항공/군사 시설 인근 지역을 제외합니다:
- 지리적 제외 지역: 중공업 용도가 허용되는 지역 , 기존 중공업 용도 또는 개발 부지로부터 1,000피트 이내의 토지, 공항 또는 군사 기지로부터 3,000피트 이내의 지역, 또는 지방 자치 단체가 안전 구역 또는 사고 위험 구역으로 지정한 지역.
- 개조 대상 건물의 연령/규모 기준: 개조 대상 건물은 개조 시작 시점으로부터 최소 5년 이상 경과한 건축물이어야 하며, 건물 전체의 최소 65% 및 각 사용 가능 층의 최소 65%를 복합용도 또는 다세대 주거용으로 전환해야 합니다.
- 적용 대상 용도 변경: S .B. 840은 사무실, 소매점 또는 창고에서의 용도 변경을 포함하며, S.B. 2477은 사무실 용도에서의 변경에 중점을 둡니다.
도시가 반드시 허용해야 할 권리 (S.B. 840)
해당 지자체의 경우, 복합용도 주거 및 다세대 주거 용도는 사무실, 상업, 소매, 창고 또는 복합용도 용도를 이미 허용하는 모든 구역 분류에서 권리로서 허용됩니다. 시는 상기 지리적 제외 사항에 따라 해당 구역 내 주거 용도에 대해 구역 변경, 변형, 특별 예외, 조건부 사용 허가, 종합 계획 개정 또는 이와 유사한 재량적 승인을 요구할 수 없습니다.
지방 자치 단체가 부과할 수 없는 지역 기준
S.B. 840은 해당 구역 내 신규 복합용도 및 다세대 주택 프로젝트에 대한 지역 개발 규제 기준을 설정하며, 두 법안 모두 전환 프로젝트에 대한 추가 요건을 제한합니다.
- 신규 복합용도 또는 다세대 주택 개발에 관하여 (S.B. 840): 시들은 다음을 부과할 수 없다:
- 36 단위/에이커 또는 시내 어디에서든 허용되는 최고 주거 밀도 중 더 큰 값보다 낮은 밀도.
- 해당 부지에 사무실, 상업, 소매 또는 창고 개발에 적용될 수 있는 높이 중 더 큰 값인 45피트 또는 그보다 높은 높이 이하의 높이.
- 25피트 또는 해당 부지 내 사무실/상업/소매/창고 시설에 적용되는 요건 중 더 낮은 기준보다 더 제한적인 후퇴 거리 또는 완충 구역.
- 주거 단위당 주차 공간이 하나 이상이거나 다층 주차 시설을 건설해야 하는 요건.
- 용적률 상한선 또는 프로젝트에 비주거용 시설을 포함해야 한다는 요구사항.
- 개종 프로젝트(S.B. 840 및 S.B. 2477)의 경우: 도시들은 다음을 요구하지 않을 수 있습니다:
- 교통 영향 분석 또는 기타 교통 연구; 교통 완화 개선책; 또는 전환에 대한 교통 완화 비용 지급.
- 기존 부지 주차장 외 추가 주차 공간.
- 유틸리티 확장, 업그레이드, 교체 또는 개조 건물에 필요한 최소 용량을 초과하는 과도한 규모 설정(S.B. 840); 또는 최소 용량 제공에 필요한 경우를 제외한 유틸리티 업그레이드(S.B. 2477은 실질적으로 동일함).
- 시상업건축물규정으로 채택된 국제건축규정의 최소 기준보다 더 엄격한 설계 요건(외관, 창문, 내부 환경 또는 아파트 내부 치수 포함).
- 용도 변경, 예외 허가 또는 기타 재량적 토지 이용 승인을 통해 전환을 허용하는 것.
- 불투수성 피복을 증가시키지 않는 경우 추가 배수, 저류 또는 수질 요구사항 (상원 법안 2477의 입법 분석에 명시됨).
