Aplicación renovada de AFIDA: Consideraciones clave para los proyectos de energía e infraestructuras

El renovado interés de la Administración Trump y el Congreso en la aplicación de la Ley de Divulgación de la Inversión Extranjera en Agricultura de 1978 (AFIDA) marca un cambio significativo para los promotores de propiedad extranjera de proyectos de energía e infraestructura. Desde su promulgación, se han impuesto pocas sanciones en virtud de la AFIDA. Ahora, con el creciente escrutinio de la inversión extranjera en tierras agrícolas como una cuestión de seguridad nacional -y en medio de varias propuestas recientes del Congreso para ampliar la supervisión y endurecer los requisitos de información- AFIDA ha resurgido como un riesgo de cumplimiento para los proyectos de energía, en particular con el aumento de la dependencia del capital extranjero en la industria.

Este renovado entorno de aplicación plantea varias consideraciones jurídicas, transaccionales y de cumplimiento para los patrocinadores, inversores y asesores de proyectos.

Panorama general: AFIDA y su alcance

La AFIDA se promulgó para la recogida de información relativa a la propiedad extranjera de tierras agrícolas estadounidenses. En virtud de la AFIDA y de la normativa que la autoriza, las entidades con al menos un 10% de propiedad extranjera directa o indirecta deben notificar determinadas adquisiciones, enajenaciones y cambios de uso de tierras agrícolas estadounidenses a la Agencia de Servicios Agrícolas del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). La definición de "terreno agrícola" es amplia e incluye las parcelas utilizadas para la agricultura, la ganadería, los huertos, los viñedos o la producción maderera en los cinco años anteriores, categorías que a menudo incluyen los terrenos destinados al desarrollo energético y de infraestructuras.

Aunque la AFIDA no prohíbe la propiedad extranjera, sí impone obligaciones de notificación y autoriza importantes sanciones civiles por no presentar la información o por presentar información falsa o incompleta, que pueden llegar hasta el 25% del valor justo de mercado de la propiedad.

Es importante señalar que la AFIDA se aplica no sólo a la propiedad directa de los terrenos, sino también a los derechos de arrendamiento de 10 años o más. Quedan expresamente excluidos los derechos de servidumbre y los intereses futuros contingentes (incluidas las opciones). 

Los proyectos de energía e infraestructuras con derechos sobre el emplazamiento a largo plazo suelen entrar en el ámbito de AFIDA, sobre todo durante los periodos de construcción y explotación, lo que crea una obligación de información que se pasa por alto con facilidad.

Muchos estados también imponen restricciones de información y propiedad a las tierras agrícolas de propiedad extranjera que pueden variar mucho de las de AFIDA.

AFIDA Ejecución

El USDA se encarga de recopilar, rastrear y notificar datos en el marco de AFIDA, así como de imponer sanciones civiles de hasta el 25% del valor justo de mercado de la propiedad en caso de incumplimiento. 

Aunque AFIDA ha existido durante casi cinco décadas, la actividad de aplicación ha sido históricamente limitada debido en gran parte a las limitaciones de financiación y personal en el USDA. En los últimos años, sin embargo, la propiedad extranjera de intereses en tierras agrícolas estadounidenses se ha disparado -con aproximadamente 45 millones de acres de tierras agrícolas estadounidenses en manos de entidades extranjeras a partir de diciembre de 2023-, lo que exige un escrutinio normativo renovado. Los datos recientes de evaluación de sanciones subrayan esta tendencia:

Muchas de las medidas de ejecución recientes se han dirigido contra proyectos de energías renovables y otras energías e infraestructuras, lo que refleja tanto la escala de sus propiedades como la creciente presencia de capital extranjero en la inversión en infraestructuras energéticas. Además, con el aumento de la concienciación sobre la AFIDA, en los últimos años se han presentado varias propuestas legislativas y reglamentarias que afectarían a su ámbito de aplicación y funcionamiento, incluidos más de tres proyectos de ley presentados en el Congreso actual dirigidos en gran medida a aumentar los requisitos de información y reforzar la aplicación de la ley. 

En consecuencia, al adquirir, arrendar o urbanizar terrenos con cualquier nivel de participación extranjera en la propiedad o la inversión, debe tenerse en cuenta el cumplimiento de las restricciones de AFIDA y otras restricciones estatales. Los participantes en el proyecto deben prever una mayor recopilación de datos, auditorías más frecuentes y multas más elevadas en los próximos años. y mantenerse al corriente de la evolución legislativa y reglamentaria en este ámbito, en la medida en que cualquier cambio pueda afectar a los requisitos de cumplimiento.

Conclusión

La aplicación de la AFIDA, que antes era en gran medida superficial, se está convirtiendo en un riesgo de cumplimiento significativo para los sectores de la energía y las infraestructuras. Dado que la inversión extranjera sigue desempeñando un papel fundamental en el desarrollo y la financiación de proyectos, los participantes en los mismos no pueden permitirse tratar la AFIDA como algo secundario.

Por el contrario, los inversores y promotores deben identificar los posibles desencadenantes de AFIDA en las fases iniciales de adquisición, arrendamiento y financiación de terrenos; incorporar declaraciones y cláusulas de cumplimiento en los documentos de transacción; y prepararse para un mayor escrutinio por parte del USDA, el Congreso y los reguladores estatales, todos los cuales ven cada vez más el uso de tierras agrícolas y rurales a través de una lente de seguridad nacional. Y con múltiples propuestas recientes del Congreso para ampliar aún más la supervisión y hacer más estrictos los requisitos de información, los participantes deben permanecer vigilantes y actualizados sobre los desarrollos legislativos para garantizar el cumplimiento continuo en un panorama de cumplimiento en rápida evolución.