Briefing para clientes: Projeto de Lei do Senado do Texas 840 e Projeto de Lei do Senado do Texas 2477 (89ª Legislatura, 2025 Sessão)

As leis S.B. 840 e S.B. 2477 do Texas, em vigor a partir de 1 de setembro de 2025, restringem significativamente a forma como as grandes cidades do Texas regulamentam o desenvolvimento residencial multifamiliar e de uso misto, bem como as conversões de escritórios em residências. As leis aplicam-se a municípios com mais de 150 000 habitantes que se encontram total ou parcialmente em condados com mais de 300 000 habitantes. Elas exigem a concessão de moradias por direito na maioria dos terrenos com zoneamento comercial, restringem muitos padrões de desenvolvimento locais, exigem aprovações administrativas quando os projetos atendem aos novos parâmetros estaduais e limitam drasticamente as taxas de impacto em locais de conversão. Se uma cidade se recusar a cumprir, os estatutos autorizam ações judiciais privadas com transferência obrigatória de taxas — e, de acordo com a S.B. 2477, exposição a danos económicos — movidas em foro local com revisão intermediária exclusiva na Décima Quinta Corte de Apelações. Relatórios recentes indicam que vários subúrbios de Dallas-Fort Worth (incluindo Irving, Arlington, Plano e Frisco) adotaram medidas destinadas a restringir projetos sob essas leis, o que pode levar a litígios de casos-teste por parte de defensores da habitação.

Para potenciais promotores e investidores, estas leis devem oferecer vias mais claras e legítimas de aquisição de terrenos comerciais e reduzir significativamente o risco discricionário, os estudos e as taxas para projetos qualificados — particularmente conversões de escritórios em residências —, ao mesmo tempo que criam recursos legais caso um município tente impor condições proibidas. As cidades devem alinhar prontamente as portarias, os fluxos de trabalho de licenciamento e os critérios de revisão de projetos com a estrutura estadual para mitigar o risco de litígios. 

Aplicabilidade: quais cidades e quais locais estão abrangidos

Ambos os projetos de lei aplicam-se a qualquer município com população superior a 150.000 habitantes que esteja total ou parcialmente localizado num condado com população superior a 300.000 habitantes. Os estatutos excluem locais próximos de usos industriais pesados e instalações aeronáuticas/militares:

• Exclusões geográficas: Áreas que permitem uso industrial pesado, terrenos a menos de 300 metros de um local existente de uso industrial pesado ou desenvolvimento, a menos de 900 metros de um aeroporto ou base militar, ou áreas que um município designe como zona livre ou zona com potencial de acidentes.
• Limites de idade/extensão do projeto para conversões: As conversões devem envolver edifícios construídos pelo menos cinco anos antes do início da conversão e converter pelo menos 65% do edifício e pelo menos 65% de cada piso ocupável para uso misto ou ocupação residencial multifamiliar.
• Utilização inicial abrangida: a S .B. 840 abrange conversões de escritórios, lojas ou armazéns; a S.B. 2477 centra-se nas conversões de escritórios.

O que as cidades devem permitir por direito (S.B. 840)

Para os municípios abrangidos, os usos residenciais mistos e residenciais multifamiliares são permitidos por direito em qualquer classificação de zoneamento que já permita usos de escritórios, comerciais, retalho, armazéns ou usos mistos. As cidades não podem exigir uma alteração de zoneamento, variação, exceção especial, licença de uso condicional, alteração do plano abrangente ou aprovação discricionária semelhante para esses usos residenciais nessas zonas, sujeito às exclusões geográficas acima.

Normas locais que as cidades não podem impor

A S.B. 840 estabelece limites básicos para os controlos de desenvolvimento local para novos projetos de uso misto e multifamiliares nas zonas abrangidas, e ambos os projetos de lei restringem requisitos adicionais para projetos de conversão.