- 보존된 지방 자치권: 두 법안 모두 역사지구/역사적 랜드마크에 대한 지방자치단체의 권한과 단기 임대 규제를 유지하며, 소유자 협회나 기타 사적 협정에 의한 사유지 사용 제한 조항의 집행을 허용합니다. S.B. 840은 또한 일반적으로 적용되는 건축, 수질 및 유사한 보건/안전 규정의 적용을 명시적으로 유지하며, 자발적 밀도 보너스 및 주거비 부담 완화 인센티브 프로그램을 허용합니다.
행정 승인 의무
허가 기관이 해당 프로젝트가 제218장에 부합하는 지방 자치 단체 규정을 충족한다고 판단하는 경우, 해당 기관은 행정적으로 허가 또는 승인을 승인해야 하며, 승인이 효력을 발생하기 위해 통치 기관의 조치를 요구할 수 없다. 이는 권리 기반 복합용도/다세대 주택 프로젝트(S.B. 840)와 해당 전환 허가(양 법안 모두)에 모두 적용된다.
영향 부담금 및 관련 부담금 한도
- 용도 변경 부지에 대한 영향비 부과: 건물이 복합용도 또는 다세대 주거용으로 용도 변경되는 부지에 대해서는, 용도 변경 허가 신청 이전에 이미 영향비가 부과된 경우가 아닌 한, 시 당국이 새로운 영향비를 부과할 수 없다. 상원 법안 2477호에 따르면, 용도 변경으로 인해 상하수도 서비스 수요가 증가하는 경우에만 상하수도 영향비를 부과할 수 있다.
- ETJ 도로 시설 부담금: 두 법안 모두 영향 부담금 관련 법률을 개정하여 정치적 하위 구역이 관할 구역 외 지역(ETJ) 내 도로 시설에 대해 영향 부담금을 부과하는 것을 금지합니다.
잠재적 개발자 및 투자자에게 시사하는 바
해당 도시에서 신규 복합용도/다세대 주택 또는 전환 프로젝트를 추진하는 개발자에게 법규는 인가 위험을 전환하고 승인 절차를 간소화합니다:
- 부지 선정 및 적격성: 해당 부지가 법정 제외구역(중공업 지역 또는 완충구역; 공항/군사 완충구역)에 속하지 않는지 확인하고 , 개조 시 기존 구조물이 최소 5년 이상 경과되었으며, 계획에 따라 건물 및 각 사용 가능 층의 최소 65% 이상을 개조할 것임을 확인합니다 .
- 상업용 토지에 대한 권리 기반 개발 경로(S.B. 840): 사무실/소매점/창고를 허용하는 상업용 지구 지정은 재지정, 변형 허가 또는 조건부 승인 없이 권리 기반 복합 용도 또는 다세대 주거용으로 전환할 수 있도록 허용한다 .
- 표준 바닥/천장: S.B. 840에 따라, 시는 밀도를 36 du/에이커(또는 해당 시의 최고 주거 밀도) 이하로 낮출 수 없으며, 높이를 45피트(또는 해당 부지에 적용 가능한 최고 상업용 높이) 이하로 제한할 수 없으며, 세대당 주차 공간 1개 이상, 다층 주차장, 25피트(또는 상업용 기준에 상응하는 거리)보다 엄격한 후퇴 거리, 용적률 상한선, 또는 비주거용 구성 요소를 요구할 수 없습니다.
- 개조 전용 구제조치(S.B. 840/S.B. 2477): 시는 교통 영향 평가/완화 조치, 추가 주차 공간, 최소 용량을 초과하는 유틸리티 과잉 설계, IBC 최소 기준을 초과하는 설계 기준을 요구할 수 없으며, 적격 개조를 승인하기 위해 용도 변경을 요구할 수도 없습니다.
- 행정적 승인 및 일정: 제출 서류가 제218장에 부합하는 지방 자치 단체 규정을 충족하는 경우 , 허가는 행정적으로 승인되어야 하며, 의사 결정 기관의 조치는 필요하지 않습니다. 이는 일정 위험과 정치적 거부 요소를 줄여줍니다.
