Cuando las transacciones inmobiliarias conllevan riesgos reales para la seguridad
Este artículo apareció originalmente en Law360 y se reproduce aquí con permiso.
La ingeniosidad humana es algo extraordinario, especialmente en el contexto de las inversiones. Desde la aparición de los fondos de inversión hasta el surgimiento más reciente de los préstamos entre particulares y los fondos cotizados indexados, los productos de inversión creativos inundan el mercado.
Las leyes sobre valores existen desde hace mucho tiempo para garantizar que los inversores reciban información completa y veraz, y para sancionar a los promotores de inversiones que realicen declaraciones inexactas o engañosas. Reconociendo la naturaleza siempre cambiante de las inversiones, los tribunales interpretan las leyes sobre valores de manera amplia y hacen hincapié en el fondo de una oferta más que en su forma. En el actual entorno de bajos tipos de interés, el sector inmobiliario ha experimentado un crecimiento.
A diferencia de las inversiones directas tradicionales en bienes inmuebles, muchas de estas inversiones inmobiliarias pueden implicar cuestiones relacionadas con valores. Este artículo ofrece una breve introducción a los conceptos básicos sobre valores federales y destaca algunas señales de alerta que pueden indicar un riesgo relacionado con valores en las transacciones inmobiliarias. Muchas de estas señales de alerta pueden observarse en los casos DiTucci contra Ashby y Fucci contra Bowser, dos casos pendientes en elTribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Utah.
Breve descripción general de los valores: definiciones, consideraciones políticas y la prueba de Howey
Comenzamos con la definición legal de «valor». Tanto la Ley de Valores como la Ley de Bolsas de Valores tienen definiciones similares. Cada una incluye elementos previsibles como «pagaré», «bono», «obligación» y «acción». También se incluyen «intereses fraccionados indiviso[s] [de] derechos sobre petróleo, gas y otros minerales», pero no los intereses inmobiliarios.
Sin embargo, ambas leyes definen «valor» de manera que incluye el término menos concreto «contrato de inversión». El hecho de que una inversión directa en bienes inmuebles constituya un valor depende de si la transacción entra dentro de la categoría general de «contrato de inversión».
El término «contrato de inversión», aunque no estaba definido, se utilizaba habitualmente en las leyes estatales sobre valores antes de la promulgación de la Ley de Valores. Al emplear el término «contrato de inversión», que «había sido interpretado de manera amplia por los tribunales estatales con el fin de ofrecer al público inversor una protección total», el Congreso cristalizó en la Ley de Valores (y más tarde en la Ley de Bolsas) la interpretación judicial previa del término.
Esta amplia interpretación surge de la necesidad. Como se explica en Reeves v.Ernst & Young: «El propósito del Congreso al promulgar las leyes de valores era regular las inversiones, independientemente de la forma en que se realicen y del nombre con que se denominen».
En otras palabras, el ingenio humano en materia de inversión exige cierta flexibilidad. Limitar el significado de «valor» a formas obvias socavaría el propósito legal. Por esta razón, el hecho de que una inversión constituya un contrato de inversión (y, por lo tanto, un valor) se deriva de la esencia y las realidades económicas de una transacción, más que de su nombre.
El caso trascendentaldel Tribunal Supremo de los Estados Unidossobre el significado de «contrato de inversión»,U.S. Securities and Exchange Commissionv. Howey, definió el término para reflejar esta interpretación flexible.
En Howey, la SEC alegó violaciones de seguridad contra tres acusados que poseían grandes extensiones de terreno para el cultivo de cítricos. Los acusados se quedaron con la mitad de los huertos y ofrecieron la otra mitad al público para su inversión. A cada inversor se le ofreció un contrato de venta de terrenos por una fracción de la superficie disponible y también un contrato de servicios, bajo la premisa de que una inversión exitosa solo era viable si se combinaba con un acuerdo para cultivar el huerto.
