Usos mixtos, condominios y comunidades planificadas

Nuestra experiencia en el asesoramiento a promotores de proyectos de uso mixto incluye toda la gama de servicios necesarios para ayudarle no solo a navegar por el complejo entorno normativo, sino también a prosperar en este complejo mercado. Foley conoce a la perfección las necesidades empresariales y jurídicas del sector, incluyendo la adquisición de propiedades, la financiación y la estructuración de operaciones, el desarrollo de proyectos, la organización de los distintos componentes de la propiedad, las estructuras de productos y la gestión y las operaciones. Nuestro equipo tiene experiencia en todos los componentes de un proyecto de desarrollo, incluyendo condominios y comunidades planificadas. Nuestra experiencia incluye toda la gama de servicios necesarios para ayudarle no solo a navegar por el complejo entorno normativo, sino también a prosperar en este complejo mercado. Foley conoce a la perfección las necesidades comerciales y legales del sector, incluyendo la adquisición de propiedades, la financiación y la estructuración de acuerdos, el desarrollo de proyectos, las estructuras de productos, las ventas y el marketing, y la gestión y las operaciones. Nuestras áreas de interés principales incluyen:

• Estructuración de proyectos: asesoramiento sobre el desarrollo de comunidades de condominios y comunidades planificadas, garantizando el cumplimiento de las leyes federales, estatales e internacionales. Hemos ayudado a nuestros clientes a desarrollar proyectos sencillos y complejos que incluyen condominios aéreos, servidumbres recíprocas, condominios con muelle, condoteles, comunidades de golf y clubes privados, y otros proyectos de uso mixto.
• Estructuras de condominios de uso mixto: asesoramos a los clientes para que encuentren la estructura óptima para el condominio de uso mixto, teniendo en cuenta otros componentes del desarrollo. Además, Foley asesora sobre acuerdos de venta y comercialización y acuerdos de marca.
• Cumplimiento normativo en ventas y marketing: asistencia en el cumplimiento normativo multijurisdiccional en materia de publicidad, normativa de protección al consumidor y divulgación de información requerida para la venta de unidades y programas promocionales.
• Adquisiciones: asesoramiento sobre la adquisición, venta, financiación y cuestiones inmobiliarias relacionadas con la adquisición de terrenos para desarrollo.
• Empresas conjuntas y estructuración corporativa: estructuración de empresas conjuntas relacionadas con la propiedad de entidades de desarrollo. Asesoramiento sobre estructuración corporativa y eficiencia fiscal específica para promotores inmobiliarios.
• Financiación: asesoramiento a promotores inmobiliarios en asuntos relacionados con préstamos para la adquisición y construcción.
• Integración de comercio minorista, entretenimiento y restauración: negociación de contratos de arrendamiento y acuerdos operativos para restaurantes, locales nocturnos y espacios comerciales experienciales.
• Recintos deportivos con desarrollo de estadios y arenas : asesoramiento sobre financiación de estadios, acuerdos con equipos y recintos, patrocinios y operaciones relacionadas con eventos.
• Gestión de eventos y recintos: estructuración de contratos para conciertos, eventos corporativos y operaciones en recintos multiuso.
• Relaciones públicas y gubernamentales: asistencia con las aprobaciones gubernamentales, los incentivos para el desarrollo económico y el cumplimiento normativo.
• Acuerdos de construcción e infraestructura: redacción y negociación de acuerdos de desarrollo, contratos de construcción y mejoras de infraestructura pública.
• Protección de marcas y propiedad intelectual : protección de marcas comerciales, gestión de licencias de marcas y asesoramiento sobre cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual.
• Operaciones de gestión: negociación de acuerdos para la gestión y la gobernanza de la asociación de propietarios (HOA).
• Registro y cumplimiento normativo: asistencia en el cumplimiento normativo multijurisdiccional con el registro estatal y la presentación de documentos de divulgación para las ventas.
• Desarrollos de clubes residenciales privados y fraccionados: estructuración de proyectos que integran clubes residenciales privados y fraccionados con hoteles, componentes residenciales y otros activos.
