Acabaram-se os 10% de retenção: A Califórnia impõe um limite de retenção de 5% nos projectos de construção privada
A partir de 1 de janeiro de 2026: hora de atualizar os seus contratos
Se a sua empresa está envolvida em construções privadas na Califórnia, uma mudança fundamental na segurança de pagamentos está a caminho. A partir de 1 de janeiro de 2026, para todos os contratos celebrados nessa data ou após ela, o projeto de lei 61 do Senado (que cria o Código Civil §8811) limitará a retenção na maioria dos projetos de obras privadas a 5% obrigatórios.
Isso alinha os projetos privados com os padrões há muito aplicados às obras públicas no estado e marca o fim da prática tradicional de retenção de 10%.
As novas regras: o que todos precisam saber
O cerne da nova lei é simples: não é possível reter mais de 5%.
- O limite: Proprietários, empreiteiros diretos e subempreiteiros em todos os níveis estão proibidos de reter mais de 5% de qualquer pagamento progressivo como retenção. O total dos rendimentos retidos também não pode exceder 5% do preço total do contrato.
- Transferência obrigatória: Se o proprietário e o empreiteiro geral concordarem com a retenção menos de 5% (por exemplo, 3%), essa taxa mais baixa deve ser transferida e aplicada a todos os subcontratos.
- A penalidade: A lei é irrevogável. Qualquer contrato que tente impor uma taxa de retenção mais elevada será nulo nesse ponto. Além disso, qualquer ação tomada para fazer cumprir este estatuto inclui uma concessão obrigatória de honorários advocatícios razoáveis à parte vencedora, aumentando significativamente o risco financeiro do incumprimento.
Quem está isento do limite de 5%?
O limite de retenção não se aplica em duas situações específicas:
- Certos projetos residenciais: O limite não se aplica a projetos puramente residenciais que não sejam de uso misto e não excedam quatro andares. Se o projeto for de uso misto ou tiver cinco andares ou mais, aplica-se o limite de 5%.
- Garantia do subcontratado: O limite é suspenso para um subcontratado se ele tiver sido formalmente notificado por escrito (antes ou no momento da licitação) de que era necessária uma garantia de desempenho e pagamento e, posteriormente, o subcontratado não tiver fornecido essa garantia.
Conclusões para as equipas de projeto
Para proprietários, promotores e empreiteiros, o momento de se preparar é agora.
- Revisar e alterar todos os contratos: atualizar imediatamente todos os contratos padrão e formulários de subcontratação para refletir a retenção máxima de 5%.
- Alinhar as taxas a jusante: Os empreiteiros gerais devem garantir que os termos de retenção dos subempreiteiros correspondam exatamente ou sejam inferiores à taxa estabelecida no contrato principal com o proprietário.
- Ajustar a mitigação de riscos: com menos retenção como amortecedor, os proprietários e promotores podem precisar de aumentar a dependência de outras ferramentas de mitigação de riscos, tais como garantias de desempenho, controlos de projeto reforçados ou pré-qualificação mais rigorosa dos licitantes.
O limite de 5% foi criado para melhorar o fluxo de caixa e a estabilidade financeira em todo o setor da construção civil. Certifique-se de que os seus contratos e práticas de pagamento estejam em total conformidade antes que o prazo termine em 1º de janeiro de 2026. Entre em contacto com o seu advogado da Foley ou com o autor deste artigo se tiver alguma dúvida.