- 수수료 및 예상 비용: 전환 부지에 대한 새로운 영향 수수료 부과 없음(일부 예외 사항 제외), ETJ 도로 영향 수수료 없음, 이를 통해 적응형 재사용의 자금 조달 조건 개선.
- 도시가 저항할 경우의 집행 수단: 개발업자와 주택 단체는 두 법안 모두에 따라 금지명령/선언적 구제를 청구할 수 있으며, S.B. 2477에 따라 전환 관련 위반 사항에 대해서는 경제적 손해배상을 청구할 수 있고, 의무적 비용전가 조항이 적용됩니다.
- 보존된 제약사항 적용: 역사지구/역사적 랜드마크 및 단기 임대 규정은 여전히 적용되며, 일반적으로 적용되는 건축, 수질 및 기타 보건/안전 규정도 여전히 유효합니다.
개발자 및 투자자를 위한 반대 위험 고려 사항:
지자체가 해당 법률에 반대하거나 엄격하게 해석할 경우, 개발업자와 투자자는 S.B. 840 및 S.B. 2477의 시행 및 적용 조항에 근거한 다음과 같은 위험을 고려해야 합니다:
- 허가 지연 및 해석 분쟁: 행정적 승인 의무에도 불구하고 , 시 당국은 제출 서류가 제218장에 따른 "시 규정을 충족하는지" 또는 건물이 전환 자격을 갖추는지(예: 5년 건축 연령 또는 65% 전환 기준)에 대해 이의를 제기할 수 있으며, 이로 인해 해결될 때까지 허가 발급이 지연될 수 있다.
- 비용을 증가시키거나 실현 가능성을 제한하는 지역적 대응책: 달라스-포트워스 교외 지역에서 최근 보고된 조치에는 최소 높이 규정(예: 어빙은 신규 아파트에 8층 이상 요구; 알링턴은 특정 통로에 6층 이상 요구; 플라노의 지역별 45~75피트 높이 규정), 확대된 편의시설 및 설계 의무화(예: 수영장, 체육관, 반려견 공원, 추가 편의시설 메뉴; 강화된 건물 성능 기준; 주차 공간의 15%를 차지하는 전기차 충전 시설 의무화 등) 및 중간 규모 프로젝트의 수익성 분석을 변경하거나 저지할 수 있는 기타 기준들이다. 일부 도시들은 프리스코가 해당 구역 내 중공업 용도를 법정 제외 대상에 포함시키기로 한 조치와 같은 구역 지정 전략도 모색 중이다. 이러한 조치들은 법정에서 검증되기 전까지 인수 심사 불확실성을 야기할 수 있다.
- 소송 일정 및 항소 절차: 관련 법률은 강력한 구제 수단(금지명령, 선언적 구제, 소송비용 전가, 그리고 S.B. 2477의 경우 경제적 손해배상)을 규정하고 있으나 , 구제를 추구하는 과정은 일정 불확실성과 수개월에 걸친 잠재적 소요 기간을 초래하며, 관할권은 해당 프로젝트가 위치한 카운티에 귀속되고 중간 항소는 제15항소법원으로 이관됩니다.
- 보존된 지방자치단체의 권한 범위: 도시는 역사지구/역사적 랜드마크 및 단기 임대 규제에 대한 권한을 유지하며, 일반적으로 적용되는 건축, 수질, 보건/안전 규정을 적용할 수 있습니다. 이러한 제도 내에 위치한 프로젝트는 비용과 시기에 영향을 미치는 추가적인 준수 절차를 겪을 수 있습니다.
- 용도 변경에 대한 수수료 분쟁: 일반적으로 용도 변경 부지에 대한 영향 수수료 부과가 금지되지만 (S.B. 2477에 따른 상하수도 수요 증가 등 일부 예외 사항 포함), 기준선 적용 자격 및 수요 계산에 대한 이견이 발생할 수 있으며, 이는 자금 조달 완료 전에 해결이 필요할 수 있습니다.
- 프로젝트 운반 비용: 반대(행정적 또는 사법적)와 관련된 지연은 이자 부담을 증가시키고, 금리 고정 기간 및 임대 완료 일정을 연장하며, 개발사가 최종적으로 승소하더라도 수익률 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.