• Protección de marcas y propiedad intelectual : protección de marcas comerciales, gestión de licencias de marcas y asesoramiento sobre cuestiones relacionadas con la propiedad intelectual.
• Cumplimiento de las normas laborales y de empleo : tratamiento de las leyes sobre salarios y horarios, negociaciones sindicales y gestión de la mano de obra en el sector hotelero.
• Gestión de crisis y mitigación de riesgos: asesoramiento jurídico sobre cuestiones de responsabilidad civil, seguridad de los huéspedes, ciberseguridad y gestión del riesgo reputacional.
• Litigios y resolución de disputas : representación de clientes en disputas relacionadas con el cumplimiento de contratos, reclamaciones de consumidores e investigaciones regulatorias.

Clientes representativos

• Asesoramos a Cape Harbour, un complejo inmobiliario de lujo de uso mixto que incluye un puerto deportivo de aguas profundas con capacidad para 76 yates, restaurantes, boutiques, instalaciones recreativas, condominios de gran altura, cabañas frente al lago, villas frente al mar y mansiones.
• Asesoramiento al cliente en relación con la estructura, documentación, registro y cumplimiento de la ley de venta interestatal de terrenos de más de 10 condominios.
• Asesoramiento al cliente en relación con el programa de reservas para un proyecto de apartotel y tiempo compartido. También se asesoró al cliente en relación con los registros de ventas de terrenos subdivididos y la ley de ventas interestatales de terrenos.
• Asesoramiento al cliente en relación con la estructura y documentación de un condominio mixto residencial y comercial.
• Asesoramiento al cliente sobre la documentación, el registro y la ley de ventas interestatales de terrenos para un hotel condominio situado en Carolina del Norte.
• Asesoramos a un promotor inmobiliario en la reestructuración de un proyecto de hotel y condominio hotelero de uso mixto en el Panhandle de Florida, convirtiéndolo en un modelo de propiedad fraccionada tras el debilitamiento de las condiciones del mercado. Implementamos una estructura basada en fideicomisos que otorgaba a los compradores derechos de propiedad sobre un fideicomiso inmobiliario en Florida, lo que permitía acomodar diversos tipos de unidades y evitar las clasificaciones de condominio o multipropiedad impuestas por las restricciones de zonificación, al tiempo que se apoyaba un programa que incluía componentes comerciales, residenciales y hoteleros.
• Asesoramiento al cliente en relación con cuestiones relativas a la estructura, documentación, registro, funcionamiento y gestión de condominios y comunidades planificadas.
• Asesoramiento al promotor inmobiliario en relación con la estructuración de una comunidad planificada de uso mixto que incluye casas adosadas, viviendas, condominios y locales comerciales.
• Asesoramiento y preparación de documentos normativos para Muqali Ltd. para un importante proyecto de uso mixto en Antigua, que incluye un hotel resort de 82 habitaciones, residencias, club de playa y amplias instalaciones comerciales y hoteleras. El trabajo incluyó un análisis detallado de la legislación y la normativa en materia de valores relacionados con los programas de alquiler y afiliación, así como la redacción y revisión de documentos para garantizar el pleno cumplimiento, en estrecha coordinación con el cliente y las partes interesadas para finalizar el régimen.
• Asistí y asesoré al cliente en todos los aspectos relacionados con la estructuración, documentación, desarrollo, ventas y marketing de una comunidad de casas adosadas que se gestionará como un programa de alquiler hotelero, incluida la preparación de los contratos de gestión de alquileres.
• Asistí y asesoré al cliente en cuestiones de desarrollo, ventas y marketing relacionadas con la construcción de una comunidad de casas adosadas.
• Asistencia al cliente en la creación de un condominio comercial mixto con apartamentos y locales comerciales.
• Ayudé al cliente con la reestructuración de una comunidad planificada y le asesoré en cuestiones relacionadas con la asociación y la gestión.
