Navegando por la legislación estatal para la construcción y operación de centros de datos: tendencias clave y consideraciones de cumplimiento normativo

Principales conclusiones

• Las regulaciones estatales que rigen el desarrollo de centros de datos varían ampliamente, por lo que es esencial realizar una revisión legal temprana para la zonificación, las aprobaciones de uso del suelo y la planificación de la infraestructura.

• Las normas relacionadas con la energía se están endureciendo, y los estados están imponiendo nuevos modelos de recuperación de costes, normas de eficiencia y requisitos de información que afectan directamente a la viabilidad de los proyectos y a los costes operativos continuos.

• Los incentivos siguen estando disponibles, pero cada vez son más condicionales, ya que exigen a los operadores cumplir una serie de criterios en materia de inversión, creación de empleo, sostenibilidad y cumplimiento normativo para poder optar a ellos y evitar recuperaciones.

Introducción

El rápido crecimiento de la computación en la nube, la inteligencia artificial y el comercio digital ha impulsado una demanda sin precedentes de centros de datos en los Estados Unidos y en el extranjero. Los centros de datos, que antes se consideraban un nicho del sector inmobiliario comercial, son hoy en día una parte fundamental de nuestra infraestructura y están cada vez más sujetos al escrutinio legislativo y regulatorio. Aunque no existe un régimen regulatorio federal uniforme que rija la construcción y el funcionamiento de los centros de datos, muchos estados han adoptado leyes y programas de incentivos que abordan el impacto medioambiental, el consumo de energía y las preocupaciones de los residentes en torno a las zonas donde operan estos grandes proyectos. Los promotores, operadores, inversores e inquilinos deben comprender estos marcos específicos de cada estado para garantizar el cumplimiento y aprovechar los posibles beneficios.

Control de zonificación y uso del suelo

En casi todas las jurisdicciones, las leyes de zonificación se aplican a los proyectos de centros de datos, tratándolos como usos industriales o comerciales. Estados como Virginia, Texas e Illinois suelen dejar las decisiones de zonificación en manos de los municipios, pero a menudo animan a los gobiernos locales a establecer «zonas tecnológicas» para atraer inversiones en centros de datos. Los promotores deben determinar en una fase temprana del proceso de planificación si una instalación se considerará un uso especial o un uso permitido en la zona de destino, ya que esta clasificación puede influir en los plazos y los costes de la concesión de permisos. Dado que la conectividad de alta capacidad a los servicios públicos de electricidad, agua y fibra óptica es esencial para el funcionamiento de los centros de datos, es fundamental garantizar la colaboración municipal en la mejora de las infraestructuras, lo que a menudo es un requisito previo para la aprobación del proyecto.

Eficiencia energética y aumento de los costes

El importante consumo eléctrico de los centros de datos ha provocado, en algunas zonas, un aumento de los costes para los consumidores residenciales de electricidad y problemas con el suministro de agua residencial y las emisiones de los edificios.[1] Los clientes residenciales han visto cómo los precios de la energía han aumentado hasta un 25 % en determinados mercados.[2] En enero de 2025, la Comisión de Servicios Públicos de Georgia (GPSC) aprobó una nueva norma que permitiría a la empresa de servicios públicos regulada por el estado, Georgia Power, cobrar a los centros de datos por el servicio eléctrico de manera que se proteja a los contribuyentes minoristas de Georgia del traslado de costes.[3] Según la norma de la GPSC, a cualquier nuevo cliente con una demanda superior a 100 MW se le puede facturar utilizando términos y condiciones que se desvían de los utilizados por otras clases de clientes de la empresa de servicios públicos. Las condiciones no estándar tienen por objeto hacer frente a los riesgos asociados a los usuarios finales con grandes cargas. De manera similar, la Comisión de Servicios Públicos de Ohio emitió una decisión que permite a las empresas de servicios públicos imponer mayores obligaciones financieras a los centros de datos para proteger a los clientes residenciales del pago de los costes de las mejoras de la red y del aumento de la demanda de energía. La decisión de Ohio también exige que los clientes de los centros de datos paguen el 85 % de la energía que han contratado, independientemente de si la utilizan realmente.[4]

