Briefing voor klanten: Texas Senaatswetsvoorstel 840 en Texas Senaatswetsvoorstel 2477 (89e Wetgevende Vergadering, 2025 Zitting)

Texas S.B. 840 en S.B. 2477, die op 1 september 2025 van kracht worden, beperken aanzienlijk de manier waarop grotere steden in Texas gemengde en meergezinswoningen en de omvorming van kantoren tot woningen reguleren. De wetten zijn van toepassing op gemeenten met meer dan 150.000 inwoners die geheel of gedeeltelijk in counties met meer dan 300.000 inwoners liggen. Ze vereisen dat op de meeste grond in commerciële zones automatisch woningen worden toegestaan, beperken veel lokale ontwikkelingsnormen, schrijven administratieve goedkeuringen voor wanneer projecten aan de nieuwe parameters van de staat voldoen, en beperken de impactvergoedingen voor conversielocaties aanzienlijk. Als een stad weigert zich hieraan te houden, staan de wetten particuliere rechtszaken toe met verplichte kostenvergoeding – en, volgens S.B. 2477, blootstelling aan economische schade – die worden aangespannen bij de lokale rechtbank met exclusieve intermediaire beroepsherziening bij het Vijftiende Hof van Beroep. Uit recente berichten blijkt dat verschillende voorsteden van Dallas-Fort Worth (waaronder Irving, Arlington, Plano en Frisco) maatregelen hebben genomen om projecten onder deze wetten aan banden te leggen, wat kan leiden tot proefprocessen door voorstanders van huisvesting.

Voor potentiële ontwikkelaars en investeerders zouden deze wetten duidelijkere, wettelijke rechten moeten bieden met betrekking tot commerciële grond en het discretionaire risico, de studies en de kosten voor in aanmerking komende projecten – met name de conversie van kantoren naar woningen – aanzienlijk moeten verminderen, terwijl er tegelijkertijd rechtsmiddelen worden gecreëerd voor het geval een gemeente verboden voorwaarden probeert op te leggen. Steden moeten hun verordeningen, vergunningsprocedures en criteria voor projectbeoordeling onmiddellijk in overeenstemming brengen met het kader van de staat om het risico op rechtszaken te beperken. 

Toepasselijkheid: welke steden en welke locaties vallen onder de regeling?

Beide wetsvoorstellen zijn van toepassing op elke gemeente met meer dan 150.000 inwoners die geheel of gedeeltelijk gelegen is in een provincie met meer dan 300.000 inwoners. De wetten maken een uitzondering voor locaties in de buurt van zware industriële toepassingen en luchtvaart-/militaire faciliteiten:

• Geografische uitsluitingen: Gebieden waar zware industriële activiteiten zijn toegestaan, grond binnen 300 meter van een bestaande locatie voor zware industriële activiteiten of ontwikkeling, binnen 900 meter van een luchthaven of militaire basis, of gebieden die door een gemeente zijn aangewezen als vrije zone of zone met ongevalrisico.
• Leeftijd/omvang van projecten voor verbouwingen: Verbouwingen moeten betrekking hebben op gebouwen die ten minste vijf jaar vóór aanvang van de verbouwing zijn gebouwd en waarbij ten minste 65 procent van het gebouw en ten minste 65 procent van elke bruikbare verdieping wordt verbouwd tot gemengd gebruik of meergezinswoningen.
• Gedekte starttoepassing: S .B. 840 dekt verbouwingen van kantoren, winkels of magazijnen; S.B. 2477 richt zich op verbouwingen van kantoren.

Wat steden moeten toestaan op grond van het recht (S.B. 840)

Voor gemeenten die onder deze regeling vallen, zijn gemengd gebruik voor woningen en meergezinswoningen toegestaan in elke bestemmingsplancategorie die reeds gebruik voor kantoren, commerciële doeleinden, detailhandel, opslag of gemengd gebruik toestaat. Steden mogen geen bestemmingswijziging, afwijking, speciale uitzondering, voorwaardelijke gebruiksvergunning, uitgebreide planwijziging of soortgelijke discretionaire goedkeuring vereisen voor dergelijk woongebruik in dergelijke zones, met inachtneming van de bovenstaande geografische uitsluitingen.