• Ayudé al promotor inmobiliario de una lujosa comunidad planificada en el Caribe a cumplir con la Ley de Divulgación de Ventas Inmobiliarias Interestatales (ILSA) y las leyes de venta de terrenos subdivididos en varios estados.
• Asistió a Kaiya Beach Resort, una comunidad de alto nivel situada en Inlet Beach, en el extremo norte de Florida, en un proyecto de uso mixto que incluía viviendas unifamiliares, adosadas, apartamentos, una posada/hotel, locales comerciales y un club de playa. Foley coordinó la planificación maestra de todo el complejo, preparó todos los documentos de subdivisión, documentos de venta, contratos de gestión de alquileres y acuerdos operativos, y prestó asistencia en litigios relacionados con cuestiones de uso del suelo.
• Creación de convenios y contratos de compraventa para unidades residenciales y comerciales en el centro de Avalon Park.
• Dirigí las complejas negociaciones para el desarrollo del Wyndham Grand Clearwater Beach Resort, un importante proyecto de uso mixto que incluye un hotel de 345 habitaciones, 105 residencias de tiempo compartido y amplias instalaciones compartidas. El equipo diseñó estructuras innovadoras de propiedad y gestión para respaldar el diseño de doble torre del proyecto y las ofertas a nivel de resort.
• Preparé los documentos de un proyecto de varios condominios que se desarrollará en el condado de Collier. Preparé el registro de la Ley de Divulgación Completa de Ventas Interestatales de Terrenos. Ayudé al cliente en las negociaciones y le asesoré con la asociación de condominios existente que gestionará el condominio.
• Asesoramiento y preparación de la documentación de la asociación principal, la asociación residencial y la comunidad de propietarios para Jolly Harbour Resort, un complejo turístico de uso mixto que se está planificando en Antigua.
• Asesoramiento en materia de estructura y valores a Wharf Landing, LLC en relación con la oferta de un programa de alquiler de apartamentos en un condotel situado en la comunidad de Margaritaville, en Orange Beach, Alabama.
• Representó al promotor de un complejo de apartamentos residenciales y locales comerciales que forma parte de un desarrollo de uso mixto de 22 acres.
• Representó al promotor de un proyecto con apartamentos residenciales, locales comerciales y condominios comerciales.
• Representamos a 5th Avenue South Holdings LP en la creación de un proyecto mixto comercial y residencial conocido como The Avenue en Naples, Florida. Creamos una estructura comercial mixta que se ubicaba en dos edificios compartidos con viviendas. Asesoramos al cliente en la documentación relativa a la estructura del edificio compartido y a los condominios. Ayudamos al cliente en las negociaciones de venta.
• Representamos a un cliente en la estructuración de un complejo turístico de uso mixto con componentes de condotel, propiedad fraccionada, condominios y residenciales dentro de una comunidad planificada. El trabajo incluyó el asesoramiento sobre la estrategia de desarrollo, la marca, las marcas registradas y el registro de ventas y marketing para respaldar el lanzamiento de un proyecto coherente y conforme a la normativa.
• Representó a una empresa de gestión de restaurantes en la negociación de un contrato de arrendamiento y un acuerdo operativo para doce locales de restauración en un proyecto de entretenimiento de uso mixto.
• Representamos a una empresa de ventas y marketing en la conversión de la documentación de una comunidad planificada que había fracasado en un régimen de propiedad fraccionada, con el fin de proporcionar una estrategia de salida viable para el promotor. El encargo también incluye la negociación del acuerdo del cliente con el promotor, ofreciendo una de las pocas soluciones viables para las comunidades de segundas residencias que se enfrentan a un estancamiento de las ventas.
• Representé al cliente en el desarrollo de un complejo de apartamentos y hotel de lujo de uso mixto en Houston, Texas, en las negociaciones del contrato de gestión hotelera y el contrato de servicios técnicos con la marca.
• Representé al cliente en la documentación de un gran proyecto de uso mixto con viviendas, propiedades fraccionadas y locales comerciales. Negocié un acuerdo de ventas, marketing y gestión para el promotor con Wyndham Vacation Ownership con el fin de añadir las participaciones fraccionadas al programa Wyndham.
