Ejecutivos de proyectos de construcción, tengan cuidado: la Ley de Pago Puntual de Massachusetts va en serio.

Si usted es un ejecutivo involucrado en un proyecto de construcción en Massachusetts, ahora debe prestar la máxima atención a las solicitudes de pago rutinarias que intercambia en el curso normal de sus actividades, ya que cualquier incumplimiento en rechazar una solicitud de pago en estricta conformidad con la ley dará lugar a su aprobación. El 7 de junio de 2022, el Tribunal de Apelación de Massachusetts, en el caso Tocci Bldg. Corp. contra IRIV Partners, LLC, 101 Mass. App. Ct. 133 (2022), emitió la primera decisión de apelación que interpreta la Ley de Pago Puntual de Massachusetts, aprobada en 2010. El Tribunal sostuvo que el hecho de que el propietario de un proyecto no emitiera rechazos certificados y oportunos de las solicitudes de pago dio lugar a que las solicitudes se consideraran aprobadas en virtud de la Ley. Esto significa que cualquier cosa que no sea el estricto cumplimiento de la ley no cumplirá los requisitos legales a la hora de rechazar las solicitudes de pago. Esta decisión tiene consecuencias de gran alcance y significará que las formas comunes de rechazo, si no van acompañadas de un razonamiento detallado y una certificación de buena fe, se considerarán aprobadas.

Fundamentos de la Ley de Pago Puntual

La Ley establece el siguiente marco de solicitud de pago:

En primer lugar, una solicitud de pago debe ser aprobada o rechazada «15 días después de su presentación»; de lo contrario, se «considerará aprobada» en virtud de la Ley.

En segundo lugar, las solicitudes de pago «aprobadas» (o «consideradas aprobadas») deben pagarse en un plazo de «45 días tras su aprobación» (o en un plazo más breve si así se establece en el contrato entre las partes), a menos que la solicitud sea «rechazada antes de la fecha de vencimiento del pago». Dicho de otro modo, incluso si una solicitud se considera aprobada porque el propietario no ha respondido a tiempo a la solicitud de pago, el propietario puede, no obstante, revocar la aprobación presunta si, antes de que expire el plazo de 45 días para efectuar el pago, presenta un rechazo conforme a la ley.

En tercer lugar, una denegación adecuada debe (i) realizarse por escrito, (ii) incluir una explicación de los fundamentos fácticos y contractuales de la denegación, y (iii) estar certificada como realizada de buena fe.

Resumen de la demanda y la apelación

Tocci fue contratado como contratista general para construir un edificio en Boston, Massachusetts, y presentó una demanda contra el propietario del proyecto y el director de obra por incumplimiento de contrato en relación con siete solicitudes de pago pendientes, por un valor superior a 4,6 millones de dólares. Tocci solicitó un fallo sumario sobre su demanda por incumplimiento de contrato, argumentando que el pago se había retenido indebidamente en virtud de la Ley y, por lo tanto, se había incumplido el contrato entre las partes. El tribunal de primera instancia estuvo de acuerdo y explicó que la Ley «complementaba» el contrato entre las partes y «prevalecía sobre cualquier disposición contraria» incluida en él.¹

El tribunal de primera instancia determinó que los demandados no rechazaron adecuadamente las solicitudes de pago de Tocci en virtud de la Ley, y que dichas solicitudes debían considerarse aprobadas. Por lo tanto, Tocci tenía derecho a recibir el pago íntegro tal y como lo había solicitado.

El rechazo sin apoyo y la certificación de buena fe se considerarán aprobados.

El Tribunal de Apelación estuvo de acuerdo y confirmó la decisión del tribunal de primera instancia. Al hacerlo, el Tribunal examinó las circunstancias que rodeaban cada solicitud de pago y concluyó sucintamente que los demandados nunca emitieron un rechazo efectivo porque no certificaron los hechos y las deficiencias de la solicitud de pago. En consecuencia, cada una de ellas «se consideró aprobada por ministerio de la ley en la fecha de vencimiento del pago, y cada una de ellas se convirtió en exigible y pagadera». Cabe destacar que el tribunal llegó a esta conclusión a pesar de las pruebas que demostraban que los demandados sí comunicaron a Tocci el rechazo de las distintas solicitudes de pago.

Tras la presentación por parte de Tocci de la primera solicitud de pago en cuestión, los demandados enviaron una notificación de incumplimiento del contrato, en la que se hacía referencia al derecho de los demandados a retener el pago. Sin embargo, el Tribunal observó que la carta no «invocaba ese derecho», por lo que no constituía un rechazo conforme a la Ley. Del mismo modo, los demandados enviaron posteriormente a Tocci un correo electrónico en el que le informaban de que retenían una partida de la solicitud de pago de Tocci, pero esto tampoco cumplía con la Ley. El Tribunal explicó que era demasiado tarde (el pago ya había vencido) y que no incluía una explicación contractual o fáctica de por qué se retenía esa partida, ni incluía una certificación de buena fe. Por lo tanto, la solicitud fue aprobada en virtud de la Ley.