• Para novos empreendimentos de uso misto ou multifamiliares (S.B. 840): As cidades não podem impor:
  • Densidade inferior a 36 unidades por acre ou à maior densidade residencial permitida em qualquer parte da cidade.
  • Altura inferior a 45 pés ou à altura máxima aplicável a um empreendimento de escritórios, comercial, retalho ou armazém no local, consoante o que for maior.
  • Recuos ou zonas tampão mais restritivos do que o menor valor entre 25 pés ou o requisito aplicável a escritórios/comércio/retalho/armazéns no local.
  • Mais de um lugar de estacionamento por unidade habitacional ou a exigência de construir um parque de estacionamento com vários níveis.
  • Um limite para a relação entre área útil e área construída, ou uma exigência de que o projeto inclua usos não residenciais.
• Para projetos de conversão (S.B. 840 e S.B. 2477): As cidades podem não exigir:
  • Uma análise do impacto no tráfego ou outro estudo de tráfego; melhorias na mitigação do tráfego; ou pagamento de uma taxa de mitigação do tráfego pela conversão.
  • Estacionamento adicional além do estacionamento existente no local.
  • Extensão, atualização, substituição ou sobredimensionamento de serviços públicos além da capacidade mínima necessária para atender ao edifício convertido (S.B. 840); ou atualizações de serviços públicos, exceto quando necessário para fornecer a capacidade mínima (S.B. 2477 está materialmente alinhado).
  • Requisitos de design (incluindo exterior, janelas, ambiente interno ou dimensões internas do apartamento) mais restritivos do que os padrões mínimos do Código Internacional de Construção adotado como código municipal de construção comercial.
  • Uma alteração no zoneamento, variação ou outra aprovação discricionária do uso do solo para permitir a conversão.
  • Requisitos adicionais de drenagem, detenção ou qualidade da água, caso a conversão não aumente a cobertura impermeável (explícito nas análises legislativas da S.B. 2477).
• Autoridade local preservada: Ambas as medidas preservam a autoridade municipal sobre distritos/marcos históricos e a regulamentação do aluguer de curta duração, e permitem a aplicação de restrições de escrituras privadas por associações de proprietários ou outros acordos privados. A S.B. 840 também preserva expressamente a aplicação de códigos geralmente aplicáveis relativos a edifícios, qualidade da água e códigos semelhantes de saúde/segurança, e permite programas voluntários de bónus de densidade e incentivos de acessibilidade.

Mandato de aprovação administrativa

Se uma autoridade responsável pela concessão de licenças determinar que um projeto abrangido cumpre os regulamentos municipais em conformidade com o Capítulo 218, a autoridade deve aprovar administrativamente a licença ou autorização e não pode exigir a ação do órgão governamental para que a aprovação entre em vigor. Isto aplica-se tanto a projetos de uso misto/multifamiliares por direito (S.B. 840) como a licenças de conversão abrangidas (ambos os projetos de lei).

Taxas de impacto e limites de taxas relacionadas

• Locais de conversão: As cidades não podem impor novas taxas de impacto sobre terrenos onde um edifício é convertido para uso misto ou residencial multifamiliar, a menos que o terreno já estivesse sujeito a uma taxa de impacto antes do pedido de licença de conversão. De acordo com a S.B. 2477, uma taxa de impacto sobre água/águas residuais só pode ser imposta se a conversão aumentar a procura por esses serviços.
• Taxas rodoviárias ETJ: Ambos os projetos de lei alteram os estatutos das taxas de impacto para proibir subdivisões políticas de impor taxas de impacto para instalações rodoviárias na jurisdição extraterritorial. 

Implicações para potenciais promotores e investidores 

Para os promotores imobiliários que pretendem realizar projetos de construção de edifícios multifamiliares/de uso misto ou de conversão nas cidades abrangidas, os estatutos alteram o risco de direitos e simplificam as aprovações:

• Seleção e elegibilidade do local: Confirme se o local não se encontra dentro das exclusões legais (áreas industriais pesadas ou zonas tampão; zonas tampão de aeroportos/militares) e, para conversões, se a estrutura existente tem pelo menos cinco anos e se o plano irá converter pelo menos 65% do edifício e cada piso ocupável.
• Caminho por direito em terrenos comerciais (S.B. 840): Tratar o zoneamento comercial que permite escritórios/lojas/armazéns como permitindo o uso misto ou residencial multifamiliar por direito, sem rezoneamento, variações ou aprovações condicionais.
• Padrões para piso/teto: De acordo com a S.B. 840, as cidades não podem reduzir a densidade para menos de 36 du/acre (ou abaixo da densidade residencial mais alta da cidade), a altura para menos de 45 pés (ou abaixo da altura comercial mais alta aplicável no local), nem exigir mais de uma vaga de estacionamento por unidade, estacionamento multinível, recuos mais rigorosos do que 25 pés (ou equivalentes comerciais), limites de FAR ou componentes não residenciais.
• Isenção específica para conversão (S.B. 840/S.B. 2477): As cidades não podem exigir estudos/mitigação de tráfego, estacionamento adicional, dimensionamento excessivo de serviços públicos além da capacidade mínima ou padrões de projeto além dos mínimos da IBC; também não podem exigir uma alteração no zoneamento para aprovar uma conversão qualificada.
• Aprovações administrativas e prazos: Uma vez que uma submissão cumpra os regulamentos municipais consistentes com o Capítulo 218, a licença deve ser aprovada administrativamente — não é necessária nenhuma ação do órgão governamental. Isso reduz o risco de programação e pontos de veto político.
• Taxas e proformas: Sem novas taxas de impacto em locais de conversão (com raras exceções) e sem taxas de impacto rodoviário ETJ, melhorando a subscrição para reutilização adaptativa.
• Alavancagem de execução se uma cidade resistir: Os promotores imobiliários e as organizações habitacionais podem solicitar uma medida cautelar/declaratória ao abrigo de ambos os projetos de lei, além de indenização por danos económicos ao abrigo do S.B. 2477 por violações relacionadas com a conversão, com transferência obrigatória de custas.
• Restrições preservadas a serem garantidas: Distritos históricos /marcos históricos e regras de aluguer de curta duração continuam aplicáveis; códigos de construção, qualidade da água e outros códigos de saúde/segurança geralmente aplicáveis continuam em vigor.

Considerações sobre riscos de oposição para desenvolvedores e investidores:

Se um município se opuser ou interpretar de forma restrita essas leis, os promotores e investidores devem levar em consideração os seguintes riscos, com base nas disposições de aplicação e aplicabilidade das leis S.B. 840 e S.B. 2477:

• Atrasos nas autorizações e interpretações contestadas: Apesar da obrigatoriedade da aprovação administrativa, as cidades podem contestar se uma proposta «cumpre os regulamentos municipais de acordo com» o Capítulo 218 ou se um edifício se qualifica para conversão (por exemplo, os limites de cinco anos de idade da construção ou 65% de conversão), o que pode atrasar a emissão enquanto se aguarda uma resolução.
• Contramedidas locais que aumentam os custos ou limitam a viabilidade: Ações recentes relatadas nos subúrbios de Dallas-Fort Worth incluem exigências de altura mínima (por exemplo, Irving exige oito andares para novos apartamentos; Arlington exige seis andares ao longo de certos corredores; Plano exige 45-75 pés, dependendo da área), exigências ampliadas de comodidades e design (por exemplo, piscinas, academias, parques para cães, menus de comodidades adicionais; padrões mais rigorosos de desempenho de edifícios; requisitos de carregamento de veículos elétricos, como 15% dos espaços) e outros padrões que podem alterar pro formas ou impedir projetos de prédios médios. Algumas cidades também estão a explorar táticas de zoneamento, como a medida de Frisco de permitir que usos industriais pesados em zonas afetadas se enquadrem em exclusões legais. Essas medidas podem criar incerteza de subscrição até serem testadas em tribunal.
• Prazos do litígio e postura de recurso: Embora os estatutos prevejam medidas corretivas fortes (liminares, medidas cautelares, transferência de custas e, para a S.B. 2477, danos económicos), a busca de medidas corretivas introduz incerteza quanto ao cronograma e prazos potenciais de vários meses, com o foro vinculado ao condado do projeto e recursos intermediários encaminhados para o Décimo Quinto Tribunal de Apelações.
• Âmbito da autoridade local preservada: As cidades mantêm autoridade sobre distritos/marcos históricos e regulamentação de alugueres de curta duração e podem aplicar códigos gerais aplicáveis relativos a construção, qualidade da água e saúde/segurança. Os projetos localizados dentro destes regimes podem enfrentar etapas adicionais de conformidade que afetam o custo e o prazo.
• Disputas sobre taxas de conversão: Embora as taxas de impacto sejam geralmente proibidas em locais de conversão (com exceções restritas, incluindo aumento da demanda de água/águas residuais sob a S.B. 2477), podem surgir divergências sobre a elegibilidade da linha de base e os cálculos da demanda, que podem exigir resolução antes do fechamento do financiamento.
• Custos de manutenção do projeto: Qualquer atraso relacionado com oposição (administrativa ou judicial) pode aumentar os juros, prolongar os prazos de fixação de taxas e locação e afetar os limites de retorno, mesmo quando o promotor imobiliário acaba por prevalecer.