Lokale normen die steden niet mogen opleggen

S.B. 840 stelt basislimieten vast voor lokale ontwikkelingscontroles voor nieuwe gemengde en meergezinsprojecten in de betreffende zones, en beide wetsvoorstellen beperken aanvullende vereisten voor conversieprojecten.

• Voor nieuwe gemengde of meergezinswoningen (S.B. 840): Steden mogen niet opleggen:
  • Dichtheid lager dan 36 eenheden per acre of de hoogste toegestane woon dichtheid in de stad, indien deze hoger is.
  • Hoogte onder de grootste van 45 voet of de hoogste hoogte die van toepassing zou zijn op een kantoor-, commerciële, winkel- of magazijnontwikkeling op de locatie.
  • Achteruitbouw of buffers die restrictiever zijn dan het kleinste van 25 voet of de vereiste die van toepassing is op kantoren/commerciële ruimtes/winkels/magazijnen op de locatie.
  • Meer dan één parkeerplaats per wooneenheid of een verplichting om een parkeergarage met meerdere verdiepingen te bouwen.
  • Een maximale vloeroppervlaktecoëfficiënt, of een vereiste dat het project ook niet-residentieel gebruik omvat.
• Voor conversieprojecten (S.B. 840 en S.B. 2477): Steden mogen niet eisen dat:
  • Een verkeersimpactanalyse of ander verkeersonderzoek; verbeteringen ter vermindering van verkeersoverlast; of betaling van een vergoeding voor verkeersoverlast als gevolg van de verbouwing.
  • Extra parkeerplaatsen naast de bestaande parkeerplaatsen op het terrein.
  • Uitbreiding, upgrade, vervanging of overdimensionering van nutsvoorzieningen boven de minimale capaciteit die nodig is om het verbouwde gebouw te bedienen (S.B. 840); of upgrades van nutsvoorzieningen, behalve wanneer dit nodig is om de minimale capaciteit te leveren (S.B. 2477 is inhoudelijk in overeenstemming).
  • Ontwerpvereisten (waaronder de buitenkant, ramen, interne omgeving of afmetingen van het appartement) die strenger zijn dan de minimumnormen van de International Building Code die is aangenomen als gemeentelijke bouwvoorschriften voor commerciële gebouwen.
  • Een wijziging van het bestemmingsplan, een afwijking of een andere discretionaire goedkeuring voor landgebruik om de conversie mogelijk te maken.
  • Aanvullende eisen op het gebied van afwatering, waterberging of waterkwaliteit indien de conversie niet leidt tot een toename van de ondoordringbare bedekking (expliciet vermeld in wetgevingsanalyses van S.B. 2477).
• Behoud van lokale bevoegdheden: Beide maatregelen behouden de gemeentelijke bevoegdheden met betrekking tot historische wijken/monumenten en regelgeving inzake kortetermijnverhuur, en maken handhaving van particuliere eigendomsbeperkingen door verenigingen van eigenaren of andere particuliere overeenkomsten mogelijk. S.B. 840 behoudt ook uitdrukkelijk de toepassing van algemeen geldende bouw-, waterkwaliteits- en soortgelijke gezondheids-/veiligheidsvoorschriften, en maakt vrijwillige dichtheidsbonussen en betaalbaarheidsstimuleringsprogramma's mogelijk.

Administratief goedkeuringsmandaat

Als een vergunningverlenende instantie vaststelt dat een project voldoet aan de gemeentelijke voorschriften in overeenstemming met hoofdstuk 218, moet de instantie de vergunning of toestemming administratief goedkeuren en mag zij geen besluit van het bestuursorgaan vereisen om de goedkeuring van kracht te laten worden. Dit geldt zowel voor gemengde/meergezinsprojecten op basis van recht (S.B. 840) als voor vergunningen voor verbouwing (beide wetsvoorstellen).

