Un tribunal federal anula la norma de FinCEN sobre la notificación de transacciones inmobiliarias residenciales

El 19 de marzo de 2026, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Este de Texas dictó un dictamen y auto en el caso Flowers Title Companies, LLC contra Bessent, por el que se anulaban las Normas contra el blanqueo de capitales para las transferencias de bienes inmuebles residenciales (la Norma) de la Red de Control de Delitos Financieros (FinCEN).¹ En dicha resolución, el tribunal estimó la solicitud de sentencia sumaria presentada por el demandante y desestimó la contrademanda de la FinCEN, sosteniendo que la Norma excedía la autoridad legal de la FinCEN en virtud de la Ley de Secreto Bancario (BSA) y ordenando su anulación en su totalidad.² Aunque parece probable que la FinCEN recurra, la resolución del tribunal en virtud de la Ley de Procedimientos Administrativos (APA) podría tener amplias implicaciones tanto para los esfuerzos del Gobierno de los Estados Unidos por rastrear transacciones inmobiliarias dudosas como para las obligaciones de notificación en materia de lucha contra el blanqueo de capitales de las partes privadas.

Antecedentes

Desde su entrada en vigor el 1 de diciembre de 2025, la Norma exigía a las partes implicadas en operaciones inmobiliarias que comunicaran a la FinCEN los detalles de cualquier transferencia no financiada de bienes inmuebles residenciales en la que participara una entidad o un fideicomiso como cesionario. Este requisito de notificación se aplicaba independientemente del umbral monetario o la ubicación geográfica.³ Estas obligaciones de notificación recaían principalmente en los agentes de cierre y liquidación de operaciones inmobiliarias, las aseguradoras de títulos de propiedad y otros participantes en la cadena de cierre, exigiendo a estas partes que revelaran la titularidad efectiva, el método de pago y otros detalles de la transacción.⁴

La norma supuso una ampliación significativa del uso tradicional que hacía la FinCEN de las órdenes de focalización geográfica (GTO) para recabar información sobre transacciones inmobiliarias. Estas GTO se limitaban a áreas metropolitanas específicas y a transacciones inmobiliarias que superaran un determinado umbral de precio.⁵ En comparación, la Norma probablemente habría abarcado entre 800 000 y 850 000 transacciones inmobiliarias al año, con un coste estimado de cumplimiento de entre 428,4 y 690,4 millones de dólares solo en el primer año.⁶

La sentencia del Tribunal

El análisis del tribunal partió y concluyó en torno a una única cuestión: si la BSA autorizaba a la FinCEN a promulgar la Norma. El tribunal consideró que la Norma no superaba ese criterio por dos motivos independientes. El primero se refiere a la disposición de la BSA relativa a las transacciones sospechosas. El segundo se refiere a la disposición de la ley relativa a los procedimientos. A continuación abordamos brevemente cada uno de estos motivos.

• La disposición sobre «transacciones sospechosas». El argumento de la FinCEN a favor de la constitucionalidad de la norma se basó principalmente en el artículo 31 U.S.C. § 5318(g)(1), que autoriza a la FinCEN a exigir a las instituciones financieras que notifiquen «cualquier transacción sospechosa relacionada con una posible infracción de la ley o la normativa».⁷ El tribunal rechazó la postura de la FinCEN de que todas las transferencias inmobiliarias residenciales no financiadas a entidades o fideicomisos son categóricamente «sospechosas», al considerar que las explicaciones de la FinCEN eran «vagas, concluyentes y poco convincentes», y señalando que el mero hecho de que algunos malhechores hayan llevado a cabo tales transacciones no convierte a toda la categoría en sospechosa.⁸ El tribunal también desestimó el argumento de la FinCEN basado en su estadística de que el 42 % de las transacciones cubiertas por la GTO estaban asociadas a personas que habían presentado informes de actividades sospechosas (SAR), al considerar que esta cifra se basaba en un subconjunto reducido y preseleccionado de transacciones en mercados geográficos específicos y no justificaba una obligación a nivel nacional sin umbral mínimo.⁹ El tribunal observó además que las personas con activos suficientes suelen adquirir propiedades sin financiación por motivos totalmente legítimos, como evitar los costes de los intereses, y que poseer una propiedad residencial a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o un fideicomiso por motivos de responsabilidad civil y fiscales es una práctica habitual y nada extraordinaria en el contexto inmobiliario general.¹⁰
• La disposición relativa a los «procedimientos». FinCEN alegó, por otra parte, que el artículo 31 U.S.C. § 5318(a)(2), que autoriza al Secretario del Tesoro a exigir a las instituciones financieras que «mantengan procedimientos adecuados, incluida la recopilación y la comunicación de determinada información», autorizaba de forma independiente la Norma.¹¹ El tribunal también rechazó este argumento, sosteniendo que la frase «incluida la recopilación y la comunicación de determinada información» modifica a «procedimientos», lo que significa que la FinCEN puede exigir a las instituciones que mantengan procedimientos de comunicación, pero no puede imponer una obligación sustantiva de comunicación independiente.¹² Es importante destacar que consideró que la interpretación más amplia de la sección 5318(a)(2) por parte de la FinCEN haría superflua la facultad de notificación de transacciones sospechosas más específica prevista en la sección 5318(g)(1), lo cual es un resultado que los tribunales están obligados a evitar, y que permitiría a la FinCEN eludir la limitación expresa del Congreso de que estos informes estén vinculados a transacciones sospechosas.¹³

