Actualización sobre arrendamientos comerciales debido al coronavirus: próximos pasos prácticos para propietarios e inquilinos
Ahora que el brote de coronavirus entra en su segundo mes, es el momento de que todas las partes que hayan firmado contratos de arrendamiento comercial consideren y tomen las medidas adecuadas para mitigar el riesgo y prepararse para hacer frente a las consecuencias del coronavirus.
Los propietarios y arrendatarios comerciales deben comenzar a tomar las siguientes medidas ahora mismo para identificar el impacto del coronavirus y ayudar a mitigar el riesgo.
Revisar el contrato de arrendamiento «Fuerza mayor» y otras disposiciones pertinentes.
La fuerza mayor se refiere a una doctrina jurídica según la cual una parte puede quedar exenta de responsabilidad por incumplimiento si circunstancias ajenas a su control le impiden cumplir con las obligaciones contraídas en virtud de un contrato. Las cláusulas de fuerza mayor son habituales en los contratos de arrendamiento comercial, pero pueden variar mucho en función de cómo las hayan redactado las partes. La redacción específica de la cláusula de fuerza mayor del contrato de arrendamiento será muy importante. ¿Cubre la cláusula las pandemias/enfermedades/epidemias, las órdenes gubernamentales y/o los cierres voluntarios de negocios durante una emergencia sanitaria? ¿Se aplica la cláusula a las obligaciones de pagar el alquiler y/o de operar continuamente en el local (o las excluye específicamente)? Si el contrato de arrendamiento no contiene una cláusula de fuerza mayor, las partes pueden tener derechos similares en virtud del derecho consuetudinario o de la legislación, dependiendo de la jurisdicción. Por ejemplo, muchos estados reconocen la «imposibilidad» o la «frustración del propósito» (incluida, en algunos estados, la frustración temporal) cuando un acontecimiento imprevisto altera significativamente las circunstancias, de modo que el cumplimiento del contrato de arrendamiento ya no satisface el propósito original de las partes.
Revisar todos los requisitos de notificación de arrendamiento
Si un arrendador o inquilino tiene una defensa válida para el cumplimiento del contrato de arrendamiento, ya sea por fuerza mayor o por cualquier otro motivo, dicha parte deberá asegurarse de notificarlo debidamente a la otra parte, de conformidad con los términos del contrato de arrendamiento, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la renuncia a sus derechos.
Comience a comunicarse con su arrendador o inquilino, AHORA MISMO.
Independientemente de si se requieren avisos formales de arrendamiento, los propietarios y los inquilinos deben comenzar a comunicarse de inmediato sobre los posibles y reales impactos del coronavirus. Muchos inquilinos están enviando avisos de que interrumpirán sus operaciones y/o que es posible que no puedan pagar parte o la totalidad de su alquiler durante la epidemia actual. Muchas partes de contratos de arrendamiento comercial también han comenzado a negociar acuerdos de aplazamiento para hacer frente a los efectos iniciales del coronavirus. Dichos acuerdos pueden incluir el aplazamiento total o parcial del alquiler hasta 90 días (con el inquilino aceptando prorrogar el contrato de arrendamiento y pagar dichos importes al final del plazo con un alquiler escalonado adecuado). Las partes también tendrán que negociar cómo se pagarán los gastos comunes, los impuestos inmobiliarios y los seguros durante cualquier periodo de aplazamiento del alquiler, y determinar qué otras disposiciones del contrato se verán afectadas por la prórroga del plazo del contrato (por ejemplo, las opciones de renovación).
Comience a comunicarse con su prestamista, AHORA MISMO.