Impactvergoedingen en bijbehorende vergoedingslimieten

• Conversielocaties: Steden mogen geen nieuwe impactvergoedingen opleggen voor grond waarop een gebouw wordt omgebouwd tot gemengd gebruik of meergezinswoningen, tenzij de grond al onderworpen was aan een impactvergoeding vóór de aanvraag van de conversievergunning. Volgens S.B. 2477 mag een impactvergoeding voor water/afvalwater alleen worden opgelegd als de conversie de vraag naar die diensten doet toenemen.
• ETJ-wegentol: Beide wetsvoorstellen wijzigen de wetgeving inzake impactvergoedingen om politieke onderafdelingen te verbieden impactvergoedingen op te leggen voor wegvoorzieningen in het extraterritoriale rechtsgebied. 

Implicaties voor toekomstige ontwikkelaars en investeerders 

Voor ontwikkelaars die in de betreffende steden volledig nieuwe gemengde/meergezinsprojecten of conversieprojecten nastreven, verschuiven de wetten het risico op het verkrijgen van rechten en stroomlijnen ze goedkeuringen:

• Locatieselectie en geschiktheid: Controleer of de locatie niet onder de wettelijke uitsluitingen valt (zware industriegebieden of buffers; luchthaven-/militaire buffers) en, in het geval van verbouwingen, of de bestaande structuur minstens vijf jaar oud is en of het plan voorziet in een verbouwing van minstens 65 procent van het gebouw en elke bewoonbare verdieping.
• Rechtmatig pad op commercieel terrein (S.B. 840): Behandel commerciële bestemmingsplannen die kantoren/winkels/magazijnen toestaan als rechtmatig gemengd gebruik of meergezinswoningen zonder herbestemming, afwijkingen of voorwaardelijke goedkeuringen.
• Normen vloer/plafond: Volgens S.B. 840 mogen steden de dichtheid niet onder 36 du/acre (of onder de hoogste woon dichtheid van de stad) brengen, de hoogte niet onder 45 voet (of onder de hoogste commerciële hoogte die op de locatie van toepassing is), of meer dan één parkeerplaats per eenheid, parkeergarages met meerdere verdiepingen, strengere afstanden dan 25 voet (of commerciële equivalenten), FAR-limieten of niet-residentiële componenten vereisen.
• Conversiespecifieke vrijstelling (S.B. 840/S.B. 2477): Steden mogen geen verkeersstudies/mitigatie, extra parkeerplaatsen, oversized nutsvoorzieningen boven de minimumcapaciteit of ontwerpnormen boven de IBC-minima eisen; ze mogen ook geen bestemmingswijziging eisen om een in aanmerking komende conversie goed te keuren.
• Administratieve goedkeuringen en tijdschema's: zodra een aanvraag voldoet aan de gemeentelijke voorschriften in overeenstemming met hoofdstuk 218, moet de vergunning administratief worden goedgekeurd – er is geen besluit van een bestuursorgaan vereist. Dit vermindert het risico op vertragingen en politieke veto's.
• Vergoedingen en pro forma's: geen nieuwe impactvergoedingen voor conversielocaties (met enkele uitzonderingen) en geen ETJ-wegimpactvergoedingen, waardoor de acceptatie voor adaptief hergebruik wordt verbeterd.
• Handhavingsmiddelen als een stad zich verzet: Ontwikkelaars en woningbouworganisaties kunnen op grond van beide wetsvoorstellen een voorlopige voorziening/verklaring van nietigheid vragen, plus een schadevergoeding op grond van S.B. 2477 voor overtredingen in verband met conversie, met verplichte kostenvergoeding.
• Behouden beperkingen voor het afsluiten van verzekeringen: regels voor historische wijken/monumenten en kortetermijnverhuur blijven van toepassing; algemeen geldende bouw-, waterkwaliteits- en andere gezondheids-/veiligheidsvoorschriften blijven van kracht.