Vacatur a nivel nacional

Al considerar que la norma era contraria a la Ley de Procedimiento Administrativo (APA), el tribunal la anuló en su totalidad.¹⁴ Según la jurisprudencia del Quinto Circuito, la anulación en virtud de la APA no se limita a las partes y tiene efecto universal.¹⁵ El tribunal consideró la posibilidad de apartarse de la anulación como medida correctiva por defecto, pero la rechazó, al considerar que las deficiencias de la Norma eran lo suficientemente graves como para que fuera improbable que la FinCEN pudiera justificarla en la remisión, y que volver al statu quo anterior a la Norma no supondría una perturbación indebida, dado que la Norma solo había estado en vigor desde el 1 de diciembre de 2025.¹⁶

Qué significa esto ahora

Con efecto inmediato, la norma queda derogada y deja de estar en vigor. Por lo tanto, las personas obligadas a informar, incluidas las empresas de títulos de propiedad, los agentes de liquidación y los abogados encargados del cierre, ya no están obligadas a presentar informes inmobiliarios con arreglo al artículo 31 C.F.R. § 1031.320. El efecto práctico es un retorno al entorno operativo anterior a diciembre de 2025, en el que el programa GTO de la FinCEN, con sus limitaciones geográficas y umbrales de precio, sigue siendo la principal herramienta de regulación para la notificación de transacciones inmobiliarias no financiadas.¹⁷ Las aseguradoras de títulos de propiedad y otras empresas relacionadas que operan en los principales mercados metropolitanos de EE. UU. pueden esperar que la FinCEN reanude la emisión de GTO para subsanar las lagunas previstas en la notificación de operaciones contra el blanqueo de capitales.

Sin embargo, en la actualidad existe una divergencia entre los tribunales federales en cuanto al uso de las órdenes de transferencia de activos (GTO). Un juez federal de primera instancia del Distrito Central de Florida recomendó anteriormente que se estimara la contrademanda de sentencia sumaria presentada por la FinCEN en un recurso paralelo interpuesto por Fidelity National Financial, recomendación que el tribunal de distrito adoptó en febrero de 2026.¹⁸ La existencia de resoluciones contradictorias convierte a las competencias de la FinCEN en el sector inmobiliario en un ámbito activo y en evolución. Dadas estas circunstancias, es razonable prever que el Gobierno de los Estados Unidos recurra la decisión del tribunal de Texas, solicite una suspensión o, alternativamente, revise la Norma mediante un enfoque regulatorio revisado o más restrictivo.¹⁹

Mirando hacia el futuro

Aunque la norma ha quedado sin efecto por el momento, el interés político subyacente en una mayor transparencia en torno a las transacciones inmobiliarias no financiadas y realizadas por entidades no ha desaparecido, y no se puede descartar que en el futuro se apruebe una norma con una base legal más específica o una autorización del Congreso más clara. Los clientes deben seguir atentos a esta cuestión, ya que el panorama normativo podría volver a cambiar en función del resultado de cualquier recurso o de una posible revisión de la normativa.

Estamos siguiendo de cerca estos acontecimientos y les mantendremos informados a medida que la situación evolucione. Si tiene alguna pregunta sobre cómo afecta esta decisión a sus operaciones o a sus obligaciones de cumplimiento normativo, póngase en contacto con cualquiera de los autores de esta alerta para clientes o con su abogado de referencia en Foley.