Los inversores a los que se dirigía la oferta eran principalmente no residentes que carecían de conocimientos, habilidades y equipos para cuidar y cultivar árboles cítricos. De hecho, los inversores se sintieron atraídos por la inversión por la expectativa de obtener beneficios sustanciales. En la práctica, toda la producción fue puesta en común por los demandados y los inversores tenían derecho a una parte proporcional de los beneficios netos.
En este contexto, los demandados argumentaron que las transacciones no eran «más que una venta inmobiliaria ordinaria y un acuerdo por parte del vendedor para gestionar la propiedad para el comprador». El tribunal de Howey no estuvo de acuerdo y sostuvo que la transacción constituía claramente un contrato de inversión. Al analizar la transacción en su conjunto, el tribunal razonó lo siguiente:
Las empresas demandadas ofrecen algo más que un derecho de propiedad absoluta sobre la tierra, algo diferente de una granja o un huerto junto con servicios de gestión. Ofrecen la oportunidad de aportar dinero y participar en los beneficios de una gran empresa citrícola gestionada y participada en parte por los demandados. Ofrecen esta oportunidad a personas que residen en localidades lejanas y que carecen del equipo y la experiencia necesarios para el cultivo, la cosecha y la comercialización de los productos cítricos. Estas personas no desean ocupar la tierra ni desarrollarla por sí mismas; lo único que les atrae es la perspectiva de obtener un rendimiento de su inversión.
Así nació la prueba de Howey. Un contrato de inversión es «un contrato, transacción o plan por el cual una persona invierte su dinero en una empresa común y se le hace esperar beneficios únicamente de los esfuerzos del promotor o de un tercero».
Señales de alerta que indican que una transacción inmobiliaria también puede ser una transacción de valores
Si una oferta determinada constituye un valor es una cuestión que requiere un análisis exhaustivo de los hechos y que se decide caso por caso. No obstante, Howey y las autoridades posteriores proporcionan una pauta útil. A continuación se indican algunas señales de alerta que podrían indicar problemas relacionados con los valores en una transacción inmobiliaria.
La transacción implica la venta de participaciones fraccionadas en bienes inmuebles.
La venta de participaciones fraccionadas en bienes inmuebles a inversores, también conocidas como participaciones en copropiedad (tenant-in-common, TIC). Por lo general, una participación TIC es una participación indivisa en un bien inmueble propiedad de dos o más personas. Las participaciones TIC son una forma habitual de propiedad inmobiliaria que se utiliza desde hace mucho tiempo sin controversias significativas.
A modo de ejemplo, cuatro hermanos heredan una única parcela de terreno y una propiedad residencial de uno de sus padres en partes iguales como copropietarios. En ese caso, cada hermano posee una participación indivisa del 25 % en el terreno y la casa, en lugar de una sección o determinadas habitaciones. Cada uno tiene derecho a vender su parte de la propiedad y, del mismo modo, puede tener derecho a participaciones proporcionales en los alquileres o beneficios.
Los intereses TIC en bienes inmuebles tienen sentido cuando los propietarios tienen una conexión natural, como en el ejemplo anterior. Los intereses TIC plantean problemas de seguridad cuando se utilizan para dividir la propiedad de un bien inmueble entre varios inversores cuya principal conexión es el deseo compartido de obtener beneficios de la propiedad.
Esto es especialmente cierto cuando el interés resultante en la propiedad es demasiado pequeño para ser útil de forma independiente. Los intereses en el huerto de cítricos vendidos en Howey son un buen ejemplo. En ese caso, la mayoría de los inversores compraron parcelas tan pequeñas (de tan solo 0,65, 0,7 y 0,73 acres) que poseer la propiedad tenía poco sentido económico sin un plan económico más amplio.
La inversión inmobiliaria viene acompañada de otros contratos.
Cuando los intereses inmobiliarios se combinan con arrendamientos, acuerdos operativos o de servicios, especialmente si se acompañan de promesas de flujo de caja, pueden constituir valores. Los emisores y los inversores no deben dar por sentado que la oferta de bienes inmuebles no es un valor cuando la venta se acompaña de otros acuerdos.
El vendedor/promotor conserva el interés.