Overwegingen met betrekking tot oppositierisico's voor ontwikkelaars en investeerders:

Als een gemeente zich tegen deze wetten verzet of ze strikt interpreteert, moeten projectontwikkelaars en investeerders rekening houden met de volgende risico's op basis van de handhavings- en toepassingsbepalingen van S.B. 840 en S.B. 2477:

• Vertragingen bij het verlenen van vergunningen en betwiste interpretaties: Ondanks het mandaat voor administratieve goedkeuring kunnen steden betwisten of een aanvraag "voldoet aan de gemeentelijke voorschriften in overeenstemming met" hoofdstuk 218 of dat een gebouw in aanmerking komt voor verbouwing (bijvoorbeeld de vijfjarige bouwleeftijd of de drempel van 65 procent voor verbouwing), wat de afgifte kan vertragen in afwachting van een oplossing.
• Lokale maatregelen die de kosten verhogen of de haalbaarheid beperken: Recente maatregelen in de voorsteden van Dallas-Fort Worth omvatten minimale hoogtevereisten (bijvoorbeeld Irving vereist acht verdiepingen voor nieuwe appartementen; Arlington vereist zes verdiepingen langs bepaalde corridors; Plano vereist 45-75 voet, afhankelijk van het gebied), uitgebreide voorzieningen en ontwerpvoorschriften (bijvoorbeeld zwembaden, fitnessruimtes, hondenparken, menu's met extra voorzieningen; strengere prestatienormen voor gebouwen; vereisten voor het opladen van elektrische voertuigen, zoals 15 procent van de parkeerplaatsen), en andere normen die pro forma's kunnen verschuiven of middelhoge projecten kunnen ontmoedigen. Sommige steden onderzoeken ook bestemmingsplannen, zoals het besluit van Frisco om zwaar industrieel gebruik in bepaalde zones toe te staan binnen wettelijke uitzonderingen. Deze maatregelen kunnen onzekerheid creëren totdat ze door de rechter zijn getoetst.
• Tijdschema's voor rechtszaken en beroepsprocedures: Hoewel de wetgeving krachtige rechtsmiddelen biedt (voorlopige voorzieningen, declaratoire uitspraken, kostenvergoeding en, voor S.B. 2477, economische schadevergoeding), brengt het nastreven van rechtsmiddelen onzekerheid over het tijdschema en mogelijk maandenlange procedures met zich mee, waarbij de rechtszaak plaatsvindt in de provincie waar het project wordt uitgevoerd en tussenliggende beroepsprocedures worden doorverwezen naar het Vijftiende Hof van Beroep.
• Reikwijdte van behouden lokale bevoegdheden: Steden behouden hun bevoegdheid over historische wijken/monumenten en regelgeving inzake kortetermijnverhuur en kunnen algemeen geldende bouw-, waterkwaliteits- en gezondheids-/veiligheidsvoorschriften toepassen. Projecten die onder deze regelingen vallen, kunnen te maken krijgen met aanvullende nalevingsmaatregelen die van invloed zijn op de kosten en timing.
• Geschillen over vergoedingen bij conversies: Hoewel impactvergoedingen over het algemeen verboden zijn op conversielocaties (met enkele uitzonderingen, waaronder een verhoogde vraag naar water/afvalwater onder S.B. 2477), kunnen er meningsverschillen ontstaan over de basisgeschiktheid en de berekening van de vraag, die mogelijk moeten worden opgelost voordat de financiering wordt afgerond.
• Projectkosten: Elke vertraging als gevolg van verzet (administratief of gerechtelijk) kan de rentelasten verhogen, de looptijd van de rentevastperiode en de verhuurtermijn verlengen en de rendementsdrempels beïnvloeden, zelfs als de projectontwikkelaar uiteindelijk in het gelijk wordt gesteld.

Praktische maatregelen zijn onder meer het modelleren van onvoorziene omstandigheden in de planning, het afstemmen van ontwerpen op de wettelijke onder- en bovengrenzen, het gelijktijdig documenteren van bewijzen van naleving en het inbouwen van contractuele beschermingsmaatregelen (buiten het gemeentelijke proces om) om timing- en financieringsrisico's te overbruggen. 