A medida que más y más inquilinos solicitan aplazamientos, reducciones u otras concesiones, o incluso comienzan a dejar de pagar el alquiler, los propietarios deberán involucrar inmediatamente a sus prestamistas en el proceso, ya que esto afectará su capacidad para pagar puntualmente sus hipotecas. Además, la mayoría de los documentos de préstamo exigirán que cualquier acuerdo, aplazamiento o modificación con los inquilinos, en particular aquellos que modifiquen el alquiler o la duración del contrato de arrendamiento, estén sujetos a la revisión, el consentimiento y la aprobación del prestamista. Dado que los prestamistas pueden necesitar algún tiempo para evaluar la situación y obtener dichas aprobaciones, los propietarios deben iniciar ese proceso ahora mismo. Los inquilinos también deberán ponerse en contacto inmediatamente con sus prestamistas hipotecarios para discutir aplazamientos de alquiler, prórrogas de arrendamiento y otras revisiones del contrato de arrendamiento, que pueden requerir la revisión, el consentimiento y la aprobación del prestamista.
Seguros
Los propietarios y los inquilinos deben revisar inmediatamente las disposiciones aplicables en materia de seguros y arrendamientos con su asesor de gestión de riesgos o de seguros. Aún no está claro cómo se tratará cada caso, pero, en general, las partes querrán presentar reclamaciones para preservar sus derechos si se han visto afectadas. Por lo general, las reclamaciones de seguros por interrupción de la actividad comercial, pérdida de alquileres y responsabilidad civil general comercial requieren daños físicos. Sin embargo, las partes pueden tener cláusulas adicionales o coberturas específicas que amplíen esa cobertura y, en última instancia, aún no sabemos cómo tratarán los tribunales las reclamaciones relacionadas con el coronavirus en virtud de este tipo de pólizas.
Evaluar el impacto de las órdenes de los gobiernos estatales y locales.
A la hora de determinar si se debe pagar el alquiler y mientras se negocian acuerdos de aplazamiento u otras modificaciones del contrato de arrendamiento, las partes deben evaluar el impacto de las órdenes estatales y locales. Muchas jurisdicciones han suspendido temporalmente los desalojos comerciales. Incluso en ausencia de tales órdenes, muchos tribunales han cerrado temporalmente o han limitado su horario, lo que significa que cualquier litigio relacionado con el arrendamiento puede retrasarse considerablemente. Los inquilinos deben tener en cuenta que muchas de las órdenes de desahucio no se aplican expresamente a otras acciones no relacionadas con el desahucio en virtud del contrato de arrendamiento, como el impago del alquiler (o las acciones contra el garante del contrato de arrendamiento por daños y perjuicios económicos). Además, una vez que se levanten las órdenes, los inquilinos podrían seguir enfrentándose a desahucios por incumplimientos no subsanados o alquileres atrasados que se hayan acumulado durante las moratorias.
Evaluar el impacto de la «Ley CARES»
Los propietarios y los inquilinos deben evaluar cualquier beneficio al que puedan tener derecho en virtud de la Ley CARES para fines de arrendamiento comercial. Por ejemplo, el Programa de Préstamos para la Protección de Nóminas, dotado con 349 000 millones de dólares, que abarca el periodo comprendido entre el 15 de febrero de 2020 y el 30 de junio de 2020, amplía considerablemente los requisitos para acceder a los préstamos de la SBA y permitirá a las empresas que se ven afectadas por el brote de coronavirus solicitar préstamos para sufragar diversos gastos relacionados con la remuneración y las prestaciones de los empleados, incluidos, además de las nóminas y otros conceptos, el alquiler.
Planificación futura de arrendamientos comerciales
Tanto los propietarios como los inquilinos deben actualizar y revisar sus contratos de alquiler «tipo» para abordar el coronavirus y otras epidemias, incluyendo fuerza mayor, reducción del alquiler, seguros, co-arrendamiento, funcionamiento continuo, pacto de disfrute pacífico y otras disposiciones pertinentes.
En resumen, es importante que los propietarios y arrendatarios comerciales tomen las medidas anteriores ahora, según corresponda, con el fin de ayudar a mitigar el riesgo de sufrir los efectos negativos del coronavirus. Para obtener más información sobre estas medidas recomendadas y otras acciones que debe tomar, comuníquese con su socio de Foley. Para obtener recursos adicionales disponibles en la web que le ayudarán a monitorear la propagación del coronavirus a nivel mundial, puede visitar el CDC y la Organización Mundial de la Salud.
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