Otra señal de alerta es que el promotor mantenga una participación junto con los inversores. En el caso SEC. v. TLC Investments, el promotor ofrecía inversiones TIC en bienes inmuebles. El demandado argumentó que la inversión no era una empresa común según el criterio de Howey.
El tribunal no estuvo de acuerdo y explicó que los anuncios del promotor ofrecían a los inversores individuales la oportunidad de «adquirir la titularidad de la propiedad como copropietarios» con el promotor. Dado que la fortuna del promotor estaba «íntimamente ligada a la fortuna de los inversores individuales», existía una «empresa común» y los intereses inmobiliarios se consideraban valores.
La transacción implica la puesta en común de fondos.
La puesta en común de fondos entre inquilinos, promotores y empresas de gestión inmobiliaria también es una señal de alarma. Este factor puede darse en la fase inicial —como en el caso de los inversores de Howey, que a sabiendas pusieron en común pequeñas parcelas de terreno para crear una empresa común más grande— o en la fase final, cuando los promotores/operadores fusionan en secreto los fondos destinados a inversiones específicas en un fondo común más grande.
Un ejemplo de esto último se dio en el caso SEC contra Sunwest Management Inc. En Sunwest, un promotor de participaciones TIC adquirió residencias para personas mayores que serían gestionadas por un único administrador inmobiliario. Aunque se dijo a los inversores que estaban invirtiendo en unidades específicas y que recibirían rentas de dichas unidades, en realidad las rentas se pagaban con el efectivo generado por las instalaciones en su conjunto. Por ejemplo, si una instalación carecía de fondos para pagar el alquiler, la empresa gestora adelantaba dinero en efectivo de otra instalación para pagar el alquiler de las instalaciones no rentables.
Al considerar que las participaciones en TIC eran valores, el tribunal citó lo anterior como «creación de una relación en la que el inversor en TIC de cada instalación invierte en una empresa común con todos los demás inversores en TIC de la misma instalación».
La transacción implica la expectativa de obtener ganancias pasivas.
Una transacción que ofrece a un inversor beneficios derivados exclusivamente de los esfuerzos del promotor o de un tercero suscitará inquietudes en materia de seguridad. En el caso Blackwell contra Bentsen, elTribunal de Apelación del Quinto Circuito de los Estados Unidosexplicó que un plan de inversión inmobiliaria constituía una venta de valores, ya que se trataba esencialmente de una transacción que daba lugar a «una inversión con el fin de generar ingresos a través de las actividades de terceros distintos del propietario».
Propiedades sin deudas de Rockwell: un ejemplo del mundo real
Muchas de las señales de alerta están presentes en el litigio pendiente contra Rockwell Debt Free Properties Inc. Según las acusaciones contenidas en dos demandas, Rockwell vendió participaciones fraccionadas e indivisibles en edificios comerciales de todo el país a inversores TIC. Junto con los contratos de venta, se firmaron contratos de arrendamiento que prometían a los inversores ingresos pasivos fiables por alquileres. Rockwell supuestamente conservó la propiedad de algunos de los inmuebles en cuestión. Además, los fondos invertidos en propiedades específicas fueron supuestamente agrupados y utilizados para pagar obligaciones relacionadas con otras propiedades.
Cuando el inquilino incumplió sus obligaciones contractuales, los inversores demandantes presentaron reclamaciones por violaciones de numerosas leyes federales y estatales sobre valores. Si prosperan, Rockwell podría ser estrictamente responsable ante los demandantes por la rescisión de la inversión.
Conclusión
Estas demandas contra Rockwell son un recordatorio cautelar de los riesgos de seguridad que pueden surgir incluso en las inversiones inmobiliarias. Las exenciones de responsabilidad y las infracciones inocentes no ofrecen ningún refugio seguro. Incluso una venta fallida puede causar problemas, ya que una oferta inadecuada es suficiente para dar lugar a responsabilidades. Antes de participar en una transacción que implique la venta de intereses inmobiliarios con señales de alerta, busque el asesoramiento de un abogado con experiencia en derecho bursátil.