• Representamos al promotor inmobiliario que integró una comunidad comercial planificada en el «centro» de una comunidad residencial planificada ya existente.
• Representó al promotor de un condominio comercial de uso mixto en Orlando con apartamentos, restaurantes, tiendas y aparcamiento.
• Representó al promotor de una urbanización planificada con viviendas unifamiliares y cuatro proyectos de condominios en Cape Coral.
• Representó al promotor de un exitoso hotel de lujo con suites en Orlando.
• Representó a Floridays Development Company, promotora de un proyecto de hotel condominio. Debido a la crisis económica y a la dificultad para obtener financiación, Floridays se quedó con un proyecto parcialmente terminado y unidades sin vender. La única estrategia de salida en ese momento era el tiempo compartido, ya que la legislación de Florida prohíbe la creación de tiempo compartido sin el voto unánime de todos los propietarios y acreedores hipotecarios. Foley creó un producto de club vacacional que permitió al cliente vender membresías como estrategia de salida sin infringir ninguna restricción documental o legal.
• Representó a Hammock Beach Golf Resort and Spa, una propiedad que consta de múltiples condominios frente al mar, un río lento, campos de golf de Jack Nicklaus y Tom Watson, restaurantes y un spa privado que conforman el complejo turístico costero. Su proyecto hermano es Yacht Harbor Village and Spa, ubicado en la vía navegable intercostera de Palm Coast, Florida. La comunidad cuenta con condominios frente al mar, terrenos para viviendas y amarres para embarcaciones.
• Representamos a Ingenuity, promotora de una comunidad planificada sin éxito en un lago pesquero de renombre nacional, reescribiendo toda la documentación del proyecto y creando un régimen de propiedad fraccionada como estrategia de salida, una de las pocas soluciones viables para los proyectos de segundas residencias paralizados. El encargo también incluyó la preparación de documentos de financiación al consumo y la negociación con los prestamistas para garantizar la financiación final del préstamo.
• Representamos a Magic Place, una comunidad planificada de uso mixto en Orlando con más de 1500 viviendas, casas adosadas, apartamentos, espacio para convenciones, tiendas, oficinas, hoteles y otras comodidades. La comunidad es el segundo proyecto en el que hemos trabajado para Magic Companies Group.
• Representó al promotor de un complejo residencial de lujo en la negociación del contrato de licencia de comercialización residencial, el contrato de servicios previos a la apertura y el contrato de gestión residencial con una marca de lujo.
• Representó al promotor inmobiliario de edificios de apartamentos en la creación de un condominio comercial mixto con locales comerciales y apartamentos.
• Representó al promotor de un complejo residencial multifásico en la negociación de la venta por tramos de las unidades del complejo a un operador multifamiliar. Prestó asistencia en la preparación de la documentación del complejo para el proyecto.
• Representó a Toll Brothers, una empresa líder en la construcción de viviendas con sede en Estados Unidos, especializada en la construcción de viviendas de lujo, en relación con la venta de seis clubes de golf y deportivos situados en Maryland, Virginia y Carolina del Norte. También prestó asesoramiento sobre el reposicionamiento del complejo de uso mixto conocido como Riverton Point en Carolina del Sur, incluida la redacción de los documentos de gobernanza y los documentos de afiliación al club de golf.
• Representamos a Wheelock Street Acquisitions, LLC en relación con la compra del 90 % de las unidades de un condominio existente y, posteriormente, gestionamos la disolución del condominio anterior con los propietarios que se resistían a la venta. Tras disolver con éxito el condominio, ahora representamos al cliente en la preparación de la documentación del condominio con los documentos para la venta.
• Representó a un promotor inmobiliario de una comunidad para adultos activos de 600 viviendas en la creación de documentos y el cumplimiento de las normativas estatales y federales.
• Representamos a un promotor inmobiliario en la creación de dos proyectos de condominios aéreos en dos fases en cuatro edificios de uso mixto en Naples, Florida, que comprenden 75 000 pies cuadrados de superficie comercial y aproximadamente 50 unidades residenciales. El trabajo incluye la preparación de la declaración maestra, las declaraciones de edificios compartidos y las declaraciones de condominios necesarias para estructurar y poner en marcha el desarrollo multifásico.
