2026年1月20日，特朗普总统签署了一项题为《阻止华尔街与普通民众购房者竞争》的行政命令。该命令旨在限制私募股权公司等大型机构投资者在独栋住宅市场中的作用。 核心条款要求联邦机构采取措施阻止金融机构收购住宅，以"保障美国家庭获得独栋住宅的渠道，拓宽购房途径"。主要措施包括：指示住房与城市发展部等联邦机构发布指导方针，禁止助长机构买家批量购置独栋住宅的融资行为，并通过"优先购买权"计划等政策促进向个人业主销售。 该行政令同时要求立法明确其目标：确保独栋住宅由家庭而非投资者购得。
该行政令中一项可能对持有住宅房地产的私募股权公司产生深远影响的规定，要求司法部（DOJ）和联邦贸易委员会（FTC）审查 "大型机构投资者在地方独栋住宅市场收购独栋住宅（包括系列收购）的行为是否具有反竞争效应，并酌情优先对大型机构投资者在地方独栋住宅租赁市场实施的协调性空置策略及定价策略采取反垄断执法行动。"
该措辞表明，联邦反垄断执法机构将重点审查私募股权公司及其他大型机构投资者对独栋住宅的大规模收购行为，不仅关注其对当地住房市场的潜在影响，还将调查其涉嫌在租金定价或空置率方面存在协同行为。 该行政令明确规定将审查"系列收购"行为，意味着监管机构将考量多笔收购随时间推移产生的累积影响。这种关注点与近期反垄断执法对私募股权公司在医疗保健等领域"整合收购"策略的关注相呼应。 与此同时，行政令对住房租赁定价潜在协同行为的强调，与司法部近期对多户住宅租赁市场涉嫌"算法共谋"（即软件辅助定价垄断）的审查相呼应。司法部近期就租金设定算法使用达成的和解协议，以及纽约州新近通过的禁止特定定价算法用于住宅租金制定的法律，均体现了这一趋势。 这表明执法机构可能将逐步将类似理论应用于单户住宅投资组合领域。
对于在住宅房地产领域持有大量资产的私募股权公司，尤其是在较小地域市场中，该行政令增加了潜在反垄断调查或执法行动的可能性。实践中，这可能意味着强制性文件调取、证词采集以及针对收购策略或企业间涉嫌协同行为的执法诉讼。在联邦调查或诉讼之后，私人反垄断诉讼也可能紧随其后。
近期先例表明，针对特定行业的总统指令往往会引发实质性执法行动。例如，正如福莱律师事务所去年11月所报道的， 在特朗普总统通过社交媒体发文敦促司法部"立即启动对大型肉类加工企业的调查"后，司法部随即 对肉类加工行业展开了多项调查。单户住宅市场的机构投资者应预期，针对该行政令也将出现类似的反应。
私募股权公司及其他机构投资者在单户住宅市场中，应评估其收购策略与投资组合集中度，同时审视任何可能被解读为价格或空置率协同行为的沟通、操作或定价算法应用。建议相关企业咨询反垄断法律顾问，主动开展风险审查，确保合规体系健全，并为可能面临的调查、执法行动及私人反垄断诉讼做好准备。
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