Informe para el cliente: Proyecto de ley 840 del Senado de Texas y Proyecto de ley 2477 del Senado de Texas (89.ª Legislatura, sesión de 2025)

Las leyes S.B. 840 y S.B. 2477 de Texas, que entrarán en vigor el 1 de septiembre de 2025, restringen significativamente la forma en que las grandes ciudades de Texas regulan los desarrollos residenciales de uso mixto y multifamiliares, así como las conversiones de oficinas a viviendas. Las leyes se aplican a los municipios con más de 150 000 habitantes que se encuentran total o parcialmente en condados con más de 300 000 habitantes. Exigen la concesión de viviendas por derecho en la mayoría de los terrenos zonificados como comerciales, restringen muchas normas de desarrollo locales, exigen aprobaciones administrativas cuando los proyectos cumplen los nuevos parámetros estatales y limitan drásticamente las tasas de impacto en los terrenos de conversión. Si una ciudad se niega a cumplir, los estatutos autorizan demandas privadas con transferencia obligatoria de tasas y, en virtud de la ley S.B. 2477, exposición a daños económicos, presentadas en la jurisdicción local con revisión de apelación intermedia exclusiva en el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones. Informes recientes indican que varios suburbios de Dallas-Fort Worth (entre ellos Irving, Arlington, Plano y Frisco) han adoptado medidas destinadas a restringir los proyectos en virtud de estas leyes, lo que puede dar lugar a litigios de prueba por parte de los defensores de la vivienda.

Para los posibles promotores e inversores, estas leyes deberían ofrecer vías más claras y legítimas para obtener derechos sobre terrenos comerciales y reducir considerablemente el riesgo discrecional, los estudios y las tasas para los proyectos que cumplan los requisitos, en particular las conversiones de oficinas en viviendas, al tiempo que se crean recursos legales en caso de que un municipio intente imponer condiciones prohibidas. Las ciudades deberían armonizar sin demora las ordenanzas, los flujos de trabajo de concesión de permisos y los criterios de revisión de proyectos con el marco estatal para mitigar el riesgo de litigios. 

Aplicabilidad: ¿Qué ciudades y qué sitios están cubiertos?

Ambos proyectos de ley se aplican a cualquier municipio con una población superior a 150 000 habitantes que se encuentre total o parcialmente ubicado en un condado con una población superior a 300 000 habitantes. Las leyes excluyen las ubicaciones cercanas a usos industriales pesados e instalaciones aeronáuticas/militares:

• Exclusiones geográficas: Áreas que permiten el uso industrial pesado, terrenos situados a menos de 1000 pies de un uso industrial pesado o un emplazamiento de desarrollo existente, a menos de 3000 pies de un aeropuerto o una base militar, o áreas que un municipio designe como zona despejada o zona con potencial de accidentes.
• Límites de antigüedad/extensión del proyecto para las conversiones: Las conversiones deben afectar a edificios construidos al menos cinco años antes del inicio de la conversión y convertir al menos el 65 % del edificio y al menos el 65 % de cada planta ocupable en uso mixto o residencial multifamiliar.
• Uso inicial cubierto: la ley S .B. 840 cubre las conversiones de oficinas, locales comerciales o almacenes; la ley S.B. 2477 se centra en las conversiones de uso de oficinas.

Lo que las ciudades deben permitir por derecho (S.B. 840)

En los municipios cubiertos, los usos residenciales mixtos y residenciales multifamiliares están permitidos por derecho en cualquier clasificación de zonificación que ya permita usos de oficinas, comerciales, minoristas, almacenes o usos mixtos. Las ciudades no pueden exigir un cambio de zonificación, una variación, una excepción especial, un permiso de uso condicional, una modificación del plan integral o una aprobación discrecional similar para esos usos residenciales en dichas zonas, con sujeción a las exclusiones geográficas mencionadas anteriormente.

Normas locales que las ciudades no pueden imponer

La S.B. 840 establece límites básicos para los controles de desarrollo local de nuevos proyectos de uso mixto y multifamiliares en las zonas cubiertas, y ambos proyectos de ley restringen los requisitos adicionales para los proyectos de conversión.