As medidas práticas de mitigação incluem modelar contingências de cronograma, alinhar projetos aos pisos/tetos legais, documentar evidências de conformidade contemporaneamente e incorporar proteções contratuais (fora do processo municipal) para contornar riscos de tempo e financiamento. 

Aplicação e penalidades por incumprimento municipal

Ambas as leis criam mecanismos privados de fiscalização contra as cidades por violações, com transferência obrigatória de taxas e regras especializadas de jurisdição/recurso. A exposição difere entre os projetos de lei:

• S.B. 840: Uma organização habitacional ou outra pessoa afetada negativamente pode entrar com uma ação para obter uma medida cautelar ou declaratória. Os tribunais devem conceder honorários advocatícios e custas judiciais razoáveis ao requerente vencedor. O foro é o condado onde o imóvel em questão está localizado, com jurisdição recursória intermediária exclusiva no Décimo Quinto Tribunal de Apelações.
• S.B. 2477: Uma organização habitacional ou outra pessoa afetada adversamente ou prejudicada pode processar por danos económicos ou por uma medida cautelar/declaratória. Os tribunais devem conceder honorários advocatícios e custas judiciais razoáveis ao requerente vencedor. As disposições relativas ao foro e ao recurso refletem a S.B. 840.

Para os promotores imobiliários, estas medidas proporcionam garantias de direitos quando uma cidade atrasa ou impõe condições à aprovação, contrariamente ao disposto no Capítulo 218.

Em conjunto, as «penalidades» práticas para as cidades que se recusam a cumprir incluem:

• Injunções obrigatórias/sentenças declaratórias que obrigam ao cumprimento.
• Transferência obrigatória de honorários, exigindo que a cidade pague os honorários e custos do advogado do requerente vencedor.
• Exposição a danos económicos ao abrigo da S.B. 2477 por violações relacionadas com conversões de escritórios em residências, aumentando potencialmente a responsabilidade financeira para além das indemnizações por custas judiciais.

Harmonização e relação entre os projetos de lei

A S.B. 2477 condiciona expressamente a sua aplicação à aprovação da S.B. 840 e declara a intenção da Assembleia Legislativa de que o Capítulo 218, adicionado pela S.B. 2477, seja harmonizado com o Capítulo 218, adicionado pela S.B. 840. Em caso de conflito irreconciliável, prevalece a S.B. 840. Na prática, trate a S.B. 840 como a estrutura de base para permitir o desenvolvimento e conversões de uso misto/multifamiliar, com a S.B. 2477 fornecendo regras e recursos adicionais específicos para conversões (incluindo danos económicos).

Data de vigência e transição

Ambas as medidas entraram em vigor em 1 de setembro de 2025 e aplicam-se prospectivamente. As cidades devem realizar auditorias aos códigos agora para identificar e alterar ou suspender disposições inconsistentes, atualizar fluxos de trabalho de aprovação administrativa e publicar orientações para os requerentes alinhadas com o Capítulo 218. Como as leis estabelecem padrões mínimos e limitam controlos locais mais restritivos, as cidades devem evitar aplicar regulamentos pré-existentes que entrem em conflito com as novas determinações.