Hay otros ejemplos aún más sorprendentes. Por ejemplo, Tocci presentó una solicitud de pago por aproximadamente 1 millón de dólares, y los demandados respondieron con un correo electrónico en el que informaban de que retenían aproximadamente 150 000 dólares por dos partidas, pero pagaban el resto. El Tribunal consideró que se había aprobado el importe total de la solicitud, explicando que el correo electrónico de los demandados «no explica la base contractual o fáctica de la deducción, ni contiene la certificación requerida» de buena fe.

En otro ejemplo, los demandados respondieron a la solicitud de pago de Tocci solicitando «respaldo» para una lista de elementos incluidos en la solicitud. Aunque el correo electrónico pudiera interpretarse como una base contractual y fáctica para retener el pago, el Tribunal observó que no contenía la certificación de buena fe requerida, por lo que no constituía un rechazo efectivo. El Tribunal rechazó el argumento de que el requisito de certificación era meramente «ministerial». En cambio, el Tribunal sostuvo que la certificación de buena fe es un «componente esencial» de la Ley y que «garantiza no solo que el propietario sea deliberado al rechazar las solicitudes de pagos periódicos por avance de obra y que se encargue de rechazarlas de buena fe», sino que su presencia en una comunicación proporciona al contratista una «indicación clara» de que una solicitud ha sido rechazada, «de modo que el contratista pueda saber tanto que se necesita alguna respuesta como que se han activado los plazos para invocar las medidas correctivas disponibles».

Tras examinar cada solicitud y concluir que no había rechazos efectivos, el Tribunal concluyó que las solicitudes se «consideraban aprobadas por ministerio de la ley» y que Tocci tenía derecho al pago íntegro.

Lecciones clave y conclusiones para los ejecutivos de proyectos

Si bien la decisión del Tribunal de Apelaciones en el caso Tocci es sin duda una advertencia para los propietarios de proyectos, resulta instructiva para todas las partes de los contratos de construcción privados en Massachusetts que están sujetos a la Ley,²así como para los proyectos en otros estados regidos por estatutos similares de pago puntual.

Mientras que en el pasado las partes podían suponer que las discusiones informales o las solicitudes de respaldo para respaldar las solicitudes de pago quedaban fuera del ámbito de aplicación de la Ley, Tocci deja claro que la Ley se activa tras la presentación de una solicitud de pago. En ese marco, las decisiones de aprobar o rechazar las solicitudes de pago deben tomarse con prontitud, y los rechazos (totales o parciales) deben ajustarse sustancialmente a la Ley.

Sin embargo, en la práctica, una forma de atenuar los efectos potencialmente controvertidos de la decisión Tocci es incorporar el concepto de «solicitud preliminar» en la estructura contractual de pagos, algo que a menudo recomendamos tanto a los propietarios como a los contratistas. Una solicitud preliminar es, esencialmente, un borrador de solicitud de pago que se presenta para su revisión, ajuste y (idealmente) acuerdo sobre lo que incluirá la solicitud formal de pago. A través de este paso adicional, las partes pueden a menudo identificar y abordar cuestiones que, de otro modo, podrían haber dado lugar a la denegación de la solicitud de pago.³

Esto es especialmente cierto tras el caso Tocci, ya que los propietarios pueden pecar de cautelosos a la hora de rechazar solicitudes en virtud de la Ley para evitar que se argumente que una solicitud de pago se «consideraba aprobada» por ministerio de la ley. De este modo, el proceso de solicitud por escrito no solo fomenta una relación de trabajo colaborativa en los proyectos de construcción, sino que también proporciona a los contratistas una mayor claridad en cuanto al proceso de solicitud de pago, al tiempo que sitúa a los propietarios en una mejor posición para revisar las solicitudes de pago de buena fe y tomar medidas de conformidad con la Ley.

En ausencia de un proceso de solicitud de lápices en el contrato, los propietarios deben estar atentos y asegurarse de que las solicitudes de pago sean revisadas rápidamente por los niveles adecuados de ejecutivos del proyecto para evitar la cláusula de «aprobación tácita» de 15 días de la Ley, que activa el requisito de pago en un plazo mínimo de 45 días. Además, si se impugna una solicitud de pago (o incluso un solo elemento), se debe tener cuidado de explicar los fundamentos fácticos y contractuales del rechazo para garantizar que sea adecuado. Y, lo que es más importante, cualquier rechazo (total o parcial) de una solicitud de pago debe ir acompañado de certificaciones de buena fe. El Tribunal de Apelación ha dejado claro que el incumplimiento de esta obligación es fatal y dará lugar a la aprobación involuntaria de la solicitud en su totalidad.