• Para nuevos desarrollos de uso mixto o multifamiliares (S.B. 840): Las ciudades no pueden imponer:
  • Densidad inferior a 36 unidades por acre o a la densidad residencial más alta permitida en cualquier lugar de la ciudad, lo que sea mayor.
  • Altura inferior a 45 pies o a la altura máxima que se aplicaría a un desarrollo de oficinas, comercial, minorista o almacén en el emplazamiento, lo que sea mayor.
  • Retranqueos o zonas de amortiguación más restrictivos que los 25 pies o el requisito aplicable a oficinas/locales comerciales/tiendas/almacenes en el emplazamiento, lo que sea menor.
  • Más de una plaza de aparcamiento por vivienda o la obligación de construir un aparcamiento de varias plantas.
  • Un límite máximo en la relación entre superficie construida y superficie del terreno, o el requisito de que el proyecto incluya usos no residenciales.
• Para proyectos de conversión (S.B. 840 y S.B. 2477): Las ciudades no pueden exigir:
  • Un análisis del impacto del tráfico u otro estudio de tráfico; mejoras para mitigar el tráfico; o el pago de una tasa de mitigación del tráfico por la conversión.
  • Aparcamiento adicional más allá del aparcamiento existente en el recinto.
  • Ampliación, mejora, sustitución o sobredimensionamiento de los servicios públicos más allá de la capacidad mínima necesaria para dar servicio al edificio reconvertido (S.B. 840); o mejoras de los servicios públicos, salvo las necesarias para proporcionar la capacidad mínima (S.B. 2477 está sustancialmente alineada).
  • Requisitos de diseño (incluidos el exterior, las ventanas, el entorno interno o las dimensiones internas del apartamento) más restrictivos que las normas mínimas del Código Internacional de Construcción adoptado como código municipal de construcción comercial.
  • Un cambio de zonificación, una variación u otra aprobación discrecional del uso del suelo para permitir la conversión.
  • Requisitos adicionales de drenaje, retención o calidad del agua si la conversión no aumenta la cobertura impermeable (explícito en los análisis legislativos de S.B. 2477).
• Autoridad local preservada: Ambas medidas preservan la autoridad municipal sobre los distritos/monumentos históricos y la regulación del alquiler a corto plazo, y permiten la aplicación de restricciones en las escrituras privadas por parte de las asociaciones de propietarios u otros acuerdos privados. La S.B. 840 también preserva expresamente la aplicación de los códigos de construcción, calidad del agua y otros códigos similares de salud/seguridad de aplicación general, y permite programas voluntarios de bonificación por densidad e incentivos de asequibilidad.

Mandato de aprobación administrativa

Si una autoridad competente determina que un proyecto cubierto cumple con las regulaciones municipales de conformidad con el Capítulo 218, la autoridad debe aprobar administrativamente el permiso o la autorización y no puede exigir que el órgano rector apruebe la medida para que esta entre en vigor. Esto se aplica tanto a los proyectos de uso mixto/multifamiliares por derecho (S.B. 840) como a los permisos de conversión cubiertos (ambos proyectos de ley).

Tasas por impacto y límites de tasas relacionadas

• Sitios de conversión: Las ciudades no pueden imponer nuevas tasas de impacto sobre terrenos en los que se convierta un edificio para uso mixto o residencial multifamiliar, a menos que el terreno ya estuviera sujeto a una tasa de impacto antes de la solicitud del permiso de conversión. En virtud de la ley S.B. 2477, solo se puede imponer una tasa de impacto por agua/aguas residuales si la conversión aumenta la demanda de esos servicios.
• Tasas por uso de carreteras ETJ: Ambos proyectos de ley modifican las leyes sobre tasas de impacto para prohibir que las subdivisiones políticas impongan tasas de impacto por el uso de las infraestructuras viarias en la jurisdicción extraterritorial. 

Implicaciones para los posibles promotores e inversores 

Para los promotores que deseen llevar a cabo proyectos de uso mixto/multifamiliares o de conversión desde cero en las ciudades cubiertas, los estatutos modifican el riesgo de los derechos y agilizan las aprobaciones:

• Selección y elegibilidad del emplazamiento: Confirmar que el emplazamiento no se encuentra dentro de las exclusiones legales (zonas industriales pesadas o zonas de amortiguación; zonas de amortiguación de aeropuertos/militares) y, en el caso de las conversiones, que la estructura existente tenga al menos cinco años de antigüedad y que el plan convierta al menos el 65 % del edificio y cada planta ocupable.
• Vía de acceso por derecho en terrenos comerciales (S.B. 840): Tratar la zonificación comercial que permite oficinas/comercios minoristas/almacenes como habilitadora del uso mixto o residencial multifamiliar por derecho, sin necesidad de rezonificación, variaciones o aprobaciones condicionales.
• Normas para suelos y techos: Según la ley S.B. 840, las ciudades no pueden reducir la densidad por debajo de 36 unidades por acre (o por debajo de la densidad residencial más alta de la ciudad), la altura por debajo de 45 pies (o por debajo de la altura comercial más alta aplicable en el sitio), ni exigir más de una plaza de aparcamiento por unidad, aparcamientos de varios niveles, retranqueos más estrictos que 25 pies (o equivalentes comerciales), límites de índice de ocupación del suelo (FAR) o componentes no residenciales.
• Exención específica para conversiones (S.B. 840/S.B. 2477): Las ciudades no pueden exigir estudios de tráfico/mitigación, estacionamiento adicional, sobredimensionamiento de los servicios públicos más allá de la capacidad mínima, ni normas de diseño que superen los mínimos del IBC; tampoco pueden exigir un cambio de zonificación para aprobar una conversión que cumpla los requisitos.
• Aprobaciones administrativas y plazos: Una vez que una solicitud cumple con las regulaciones municipales de conformidad con el Capítulo 218, el permiso debe ser aprobado administrativamente, sin necesidad de que intervenga ningún órgano de gobierno. Esto reduce el riesgo de programación y los puntos de veto políticos.
• Tasas y proformas: No se aplicarán nuevas tasas de impacto en los sitios de conversión (salvo contadas excepciones) ni tasas de impacto en las carreteras ETJ, lo que mejorará la financiación de la reutilización adaptativa.
• Medidas coercitivas si una ciudad se resiste: los promotores inmobiliarios y las organizaciones de vivienda pueden solicitar medidas cautelares o declarativas en virtud de ambos proyectos de ley, además de una indemnización por daños y perjuicios económicos en virtud del proyecto de ley S.B. 2477 por infracciones relacionadas con la conversión, con el traslado obligatorio de las costas.
• Restricciones que se mantienen: siguen siendo aplicables las normas relativas a los distritos históricos /monumentos y al alquiler a corto plazo; también siguen siendo aplicables las normas generales relativas a la construcción, la calidad del agua y otras cuestiones de salud/seguridad.

Consideraciones sobre el riesgo de oposición para promotores e inversores:

Si un municipio se opone o interpreta de manera restrictiva estas leyes, los promotores e inversores deben tener en cuenta los siguientes riesgos basados en las disposiciones de aplicación y exigibilidad de las leyes S.B. 840 y S.B. 2477:

• Retrasos en la concesión de permisos e interpretaciones controvertidas: A pesar del mandato de aprobación administrativa, las ciudades pueden discutir si una solicitud «cumple con las normas municipales de conformidad con» el capítulo 218 o si un edificio reúne los requisitos para su conversión (por ejemplo, los umbrales de cinco años de antigüedad de la construcción o del 65 % de conversión), lo que puede retrasar la emisión hasta que se resuelva la controversia.
• Contramedidas locales que aumentan los costes o limitan la viabilidad: Entre las medidas recientes adoptadas en los suburbios de Dallas-Fort Worth se incluyen requisitos de altura mínima (por ejemplo, Irving exige ocho plantas para los nuevos apartamentos; Arlington exige seis plantas a lo largo de determinados corredores; Plano exige entre 45 y 75 pies dependiendo de la zona), la ampliación de los requisitos de equipamiento y diseño (por ejemplo, piscinas, gimnasios, parques para perros, menús de servicios adicionales; normas más estrictas de rendimiento de los edificios; requisitos de recarga de vehículos eléctricos, como el 15 % de las plazas), y otras normas que pueden alterar las proformas o disuadir de proyectos de mediana altura. Algunas ciudades también están explorando tácticas de zonificación, como la medida de Frisco de permitir que los usos industriales pesados en las zonas afectadas entren dentro de las exclusiones legales. Estas medidas pueden crear incertidumbre en la suscripción hasta que se prueben en los tribunales.
• Plazos de litigio y postura de apelación: Si bien las leyes proporcionan recursos sólidos (medidas cautelares, medidas declarativas, transferencia de costas y, en el caso de la S.B. 2477, daños económicos), la búsqueda de una reparación introduce incertidumbre en los plazos y posibles retrasos de varios meses, con la jurisdicción vinculada al condado del proyecto y las apelaciones intermedias canalizadas al Decimoquinto Tribunal de Apelaciones.
• Ámbito de competencia de las autoridades locales: Las ciudades conservan la autoridad sobre los distritos históricos y los monumentos, así como sobre la regulación de los alquileres a corto plazo, y pueden aplicar las normas generales en materia de construcción, calidad del agua y salud y seguridad. Los proyectos ubicados dentro de estos regímenes pueden enfrentarse a medidas de cumplimiento adicionales que afectan al coste y al calendario.
• Disputas sobre tarifas en conversiones: Aunque las tarifas de impacto están generalmente prohibidas en los sitios de conversión (con excepciones limitadas, incluyendo el aumento de la demanda de agua/aguas residuales según la ley S.B. 2477), pueden surgir desacuerdos sobre la elegibilidad de referencia y los cálculos de la demanda, y puede ser necesario resolverlos antes de cerrar la financiación.
• Costes de mantenimiento del proyecto: cualquier retraso relacionado con la oposición (administrativa o judicial) puede aumentar los intereses, prolongar los plazos de fijación de tipos y de arrendamiento, y afectar a los umbrales de rentabilidad, incluso cuando el promotor finalmente se salga con la suya.