Handhaving en sancties bij niet-naleving door gemeenten

Beide wetten creëren particuliere handhavingsmechanismen tegen steden voor overtredingen, met verplichte kostenvergoeding en gespecialiseerde regels voor rechtspraak/beroep. De blootstelling verschilt tussen de wetsvoorstellen:

• S.B. 840: Een huisvestingsorganisatie of andere benadeelde persoon kan een rechtszaak aanspannen om een declaratoire uitspraak of een voorlopige voorziening te verkrijgen. Rechtbanken moeten redelijke advocaatkosten en gerechtskosten toekennen aan een eiser die in het gelijk wordt gesteld. De rechtszaak vindt plaats in het district waar het onroerend goed zich bevindt, met exclusieve beroepsbevoegdheid bij het Vijftiende Hof van Beroep.
• S.B. 2477: Een huisvestingsorganisatie of andere benadeelde of gekrenkte persoon kan een rechtszaak aanspannen voor economische schadevergoeding of voor een declaratoire/voorlopige voorziening. Rechtbanken moeten redelijke advocaatkosten en gerechtskosten toekennen aan een eiser die in het gelijk wordt gesteld. Bepalingen inzake rechtsgebied en beroep komen overeen met S.B. 840.

Voor ontwikkelaars bieden deze rechtsmiddelen een vangnet wanneer een stad de goedkeuring vertraagt of voorwaarden stelt die in strijd zijn met hoofdstuk 218.

Alles bij elkaar genomen omvatten de praktische "sancties" voor steden die weigeren zich aan de regels te houden:

• Dwingende bevelen/verklarende uitspraken die naleving afdwingen.
• Verplichte kostenvergoeding, waarbij de stad verplicht is om de advocaatkosten en kosten van de winnende eiser te betalen.
• Blootstelling aan economische schade onder S.B. 2477 voor overtredingen met betrekking tot de omzetting van kantoorruimte naar woonruimte, waardoor de financiële aansprakelijkheid mogelijk hoger uitvalt dan de toegekende vergoedingen.

Harmonisatie en verband tussen de wetsvoorstellen

S.B. 2477 maakt de toepassing ervan uitdrukkelijk afhankelijk van de goedkeuring van S.B. 840 en vermeldt de intentie van de wetgever om hoofdstuk 218, zoals toegevoegd door S.B. 2477, in overeenstemming te brengen met hoofdstuk 218, zoals toegevoegd door S.B. 840. In geval van onverenigbare conflicten prevaleert S.B. 840. In de praktijk moet S.B. 840 worden beschouwd als het basiskader voor het toestaan van gemengd gebruik/meergezinswoningen en verbouwingen, waarbij S.B. 2477 aanvullende regels en rechtsmiddelen (waaronder economische schadevergoeding) voor verbouwingen voorschrijft.

Ingangsdatum en overgang

Beide maatregelen zijn op 1 september 2025 in werking getreden en zijn prospectief van toepassing. Steden moeten nu codes controleren om inconsistente bepalingen te identificeren en aan te passen of op te schorten, administratieve goedkeuringsworkflows bij te werken en richtlijnen voor aanvragers te publiceren die in overeenstemming zijn met hoofdstuk 218. Omdat de wetten minimumnormen vaststellen en strengere lokale controles beperken, moeten steden vermijden om bestaande verordeningen te handhaven die in strijd zijn met de nieuwe voorschriften.