• Representamos al cliente en la venta de cuatro parcelas comerciales en una comunidad planificada de uso mixto a dos compradores distintos.
• Representó a Orlando WQ Development I Corporation en el registro y la venta de unidades.
• Representó a Timbers Company, una empresa promotora de condominios mixtos residenciales y fraccionados con membresía de club.
• Proyecto estructurado de uso mixto hotelero, fraccionado y residencial en nombre del cliente. El proyecto incluía un edificio principal compartido y servidumbres de apoyo cruzado y acceso.
• Representó al promotor original, al fondo que adquirió la propiedad y, actualmente, a un comprador contractual de Sur Mer, una comunidad turística de uso mixto con un plan maestro de 1457 acres, parcialmente desarrollada y situada en West End, en la isla de Gran Bahama. La propiedad sin desarrollar consta de aproximadamente 611 parcelas terminadas, junto con aproximadamente 956 acres de terreno. El proyecto incluye un puerto deportivo para megayates parcialmente terminado, con un muro para megayates y aproximadamente 6,8 millas de canales excavados en coral y piedra caliza; aproximadamente 7,5 millas de carreteras y bordillos de hormigón con iluminación solar y servicios públicos subterráneos; el aeropuerto privado de West End; y tres clubes de playa casi terminados. Además de estas instalaciones, en última instancia se prevé que el proyecto incluya dos campos de golf, un casino, un hotel de 4 estrellas, residencias unifamiliares y condominios.
• Representamos al promotor original, al fondo que adquirió la propiedad y al actual propietario/operador de Reunion Resort, una comunidad turística de uso mixto de 2000 acres en Orlando. El desarrollo incluye múltiples barrios unifamiliares, cinco condominios de alquiler, un hotel condominio de uso mixto, un condominio de tiempo compartido y un club de membresía con las siguientes comodidades: tres campos de golf exclusivos (Nicklaus, Palmer y Watson), parque acuático, seis restaurantes y bares, 10 piscinas comunitarias, gimnasio y centro de tenis.
• Asesoramos al cliente sobre la mejor manera de proceder con la estructura y el desarrollo de futuras parcelas del complejo turístico existente.
• Asistió en múltiples empresas conjuntas entre patrocinadores y socios de capital institucional en relación con el desarrollo de proyectos de hoteles de lujo de uso mixto por valor de más de 100 millones de dólares cada uno, incluidos múltiples proyectos de Ritz-Carlton en Florida, Colorado, California, las Bahamas y las Islas Turcas y Caicos.
• Representamos a Magic Companies Group en relación con un préstamo para la construcción, un contrato de construcción y un acuerdo de gestión del desarrollo del proyecto. El cliente celebró múltiples acuerdos con varias partes (prestamista, gestor del proyecto y contratista) para la construcción de tres fases de su comunidad planificada de uso mixto.
• Representamos a Cacique Hotel La Penca en la negociación de los acuerdos de marca, gestión y licencia residencial para la primera propiedad Waldorf Astoria en Costa Rica, parte de un importante complejo turístico de uso mixto en Guanacaste. El proyecto, que incluirá 190 habitaciones y 25 residencias de marca, requirió negociaciones exhaustivas con Hilton y un acuerdo de comercialización inmobiliaria independiente para respaldar esta empresa conjunta transfronteriza.
• Representamos al cliente en la creación de un nuevo proyecto de condominio y club fraccionado, gestionando todo el conjunto de documentos organizativos, del condominio, del club y de la declaración maestra. El trabajo incluyó la constitución de múltiples entidades, garantizando el cumplimiento de la legislación actualizada y preparando una petición de declaración declarativa para respaldar la estructura del proyecto.