실질적 완화책으로는 일정 변동성 모델링, 설계의 법정 최저/최고 기준 준수, 준수 증거의 동시적 문서화, 그리고 시정 절차 외부의 계약상 보호장치 도입을 통한 시점 및 자금 조달 위험 해소 등이 포함된다.
지방자치단체의 미준수 시 집행 및 제재
두 법안 모두 위반 시 지방자치단체를 상대로 한 민간 집행 메커니즘을 마련하며, 의무적 비용전가 및 특별 관할권/상소 규정을 포함합니다. 법안 간 책임 범위는 다음과 같이 다릅니다:
- S.B. 840: 주택 기관 또는 기타 불이익을 입은 자는 확인적 구제 또는 금지적 구제를 청구할 수 있다. 법원은 승소한 청구인에게 합리적인 변호사 비용 및 소송 비용을 지급해야 한다. 관할권은 해당 부동산이 소재한 카운티에 있으며, 제15항소법원이 중간 항소 관할권을 독점적으로 가진다.
- S.B. 2477: 주택 기관 또는 기타 불이익을 입거나 피해를 본 자는 경제적 손해배상 또는 선언적/금지적 구제를 청구할 수 있다. 법원은 승소한 청구인에게 합리적인 변호사 비용 및 소송 비용을 지급해야 한다. 관할권 및 항소 관련 규정은 S.B. 840을 따릅니다.
개발자에게 이러한 구제책은 시가 제218장에 반하여 승인을 지연하거나 조건을 부과할 경우 권리 보장을 위한 안전장치를 제공한다.
종합하면, 협조를 거부하는 도시들이 직면하게 되는 실질적인 '불이익'은 다음과 같다:
- 준수를 강제하는 강제적 금지명령/선언적 판결.
- 승소한 원고 측 변호사 수임료 및 소송비용을 시가 부담하도록 하는 의무적 비용전가.
- 사무실 주거용 전환 관련 위반 사항에 대한 S.B. 2477에 따른 경제적 손해 배상 책임은 수수료 배상액을 초과하는 잠재적 재정적 책임 증가 가능성을 내포합니다.
법안 간의 조화와 관계
S.B. 2477은 그 적용을 S.B. 840의 통과에 명시적으로 종속시키며, S.B. 2477에 의해 추가된 제218장이 S.B. 840에 의해 추가된 제218장과 조화를 이루도록 하는 입법부의 의도를 명시한다. 양 법 사이에 조화될 수 없는 충돌이 존재할 경우, S.B. 840이 우선한다. 실무상 S.B. 840을 복합용도/다세대 주택 개발 및 전환을 허용하는 기본 틀로 간주하고, S.B. 2477은 추가적인 전환 관련 규칙 및 구제 수단(경제적 손해배상 포함)을 제공하는 것으로 처리하십시오.
발효일 및 이행
두 조치는 2025년 9월 1일부터 효력을 발생하며, 향후 적용됩니다. 각 지방자치단체는 즉시 규정 심사를 실시하여 불일치 조항을 식별·수정 또는 중단하고, 행정 승인 절차를 업데이트하며, 제218장에 부합하는 신청자 지침을 공개해야 합니다. 해당 법률이 최소 기준을 설정하고 더 제한적인 지방 규제를 제한하므로, 지자체는 새로운 의무 사항과 상충되는 기존 조례의 시행을 피해야 합니다.