Gemeentelijke oppositie en huidige houding

Recente berichten wijzen op actief verzet in verschillende voorsteden van Dallas-Fort Worth, zelfs nu de wetten van kracht zijn geworden. Irving heeft een verordening aangenomen die voorschrijft dat nieuwe appartementen minstens acht verdiepingen hoog moeten zijn, bepaalde voorzieningen moeten hebben (bijv. zwembaden, hondenparken, fitnessruimtes, coworking) en aan strengere bouwprestatienormen moeten voldoen, waardoor de projectkosten stijgen. Arlington heeft de eisen voor voorzieningen aangescherpt en voor belangrijke corridors een minimum van zes verdiepingen vastgesteld; bovendien moet ten minste 15 procent van de parkeerplaatsen voorzien zijn van oplaadpunten voor elektrische auto's. Plano heeft in veel commerciële gebieden minimale bouwhoogtes vastgesteld (over het algemeen 13,7 meter en 22,9 meter in bepaalde kantoorgbieden) en deze aanpak gecombineerd met het toestaan van enkele dichtere eengezinswoningen (bijvoorbeeld rijtjeshuizen) op plaatsen die door de staatswet zijn vrijgegeven. Frisco heeft een bestemmingsstrategie gevolgd om zware industriële toepassingen aan te wijzen in gebieden die anders voor woningbouw zouden worden vrijgegeven, kennelijk met het oog op het activeren van de uitsluiting van industrieel gebruik in de wet. Voorstanders van huisvesting, waaronder Texans for Reasonable Solutions, hebben in het openbaar gesproken over een proefproces om naleving af te dwingen, terwijl de opstellers van het wetsvoorstel kritiek hebben geuit op het lokale verzet. Dallas en Fort Worth lijken daarentegen het kader van de staat zonder vergelijkbaar verzet te implementeren. Belanghebbenden moeten de agenda's van de lokale raden en eventuele rechtszaken die zijn aangespannen om een declaratoire uitspraak of een voorlopige voorziening te verkrijgen, nauwlettend in de gaten houden.

Actiechecklist voor ontwikkelaars

• Rechtvaardigheidsonderzoek: Controleer of er sprake is van geschiktheid op grond van hoofdstuk 218 (locatie buiten uitgesloten buffers; in aanmerking komende commerciële bestemming; omzettingsleeftijd/drempels van 65 procent).
• Vergunningstrategie: Dien aanvragen in die voldoen aan de gemeentelijke voorschriften "in overeenstemming met" hoofdstuk 218 en dring aan op administratieve goedkeuringstermijnen; vermijd discretionaire triggers.
• Ontwerp volgens wettelijke parameters: programmeer dichtheid/hoogte/parkeren/afstanden tot de wettelijke verdiepingen en bereid alternatieve lay-outs voor als een stad strengere normen wil opleggen.
• Vergoedingsmodellering: Weerspiegel de impact van verboden op vergoedingen voor conversies in de acceptatie en bevestig dat er geen ETJ-wegvergoedingen van toepassing zijn.
• Contractuele bescherming: Neem samenwerkingsovereenkomsten op met verkopers en aangrenzende eigenaren voor eventuele benodigde erfdienstbaarheden/nutsvoorzieningen die zijn afgestemd op de 'minimale capaciteit', en voorwaarden om gemeentelijke niet-naleving aan te pakken (bijv. uitstel van due diligence, procesopties).
• Communicatie met kredietverstrekkers: Benadruk het verminderde risico op aanspraken, administratieve goedkeuringsrechten en rechtsbijstand (inclusief kostenvergoeding en, voor conversies, economische schade) ter ondersteuning van de financiering.
• Escalatieplan: Als er verboden voorwaarden worden opgelegd, overweeg dan onmiddellijk een rechtszaak aan te spannen voor een voorlopige voorziening (en schadevergoeding voor conversies) met als rechtsgebied de provincie waar het project plaatsvindt en beroep bij het Vijftiende Hof van Beroep.

Conclusie

S.B. 840 en S.B. 2477 verschuiven de bevoegdheid inzake landgebruik voor grotere steden in Texas aanzienlijk door het recht op woningbouw op commerciële grond vast te leggen, restrictieve lokale normen te beperken, goedkeuringen te stroomlijnen en krachtige particuliere handhaving met kostenvergoeding in te voeren – en, voor conversies onder S.B. 2477, economische schadevergoeding. 

Voor potentiële ontwikkelaars en investeerders in de betrokken steden biedt het nieuwe kader duidelijkere procedures voor het verkrijgen van rechten, minder discretionaire risico's en afdwingbare rechtsmiddelen die de timing van transacties, de zekerheid van acceptatie en de financieringsresultaten kunnen verbeteren. Tegelijkertijd moeten ontwikkelaars, wanneer er gemeentelijke tegenstand of enge interpretaties ontstaan, rekening houden met mogelijke geschillen over vergunningen en procesduur – zelfs onder een gunstig wettelijk regime – en voorzieningen inbouwen in de planning, financiering en contractuele onvoorziene omstandigheden om die risico's te beheersen.