• Representación de un cliente en asuntos inmobiliarios hoteleros complejos, incluyendo la subdivisión del espacio aéreo, la asignación y transferencia de activos, las obligaciones de mantenimiento y la transferencia de mejoras a una organización sin ánimo de lucro. El trabajo aclaró las estructuras de propiedad y las responsabilidades mediante un análisis detallado de los documentos normativos y la legislación de Colorado.
• Representación de un promotor inmobiliario en la creación y venta de un condominio en Florida, la conversión del condominio en propiedad fraccionada/tiempo compartido y la negociación de múltiples acuerdos de pago por servicio con una importante empresa de tiempo compartido de marca hotelera.
• Representó al promotor de una comunidad urbanística planificada de 2200 acres con viviendas unifamiliares, siete condominios, tiempo compartido, spa y golf (campos Nicklaus, Palmer y Watson).
• Representé al promotor de una comunidad planificada que fracasó en Branson, Misuri. Asesoré al cliente en relación con la conversión del proyecto en un complejo turístico fraccionado.
• Representó a Murbee Resorts Inc. en la creación de la documentación del club de playa para su desarrollo hotelero y residencial de uso mixto.
• Representó a Sky Management en el desarrollo de una estrategia de salida que cumpliera con la legislación para proyectos de hoteles-condominios parcialmente terminados que se enfrentaban a dificultades de financiación y unidades sin vender. Creó un novedoso producto de club vacacional, diseñado para evitar el requisito de consentimiento unánime de Florida para los tiempos compartidos, que permite al cliente vender membresías sin infringir los documentos normativos y que puede combinarse con un producto de tiempo compartido regulado para mayor flexibilidad.
• Representamos a Wheelock Street Acquisitions, LLC en la estructuración de un condominio de lujo de uso mixto, con propiedad total y fraccionada, con residencias de marca en el South Seas Resort. Los propietarios serán miembros de dos clubes.
• Representamos a una empresa privada de inversión inmobiliaria en la remodelación del South Seas Island Resort. Esto incluye el asesoramiento en relación con un programa de renovación tras la destrucción casi total del complejo por el huracán Ian. También participamos en el rediseño del club y sus programas de servicios.
• Representamos a Wheelock Street Capital, LLC, una empresa privada de inversión inmobiliaria, para crear dos membresías de club independientes para una comunidad turística de larga trayectoria en el suroeste de Florida que adquirió el cliente. Como parte de su renovación de marca, actualización y desarrollo futuro, el cliente está creando servicios multifacéticos, un puerto deportivo y clubes sociales para los propietarios actuales y futuros.
• Asesoramiento a un promotor inmobiliario europeo en materia corporativa y fiscal, entidades de desarrollo y explotación, y estructuración de la oferta de residencias de la marca Rosewood en un hotel de lujo para la venta de viviendas de uso mixto, comunidad planificada que se ubicará en Barbuda. Además del asesoramiento en materia de estructuración, la representación de Foley incluye la preparación de documentos de oferta de condominios, clubes y compradores.
• Los abogados de Foley convirtieron la documentación existente relacionada con un plan maestro comunitario fallido para crear un régimen fraccionado como estrategia de salida. La representación también incluyó la negociación con los prestamistas para la financiación final del préstamo.
• Representó a Kaiya Development en la negociación y estructuración de un contrato marco de gestión hotelera con CoralTree para el futuro hotel de lujo, el programa de alquiler, el club y las operaciones de restauración. Ayudó al cliente en la creación de una nueva marca hotelera y de estilo de vida.
• Representamos a NEXUS, una empresa internacional dedicada a la gestión inmobiliaria y de activos en el sector hotelero, en su nueva asociación para desarrollar y gestionar The Wellington, un nuevo club residencial de lujo de 600 acres con temática ecuestre en Wellington, Florida, diseñado para celebrar lo mejor del sur de Florida.
• Representó al grupo propietario, Caydon USA (la filial estadounidense de un promotor con sede en Australia), en la negociación de los documentos relativos al hotel y la marca con Kimpton para un hotel boutique de lujo que será el buque insignia de un complejo multifuncional de cuatro torres valorado en mil millones de dólares y prestará servicio a determinados componentes residenciales del complejo.