Oposição municipal e postura atual

Relatórios recentes destacam a resistência ativa entre vários subúrbios de Dallas-Fort Worth, mesmo com a entrada em vigor das leis. Irving adotou uma lei exigindo que os novos apartamentos tenham pelo menos oito andares e incluam comodidades específicas (por exemplo, piscinas, parques para cães, academias, coworking) e atendam a padrões mais rigorosos de desempenho de construção, aumentando os custos do projeto. Arlington aumentou as exigências de comodidades e, em corredores importantes, estabeleceu um mínimo de seis andares; também exige que pelo menos 15% das vagas de estacionamento incluam carregamento para veículos elétricos. Plano estabeleceu alturas mínimas para edifícios em muitas áreas comerciais (geralmente 13,7 metros e 22,9 metros em certas áreas de escritórios) e combinou a abordagem com a permissão de algumas tipologias unifamiliares mais densas (por exemplo, moradias geminadas) em locais abertos pela lei estadual. Frisco adotou uma estratégia de zoneamento para designar usos industriais pesados em áreas que, de outra forma, seriam abertas para habitação, aparentemente buscando acionar a exclusão de uso industrial da lei. Defensores da habitação, incluindo a Texans for Reasonable Solutions, discutiram publicamente um litígio de caso-teste para obrigar o cumprimento, enquanto os autores do projeto de lei estadual criticaram a resistência local. Em contrapartida, Dallas e Fort Worth parecem estar a implementar a estrutura estadual sem resistência comparável. As partes interessadas devem monitorizar as agendas dos conselhos locais e quaisquer ações judiciais apresentadas que busquem medidas cautelares ou declaratórias.

Lista de verificação de ações para desenvolvedores

• Diligência de elegibilidade: Verifique a elegibilidade nos termos do Capítulo 218 (localização fora de zonas tampão excluídas; zoneamento comercial qualificado; idade de conversão/limiares de 65%).
• Estratégia de licenciamento: estruturar os pedidos de licença de acordo com os regulamentos municipais «em conformidade com» o Capítulo 218 e insistir nos prazos de aprovação administrativa; evitar gatilhos discricionários.
• Projetar de acordo com os parâmetros legais: Programar densidade/altura/estacionamento/recuos para os andares legais e preparar layouts alternativos caso a cidade tente impor normas mais rigorosas.
• Modelagem de taxas: refletir as proibições de taxas de impacto para conversões na subscrição e confirmar que não se aplicam taxas de impacto rodoviário ETJ.
• Proteções contratuais: Incluir acordos de cooperação com vendedores e proprietários adjacentes para quaisquer servidões/serviços públicos necessários dimensionados para a «capacidade mínima» e condições para lidar com o incumprimento municipal (por exemplo, suspensão da devida diligência, opções de litígio).
• Comunicações do credor: Destaque o risco reduzido de direitos, os direitos de aprovação administrativa e as salvaguardas em caso de litígio (incluindo transferência de taxas e, para conversões, danos económicos) para apoiar o financiamento.
• Plano de escalonamento: Se forem impostas condições proibidas, avaliar a possibilidade de entrar com uma ação judicial imediata para obter uma medida cautelar (e indenização por conversões) no foro do condado do projeto e recorrer ao Décimo Quinto Tribunal de Apelações.

Conclusão

A S.B. 840 e a S.B. 2477 alteram significativamente a autoridade sobre o uso do solo nas grandes cidades do Texas, estabelecendo o direito à construção de habitações em terrenos comerciais, limitando normas locais restritivas, simplificando aprovações e criando uma aplicação privada potente com transferência de taxas — e, para conversões ao abrigo da S.B. 2477, danos económicos. 

Para potenciais promotores e investidores nas cidades afetadas, o novo quadro oferece vias de acesso mais claras, redução do risco discricionário e soluções exequíveis que podem melhorar o calendário das transações, a certeza da subscrição e os resultados financeiros. Ao mesmo tempo, quando surge oposição municipal ou interpretações restritas, os promotores devem planear potenciais disputas de licenciamento e prazos de litígio — mesmo sob um regime legal favorável — e incorporar contingências de calendário, financiamento e contratuais para gerir esses riscos.