La nueva orden ejecutiva se centra en la propiedad de viviendas unifamiliares por parte de fondos de capital privado y sienta las bases para la aplicación de medidas antimonopolio.
El 20 de enero de 2026, el presidente Trump firmó una orden ejecutiva (EO) titulada «Impedir que Wall Street compita con los compradores de viviendas de Main Street». Su objetivo es frenar el papel de los grandes inversores institucionales, como las empresas de capital privado (PE), en el mercado de la vivienda unifamiliar. Las disposiciones clave ordenan a las agencias federales que tomen medidas para impedir que las entidades financieras adquieran viviendas, con el fin de «preservar la oferta de viviendas unifamiliares para las familias estadounidenses y aumentar las vías de acceso a la propiedad». Las medidas centrales incluyen ordenar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y a otras agencias federales que emitan directrices para impedir las prácticas financieras que facilitan la compra masiva de viviendas unifamiliares por parte de compradores institucionales y promover la venta a propietarios individuales a través de programas de «primera opción» y otras políticas. La orden ejecutiva también exige una legislación que codifique el objetivo de la orden ejecutiva de garantizar que las viviendas unifamiliares sean adquiridas por familias y no por inversores.
Una disposición de la orden ejecutiva con consecuencias potencialmente trascendentales para las empresas de capital riesgo con propiedades inmobiliarias residenciales instruye al Departamento de Justicia (DOJ) y a la Comisión Federal de Comercio (FTC) a revisar «las adquisiciones sustanciales, incluidas las series de adquisiciones, por parte de grandes inversores institucionales de viviendas unifamiliares en los mercados locales de viviendas unifamiliares para detectar efectos anticompetitivos y dar prioridad a la aplicación de las leyes antimonopolio, según proceda, contra las estrategias coordinadas de vacantes y precios por parte de grandes inversores institucionales en los mercados locales de alquiler de viviendas unifamiliares».
Este lenguaje indica que las autoridades federales encargadas de hacer cumplir las leyes antimonopolio examinarán minuciosamente las adquisiciones masivas de viviendas unifamiliares por parte de empresas de capital privado y otros grandes inversores institucionales, no solo por sus posibles efectos en los mercados inmobiliarios locales, sino también por la supuesta conducta coordinada en relación con los precios de alquiler o las tasas de desocupación. La orden ejecutiva contempla expresamente que se revisarán las «series de adquisiciones», lo que significa que las agencias considerarán el impacto acumulativo de múltiples adquisiciones a lo largo del tiempo. Este enfoque refleja la reciente atención prestada por las autoridades antimonopolio a las estrategias de «rollup» de las empresas de capital riesgo en sectores como el de la salud. Al mismo tiempo, el énfasis de la orden ejecutiva en la posible coordinación de los precios de alquiler de viviendas se hace eco del reciente escrutinio del Departamento de Justicia sobrela supuesta«colusión algorítmica», o fijación de precios asistida por software, en los mercados de alquiler de viviendas multifamiliares, los recientes acuerdos del Departamento de Justicia relacionados con el uso de algoritmos de fijación de alquileres y una ley recientemente aprobada en el estado de Nueva York que prohíbe ciertos usos de algoritmos de fijación de precios para ayudar a establecer los alquileres residenciales. Esto sugiere que las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley podrían aplicar cada vez más teorías similares a las carteras de viviendas unifamiliares.
Para las empresas de capital riesgo con participaciones significativas en el sector inmobiliario residencial, especialmente en mercados geográficos más pequeños, la EO aumenta la probabilidad de posibles investigaciones antimonopolio o medidas coercitivas. En la práctica, esto podría significar solicitudes obligatorias de documentos, declaraciones y demandas coercitivas que cuestionen las estrategias de adquisición o la supuesta coordinación entre empresas. Los litigios antimonopolio privados también podrían seguir a las investigaciones o demandas federales.
Los precedentes recientes muestran que las directivas presidenciales específicas para cada sector suelen dar lugar a medidas coercitivas reales. Por ejemplo, tal y como informó Foley el pasado mes de noviembre, el Departamento de Justicia inició varias investigaciones sobre la industria cárnica tras las publicaciones del presidente Trump en las redes sociales instando al Departamento de Justicia a «iniciar inmediatamente una investigación» sobre los principales procesadores de carne. Los inversores institucionales en el mercado de viviendas unifamiliares deben esperar una reacción similar a esta orden ejecutiva.
Las empresas de capital privado y otros inversores institucionales del mercado inmobiliario unifamiliar deben evaluar sus estrategias de adquisición y la concentración de sus carteras, así como cualquier comunicación, práctica o uso de algoritmos de fijación de precios que pueda interpretarse como una coordinación en materia de precios o tasas de desocupación. También es recomendable que las empresas consulten a un abogado especializado en antimonopolio para llevar a cabo revisiones proactivas de los riesgos, garantizar la solidez de los programas de cumplimiento y prepararse para la posibilidad de investigaciones, medidas coercitivas y litigios privados en materia de antimonopolio.
Foley & Lardner cuenta con una amplia experiencia en el asesoramiento a clientes en investigaciones y litigios antimonopolio. Si tiene alguna pregunta sobre las implicaciones de estos acontecimientos para su empresa, póngase en contacto con los autores de este artículo o con su abogado de Foley & Lardner.
