El Octavo Circuito confirma la sentencia sumaria a la aseguradora en un litigio con el propietario de un proyecto de construcción por pérdida de ingresos de alquiler
El lunes 9 de junio de 2025, el Tribunal de Apelaciones del Octavo Circuito dictaminó que un promotor inmobiliario de Misuri no podía recuperar los ingresos del seguro por la pérdida de ingresos por alquileres derivada de un fallo en un muro de contención que provocó retrasos en la construcción de un proyecto de edificio de apartamentos.
En BCC Partners, LLC contra Travelers Property Casualty Company of America, el Octavo Circuito confirmó la sentencia sumaria dictada por el tribunal de distrito a favor de Travelers Property Casualty Company of America («Travelers») en una disputa sobre la cobertura del seguro. La disputa sobre la cobertura surgió a raíz del contrato firmado en junio de 2015 entre BCC Partners, LLC («BCC») y Ben F. Blanton Construction, Inc. («Blanton») para la construcción de un complejo de apartamentos en Misuri denominado Vue Project. En virtud del contrato, el constructor, Blanton, estaba obligado a contratar un seguro. Blanton contrató una póliza con Travelers en virtud de la cual Blanton era el «asegurado designado» y el promotor, BCC, era el «asegurado designado adicional».
En diciembre de 2015, en plena construcción, un muro de contención de la obra se derrumbó, lo que provocó retrasos y daños. Se inició un litigio entre Blanton, BCC, varios subcontratistas y Travelers. Tanto BCC como Blanton presentaron reclamaciones a Travelers, que pagó 1,3 millones de dólares a una cuenta de garantía bloqueada que se repartió entre los beneficiarios. En el arbitraje, BCC recuperó una indemnización de más de 7,2 millones de dólares de Blanton. Posteriormente, Blanton se declaró en quiebra. Blanton también demandó a Travelers por los costes asociados a la retirada y sustitución del muro de contención que se derrumbó y ganó el juicio, recuperando más de 330 000 dólares.
En junio de 2016, BCC notificó a Travelers otra reclamación de seguro en virtud de la póliza, de conformidad con su condición de «asegurado adicional designado», por la supuesta pérdida de ingresos por alquiler y otros costes indirectos asociados con los retrasos en la construcción causados por el fallo del muro de contención. Aunque Travelers adelantó 200 000 dólares a BCC bajo reserva de derechos, continuó investigando la reclamación a lo largo de 2017 y 2018. Finalmente, en marzo de 2019, Travelers denegó la cobertura de la reclamación de BCC y solicitó la devolución del pago adelantado. En junio de 2022, BCC exigió 1,4 millones de dólares por la pérdida de ingresos por alquiler y los costes indirectos no pagados. Travelers se negó a pagar y reiteró de nuevo su derecho a recuperar el pago adelantado de 200 000 dólares.
Una vez más, se produjo un litigio. En agosto de 2022, BCC demandó a Travelers por incumplimiento de contrato y negativa vejatoria a pagar en virtud de la legislación de Misuri. El tribunal de distrito estimó la solicitud de Travelers de sentencia sumaria sobre ambas reclamaciones. A continuación se interpuso un recurso de apelación.
En un breve dictamen, el Octavo Circuito confirmó la sentencia sumaria dictada por el tribunal de distrito a favor de Travelers. La clave fue la condición de BCC como «asegurado adicional designado» y no como «asegurado designado». Mientras que Blanton era un «asegurado designado», BCC era un «asegurado adicional designado» en virtud de la póliza. El Octavo Circuito consideró que los términos «asegurado adicional designado» y «asegurado designado» se definían de forma diferente y distinta en la póliza en cuestión. Las partes no discutieron que BCC fuera un «asegurado adicional designado» en virtud de la póliza. Sin embargo, a un «asegurado adicional designado» se le concedía un ámbito de cobertura más restringido en virtud de la póliza. El tribunal de distrito determinó que, en virtud de los términos claros e inequívocos de la póliza, solo un «asegurado designado» estaba cubierto por las pérdidas de ingresos por alquiler y los costes indirectos derivados de determinados retrasos en la construcción.
Entre otros argumentos, BCC alegó que esta interpretación de la póliza no tenía sentido lógico, ya que solo BCC, el promotor, y no Blanton, el contratista, incurriría en pérdidas de ingresos por alquiler. El argumento fue inútil. Al confirmar la decisión del tribunal inferior, el Octavo Circuito reiteró que la póliza «debe aplicarse tal y como está redactada cuando su lenguaje es claro e inequívoco» y se deduce que «la póliza no cubre a BCC por los ingresos por alquiler perdidos y los costes indirectos incurridos tras los retrasos en la construcción del proyecto Vue».
La decisión sirve como recordatorio tanto para los contratistas como para los propietarios de que deben:
- Asegúrese de que sus expectativas respecto a la cobertura del seguro, tal y como se establecen en el contrato de construcción, coincidan con la redacción de las pólizas de seguro realmente contratadas.
- Comprender qué coberturas se ofrecen a las partes en virtud de las pólizas de seguro para su proyecto de construcción, especialmente cuando la otra parte del contrato es la que contrata la póliza.
- Tenga en cuenta que las coberturas de una misma póliza pueden tener un alcance diferente para un «asegurado designado» y para un «asegurado adicional designado».
