Geen 10% Retainage meer: Californië verplicht 5% retentie voor particuliere bouwprojecten
Met ingang van 1 januari 2026: tijd om uw contracten bij te werken
Als uw bedrijf betrokken is bij particuliere bouwprojecten in Californië, staat er een fundamentele verandering op het gebied van betalingszekerheid op stapel. Met ingang van 1 januari 2026 zal Senate Bill 61 (waarmee Civil Code §8811 wordt gecreëerd) voor alle contracten die op of na die datum worden aangegaan, het retentiepercentage voor de meeste particuliere bouwprojecten beperken tot een verplicht percentage van 5%.
Hierdoor worden particuliere projecten in overeenstemming gebracht met de normen die al lang worden toegepast op openbare werken in de staat en komt er een einde aan de traditionele praktijk van 10% inhouding.
De nieuwe regels: wat iedereen moet weten
De kern van de nieuwe wet is eenvoudig: u mag niet meer dan 5% inhouden.
- De limiet: Eigenaren, directe aannemers en onderaannemers op elk niveau mogen niet meer dan 5% van een termijnbetaling als inhouding inhouden. Het totale ingehouden bedrag mag ook niet meer bedragen dan 5% van de totale contractprijs.
- Verplichte doorstroming: Als de eigenaar en de hoofdaannemer overeenkomen om het behoud minder dan 5% (bijvoorbeeld 3%) overeenkomen, moet dat lagere percentage worden doorberekend en van toepassing zijn op alle onderaannemingscontracten.
- De sanctie: De wet kan niet worden opgeheven. Elk contract waarin wordt geprobeerd een hoger retentiepercentage af te dwingen, is op dat punt nietig. Bovendien omvat elke maatregel die wordt genomen om deze wet af te dwingen een verplichte toekenning van redelijke advocatenkosten aan de winnende partij, waardoor het financiële risico van niet-naleving aanzienlijk toeneemt.
Wie is vrijgesteld van het maximum van 5%?
De retentiecap is niet van toepassing in twee specifieke situaties:
- Bepaalde residentiële projecten: De limiet is niet van toepassing op puur residentiële projecten die niet voor gemengd gebruik zijn bestemd en niet hoger zijn dan vier verdiepingen. Als het project voor gemengd gebruik is bestemd of vijf verdiepingen of hoger is, geldt de limiet van 5%.
- Borgstelling door onderaannemers: De limiet wordt opgeheven voor een onderaannemer als deze formeel schriftelijk (vóór of op het moment van de aanbesteding) op de hoogte is gesteld van het feit dat een uitvoerings- en betalingsgarantie vereist was, en de onderaannemer vervolgens heeft nagelaten die garantie te verstrekken.
Belangrijke punten voor projectteams
Voor eigenaren, ontwikkelaars en aannemers is het nu tijd om zich voor te bereiden.
- Alle contracten controleren en herzien: Werk alle standaardcontracten en onderaannemingsformulieren onmiddellijk bij om het maximale inhoudingspercentage van 5% weer te geven.
- Stroomafwaartse tarieven afstemmen: Hoofdaannemers moeten ervoor zorgen dat hun voorwaarden voor het behoud van onderaannemers precies overeenkomen met of lager zijn dan het tarief in hun hoofdcontract met de eigenaar.
- Risicobeperking aanpassen: met minder retentie als buffer moeten eigenaren en ontwikkelaars wellicht meer vertrouwen op andere instrumenten voor risicobeperking, zoals prestatiegaranties, verbeterde projectcontroles of strengere prekwalificatie van bieders.
De limiet van 5% is bedoeld om de cashflow en financiële stabiliteit in de bouwsector te verbeteren. Zorg ervoor dat uw contracten en betalingspraktijken volledig aan de regels voldoen voordat de termijn op 1 januari 2026 afloopt. Neem contact op met uw Foley-advocaat of de auteur van dit artikel als u vragen hebt.