Informes sobre impacto medioambiental y sostenibilidad

El extraordinario uso de los servicios públicos necesarios para operar un centro de datos aumenta, como es lógico, las emisiones, lo que tiene una serie de repercusiones medioambientales. A nivel federal, los senadores Whitehouse y Fetterman presentaron la Ley de Nube Limpia de 2025, un proyecto de ley para enmendar la Ley de Aire Limpio con el fin de establecer normas de emisión y medición para los centros de datos.[5] La legislación estatal suele tener como objetivo abordar las normas de eficiencia energética dentro del proceso de concesión de permisos. Por ejemplo, California aplica estrictos códigos de energía para edificios en virtud del Título 24, que exige sistemas de refrigeración e iluminación de alta eficiencia.[6] Los proyectos dentro del estado también pueden estar obligados a presentar informes anuales relacionados con el consumo y el rendimiento energéticos, incluyendo el consumo total de energía y la cantidad de esa energía que procede de recursos renovables.[7] En Washington, las obligaciones en materia de energía limpia tienen un efecto práctico en los centros de datos, ya que incentivan o exigen el uso de energía renovable.[8] Oregón ha adoptado normas para limitar el uso de agua en los sistemas de refrigeración, especialmente en las regiones que se enfrentan a condiciones de sequía.[9] Estas medidas reflejan una tendencia más amplia hacia la regulación de la huella operativa de las instalaciones a gran escala. 

Varios estados están empezando a estudiar o aplicar leyes que obligan a los grandes consumidores de electricidad, incluidos los centros de datos, a divulgar sus métricas de consumo energético y rendimiento medioambiental. Nueva York está considerando proyectos de ley que obligarían a determinadas instalaciones comerciales a presentar informes anuales de sostenibilidad, posiblemente en consonancia con protocolos reconocidos como el Protocolo de Gases de Efecto Invernadero.[10] Estas propuestas representan un área emergente de regulación que podría influir en la transparencia operativa, la reputación de la marca y los costes de cumplimiento. Los operadores deben seguir de cerca estos avances legislativos, ya que es posible que las obligaciones de presentación de informes se generalicen en los próximos años.

Incentivos fiscales y exenciones

En muchos estados, un sólido paquete de incentivos fiscales apoya el desarrollo de centros de datos. Virginia ofrece exenciones fiscales sobre las ventas y el uso para la compra de equipos que cumplan los requisitos, siempre que los operadores alcancen unos niveles mínimos de inversión y creen un número determinado de puestos de trabajo.[11] Iowa y Nebraska también ofrecen importantes beneficios fiscales para proyectos a gran escala, con requisitos vinculados al tamaño de las instalaciones y al gasto total de capital.[12] Estos incentivos pueden mejorar la viabilidad de los proyectos, pero a menudo van acompañados de indicadores de rendimiento y cláusulas de recuperación, por lo que es esencial que los operadores comprendan las obligaciones legales y las cumplan plenamente para conservar estas ventajas.

Normativa sobre mano de obra y seguridad

La legislación estatal también puede abarcar cuestiones relacionadas con la mano de obra y la seguridad, especialmente cuando se trata de contratos del sector público. Los centros de datos que operan en virtud de acuerdos de incentivos estatales pueden estar sujetos a la normativa laboral local o a compromisos de desarrollo de la mano de obra. Algunos estados imponen medidas de seguridad adicionales a las instalaciones que almacenan o procesan datos gubernamentales sensibles. En Arizona, por ejemplo, la legislación reciente ha simplificado los protocolos de verificación de antecedentes y los procedimientos de cumplimiento para los centros de datos que trabajan con entidades públicas.[13] lo que indica una tendencia hacia la integración de los requisitos de seguridad en marcos normativos más amplios.

Conclusiones y recomendaciones sobre el cumplimiento normativo

El mosaico de regulaciones estatales que rigen los centros de datos exige una navegación cuidadosa. Estas leyes a menudo se superponen a las ordenanzas locales de zonificación, las protecciones medioambientales y los acuerdos de servicios públicos, lo que crea obligaciones de cumplimiento complejas. Es prudente que los promotores planifiquen teniendo en cuenta las tendencias normativas a largo plazo, anticipando que las futuras leyes pueden imponer requisitos más estrictos de eficiencia energética o sostenibilidad. La integración del asesoramiento jurídico en una fase temprana del proceso de desarrollo ayuda a salvaguardar la elegibilidad para los incentivos, garantiza el cumplimiento de las leyes laborales y medioambientales aplicables y facilita una interacción más fluida con las autoridades locales.