Renovación de la aplicación de la AFIDA: consideraciones clave para proyectos de energía e infraestructura

El renovado interés de la Administración Trump y el Congreso por la aplicación de la Ley de Divulgación de Inversiones Extranjeras en Agricultura de 1978 (AFIDA) supone un cambio significativo para los promotores extranjeros de proyectos energéticos y de infraestructuras. Desde su promulgación, se han impuesto pocas sanciones en virtud de la AFIDA. Ahora, con el creciente escrutinio de la inversión extranjera en tierras agrícolas como cuestión de seguridad nacional, y en medio de varias propuestas recientes del Congreso para ampliar la supervisión y endurecer los requisitos de información, la AFIDA ha resurgido como un riesgo de cumplimiento para los proyectos energéticos, especialmente con la creciente dependencia del capital extranjero en el sector.

Este renovado entorno normativo plantea varias consideraciones legales, transaccionales y de cumplimiento para los patrocinadores de proyectos, los inversores y los asesores jurídicos.

Descripción general: AFIDA y su alcance

La AFIDA se promulgó con el fin de recopilar información sobre la propiedad extranjera de tierras agrícolas estadounidenses. En virtud de la AFIDA y sus reglamentos de autorización, las entidades con al menos un 10 % de propiedad extranjera directa o indirecta deben informar de determinadas adquisiciones, enajenaciones y cambios en el uso de tierras agrícolas estadounidenses a la Agencia de Servicios Agrícolas del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). El término «tierras agrícolas» se define de manera amplia para incluir parcelas utilizadas para la agricultura, la ganadería, la fruticultura, la viticultura o la producción maderera en los últimos cinco años, categorías que a menudo incluyen sitios que se están reutilizando para el desarrollo de energía e infraestructura.

Si bien la AFIDA no prohíbe la propiedad extranjera, sí impone obligaciones de información obligatorias y autoriza sanciones civiles significativas por no presentar la información o por presentar información falsa o incompleta, que pueden alcanzar hasta el 25 % del valor justo de mercado de la propiedad.

Es importante destacar que la AFIDA se aplica no solo a la propiedad directa de terrenos, sino también a los derechos de arrendamiento de 10 años o más. Los derechos de servidumbre y los derechos futuros contingentes (incluidas las opciones) quedan expresamente excluidos. 

Los proyectos de energía e infraestructura con derechos de uso del terreno a largo plazo suelen estar bajo la competencia de la AFIDA, especialmente durante los periodos de construcción y explotación, lo que genera una obligación de presentación de informes que se pasa por alto con facilidad.

Muchos estados también imponen restricciones en materia de información y propiedad a las tierras agrícolas de propiedad extranjera, que pueden variar considerablemente con respecto a las establecidas en la AFIDA.

Aplicación de AFIDA

El USDA tiene la tarea de recopilar, rastrear y reportar datos bajo AFIDA, así como evaluar sanciones civiles de hasta el 25 % del valor justo de mercado de la propiedad por incumplimiento. 

Aunque la AFIDA existe desde hace casi cinco décadas, las actividades de aplicación de la ley han sido históricamente limitadas debido, en gran medida, a las restricciones de financiación y personal del USDA. Sin embargo, en los últimos años, la propiedad extranjera de intereses en tierras agrícolas estadounidenses se ha disparado —con aproximadamente 45 millones de acres de tierras agrícolas estadounidenses en manos de entidades extranjeras a diciembre de 2023— y se han producido llamamientos para que se renueve el escrutinio regulatorio. Los datos recientes sobre la imposición de sanciones subrayan esta tendencia:

Muchas de las medidas coercitivas recientes se han dirigido contra proyectos de energía renovable y otros proyectos de energía e infraestructura, lo que refleja tanto la magnitud de sus propiedades inmobiliarias como la creciente presencia de capital extranjero en la inversión en infraestructura energética. Además, con la mayor concienciación sobre la AFIDA, en los últimos años se han presentado varias propuestas legislativas y reglamentarias que afectarían a su ámbito de aplicación y funcionamiento, entre ellas más de tres proyectos de ley presentados en el actual Congreso, cuyo objetivo principal es aumentar los requisitos de información y reforzar la aplicación de la ley. 

Por consiguiente, se debe tener en cuenta el cumplimiento de las restricciones de la AFIDA y otras restricciones estatales a la hora de adquirir, arrendar o desarrollar terrenos con cualquier nivel de propiedad extranjera o participación inversora. Los participantes en el proyecto deben prever un aumento de la recopilación de datos, auditorías más frecuentes y sanciones más elevadas en los próximos años y mantenerse al día sobre los cambios legislativos y normativos en este ámbito, en la medida en que cualquier cambio pueda afectar a los requisitos de cumplimiento. 

Conclusión

La aplicación de la AFIDA, que antes era en gran medida superficial, se está convirtiendo en un riesgo significativo para el cumplimiento normativo en los sectores de la energía y las infraestructuras. Dado que la inversión extranjera sigue desempeñando un papel fundamental en el desarrollo y la financiación de proyectos, los participantes en los mismos no pueden permitirse el lujo de tratar la AFIDA como algo secundario.

En su lugar, los inversores y promotores deben identificar los posibles factores desencadenantes de la AFIDA en las primeras fases de adquisición, arrendamiento y financiación de los terrenos; incorporar declaraciones y cláusulas de cumplimiento en los documentos de la transacción; y prepararse para un mayor escrutinio por parte del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), el Congreso y los reguladores estatales, que cada vez más consideran el uso de las tierras agrícolas y rurales desde el punto de vista de la seguridad nacional. Además, con las múltiples propuestas recientes del Congreso para ampliar aún más la supervisión y endurecer los requisitos de información, los participantes deben permanecer alerta y al día de las novedades legislativas para garantizar el cumplimiento continuo en un panorama normativo en rápida evolución.