지방 자치 단체의 반대와 현재의 입장
최근 보도에 따르면, 관련 법규가 시행되는 가운데 댈러스-포트워스 교외 지역 여러 곳에서 적극적인 저항이 나타나고 있다. 어빙시는 신규 아파트 단지에 최소 8층 이상 건축을 의무화하고, 수영장·반려견 공원·헬스장·코워킹 스페이스 등 특정 편의시설을 포함하며, 더 엄격한 건물 성능 기준을 충족하도록 하는 조례를 채택해 프로젝트 비용을 증가시켰다. 알링턴은 편의시설 의무를 강화하고 주요 통로에 6층 이상 최소 높이를 설정했으며, 주차 공간의 최소 15%에 전기차 충전 시설을 포함하도록 요구한다. 플레노는 다수 상업지역에 최소 건물 높이(일반적으로 45피트, 특정 사무실 지역은 75피트)를 설정하고, 주 법률로 개방된 지역에 일부 고밀도 단독주택 유형(타운홈 등)을 허용하는 방식을 병행했다. 프리스코는 주택 건설이 허용된 지역에 중공업 용도를 지정하는 구역 전략을 추진하며, 해당 법률의 산업용도 제외 조항을 발동하려는 것으로 보인다. 주택 옹호 단체들(텍사스 합리적 해결책 협회 포함)은 준수를 강제하기 위한 시험적 소송을 공개적으로 논의한 반면, 주 법안 작성자들은 지방 정부의 저항을 비판했습니다. 반면 달라스와 포트워스는 비슷한 저항 없이 주 정부 프레임워크를 시행하는 것으로 보입니다. 이해관계자들은 지방 의회 안건과 선언적 구제 또는 금지 명령 구제를 요청하는 소송 제기 여부를 주시해야 합니다.
개발자를 위한 실행 체크리스트
- 권리 요건 검토: 제218장 규정에 따른 자격 요건 확인(배제된 완충구역 외 지역 위치; 적격 상업용 지구 지정; 전환 연령/65% 기준 충족 여부).
- 허가 전략: 시 조례 제218장에 "부합하도록" 제출 서류를 구성하고 행정 승인 기한을 고수하며, 재량적 요인을 유발하지 않도록 한다.
- 법정 기준에 따른 설계: 프로그램 밀도/높이/주차/후퇴 거리를 법정 층수에 맞춰 계획하고, 시 당국이 더 엄격한 기준을 적용하려 할 경우 대체 배치안을 마련한다.
- 수수료 모델링: 전환 시 부과되는 영향 수수료 금지 사항을 인수 심사 과정에 반영하고 , ETJ 도로 영향 수수료가 적용되지 않음을 확인하십시오.
- 계약상 보호조치: 필요한 모든 지상권/유틸리티 설비에 대해 "최소 용량"으로 설계된 협력 약정을 매도인 및 인접 소유자와 체결하고 , 지자체 규정 미준수 시 대응 조건(예: 실사 기간 정지, 소송 옵션)을 포함한다 .
- 대출기관 커뮤니케이션: 자금 조달 지원을 위해 권리 축소 위험, 행정적 승인 권한, 소송 대비책(비용 전가 및 전환 시 경제적 손해 배상 포함)을 강조한다 .
- 상향 대응 계획: 금지 조건이 부과될 경우 , 해당 프로젝트 관할 지역을 관할 법원으로 하여 가처분 신청(및 불법 점유에 대한 손해배상 청구)을 신속히 검토하고, 제15항소법원에 항소할 것.
결론
S.B. 840 및 S.B. 2477은 상업용 토지에 권리 기반 주택을 도입하고, 제한적인 지역 기준을 제한하며, 승인 절차를 간소화하고, 비용 전가와 함께 강력한 민간 집행 수단을 마련함으로써 텍사스 대도시의 토지 이용 권한을 실질적으로 전환합니다. 또한 S.B. 2477에 따른 용도 변경의 경우 경제적 손해배상도 포함됩니다.
영향을 받는 도시의 잠재적 개발사 및 투자자에게 새로운 프레임워크는 보다 명확한 권리 취득 경로, 재량적 위험 감소, 그리고 거래 시기, 인수 확신도, 자금 조달 결과를 개선할 수 있는 강제 가능한 구제 수단을 제공합니다. 동시에, 지방자치단체의 반대나 좁은 해석이 발생하는 경우, 개발사는 유리한 법적 제도 하에서도 잠재적인 허가 분쟁 및 소송 일정을 계획하고, 해당 위험을 관리하기 위해 일정, 자금 조달 및 계약상 비상 계획을 수립해야 합니다.
