Las diez cuestiones más importantes en materia de mitigación de riesgos en los contratos de préstamo para la construcción de instalaciones de energía renovable
Nota: Darin Lowder y Sunita Paknikar hablaron sobre este artículo en un episodio reciente del podcast Powered by Foley. Haga clic aquípara escucharlo.
La financiación de la construcción se utiliza para financiar la construcción de proyectos renovables antes de que dichos proyectos obtengan financiación a largo plazo. Dado que los préstamos para la construcción se desembolsan durante una fase de alto riesgo del proyecto, estos préstamos tienen términos, precios y condiciones diferentes a los de las facilidades de financiación a más largo plazo posteriores. Por lo tanto, la negociación de los términos y condiciones del contrato de préstamo para la construcción es crucial para mitigar el riesgo, tanto desde la perspectiva del prestamista como del prestatario. Las partes que negocian los contratos de préstamo para la construcción suelen centrarse en estas diez áreas comunes:
- Definiciones
- Mecánica de los préstamos
- Interés
- Pagos anticipados
- Garantía
- Condiciones previas
- Declaraciones y garantías
- Cláusulas afirmativas y negativas
- Casos de incumplimiento
- Recursos del prestamista
A continuación se describe cada área con más detalle.
Definiciones
Ciertas definiciones del contrato de préstamo para la construcción suelen ser objeto de intensas negociaciones. Entre las definiciones clave se incluyen cambio de control, cuantía de la deuda, efecto adverso significativo, fechas de vencimiento, costes e ingresos del proyecto y prestamistas requeridos.
Mecánica de los préstamos
Es importante que los contratos de préstamos para la construcción proporcionen información específica sobre cómo funciona la línea de crédito, como los parámetros de dimensionamiento de la deuda, las fechas de reembolso tanto del principal como de los intereses, y una hoja de ruta sobre los derechos de garantía, incluido el alcance y la extinción de los mismos (por ejemplo, la desaparición de la garantía a nivel del proyecto al convertir una financiación de una línea de crédito para la construcción a una línea de crédito a plazo).
Interés
Las disposiciones sobre intereses Proporcione detalles sobre los intereses capitalizados y el plazo del tipo de interés. Por ejemplo, es importante aclarar desde el principio las opciones disponibles para el SOFR a plazo, el SOFR simple diario y el tipo básico/ABR, mientras que es fundamental confirmar el ajuste del diferencial de crédito y cualquier información adicional sobre la cobertura del tipo de interés, como el momento en que se realiza la cobertura.
Pagos anticipados
Las disposiciones sobre prepago suelen prever la posibilidad de realizar (a) prepagos opcionales y cualquier tasa o coste adicional relacionado, y (b) prepagos obligatorios por la pérdida de acuerdos de compra de energía (PPA) o por eventos que afecten a los recursos solares (como el sombreado) u otras reducciones permanentes de los ingresos.
Garantía
La descripción de los derechos reales de garantía debe describir la garantía del préstamo, como la garantía a nivel del proyecto (incluidos los derechos reales de garantía sobre bienes inmuebles, como hipotecas), la garantía de la cuenta y la pignoración de las participaciones sociales del prestatario.
Condiciones previas
Las condiciones previas específicas para el préstamo incluyen el estado de la construcción del proyecto y aspectos relacionados con la diligencia debida, como el presupuesto y el calendario de construcción. Si en el mismo documento de préstamo también se contemplan préstamos a plazo, las condiciones previas para la conversión a plazo suelen referirse a los resultados de la finalización del proyecto, como un certificado de finalización sustancial.
Declaraciones y garantías
Las declaraciones y garantías son declaraciones realizadas por el prestatario en eventos crediticios, incluyendo el cierre, la financiación y la conversión. Entre los ejemplos de declaraciones y garantías para entidades prestatarias y entidades relacionadas se incluyen la ausencia de incumplimientos y el cumplimiento de las leyes y normativas, mientras que las declaraciones relacionadas con el negocio incluyen la conducta empresarial y los impuestos, y las declaraciones relacionadas con el proyecto incluyen los permisos y los documentos del proyecto.
Cláusulas afirmativas y negativas
Las cláusulas afirmativas dentro de los acuerdos de construcción son promesas de hacer algo que refuerza el cumplimiento del contrato, como la presentación de informes, la entrega de estados financieros y el suministro de presupuestos y calendarios de construcción. Las cláusulas negativas son promesas de evitar acciones que debiliten los compromisos del contrato, como no incurrir en embargos, no realizar distribuciones sin cumplir diversas condiciones, no modificar ni firmar documentos del proyecto sin el consentimiento del prestamista y no vender activos.
Casos de incumplimiento
Casos de incumplimiento inmediato incluyen el impago del principal, el incumplimiento de cláusulas restrictivas y determinadas cláusulas afirmativas, y la quiebra. Los supuestos de incumplimiento con períodos de subsanación incluyen el impago de intereses, el incumplimiento de diversos documentos del proyecto, el incumplimiento de determinadas cláusulas afirmativas y los incumplimientos relacionados con el proyecto, como la pérdida de un permiso o la pérdida de la condición de QF. Se puede permitir a los prestatarios subsanar los incumplimientos en función del incumplimiento específico (por ejemplo, corrigiendo el incumplimiento de un contrato importante).
Recursos del prestamista
Los prestamistas también deben abordar posibles casos de incumplimiento mediante diversos medios dentro de los contratos de préstamos para la construcción, incluyendo disposiciones para no conceder más préstamos, aceleración, ejercicio de derechos y recursos en virtud de documentos de garantía durante y/o después de la construcción, ejecución hipotecaria de bienes inmuebles y recursos sujetos a un acuerdo de equidad fiscal entre las partes.
Para obtener más información sobre las principales disposiciones relativas a los préstamos para la construcción, haga clic aquí.