Las medidas prácticas de mitigación incluyen modelar contingencias en los plazos, ajustar los diseños a los límites mínimos y máximos establecidos por la ley, documentar las pruebas de cumplimiento de forma contemporánea e incorporar protecciones contractuales (al margen del proceso municipal) para cubrir los riesgos relacionados con los plazos y la financiación. 

Aplicación y sanciones por incumplimiento municipal

Ambas leyes crean mecanismos privados de aplicación contra las ciudades por infracciones, con normas obligatorias sobre el traslado de las costas y normas especializadas sobre la jurisdicción y la apelación. La exposición difiere entre los proyectos de ley:

• S.B. 840: Una organización de vivienda u otra persona afectada negativamente puede demandar para obtener una resolución declarativa o medidas cautelares. Los tribunales deben adjudicar honorarios razonables de abogados y costas judiciales al demandante que gane el juicio. La jurisdicción recae en el condado donde se encuentra el bien inmueble en cuestión, con jurisdicción exclusiva de apelación intermedia en el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones.
• S.B. 2477: Una organización de vivienda u otra persona afectada negativamente o agraviada puede demandar por daños económicos o por una medida cautelar o declarativa. Los tribunales deben adjudicar los honorarios razonables de los abogados y las costas judiciales al demandante que gane el juicio. Las disposiciones sobre la jurisdicción y la apelación son similares a las de la S.B. 840.

Para los promotores, estas medidas proporcionan garantías de derechos cuando una ciudad retrasa o impone condiciones a la aprobación en contravención del Capítulo 218.

En conjunto, las «sanciones» prácticas para las ciudades que se nieguen a cumplir incluyen:

• Mandamientos judiciales obligatorios/sentencias declarativas que obligan al cumplimiento.
• Traslado obligatorio de los honorarios, que exige a la ciudad pagar los honorarios y costas del abogado del demandante que haya ganado el juicio.
• Exposición a daños económicos en virtud de la ley S.B. 2477 por infracciones relacionadas con la conversión de oficinas en viviendas, lo que podría aumentar la responsabilidad financiera más allá de las indemnizaciones por honorarios.

Armonización y relación entre los proyectos de ley

La S.B. 2477 condiciona expresamente su aplicación a la aprobación de la S.B. 840 y establece la intención de la Legislatura de que el capítulo 218, añadido por la S.B. 2477, se armonice con el capítulo 218 añadido por la S.B. 840. En caso de conflicto irreconciliable, prevalecerá la S.B. 840. En la práctica, se debe considerar la S.B. 840 como el marco de referencia para permitir el desarrollo y las conversiones de uso mixto/multifamiliar, y la S.B. 2477 como fuente de normas y recursos adicionales específicos para las conversiones (incluidos los daños económicos).

Fecha de entrada en vigor y transición

Ambas medidas entraron en vigor el 1 de septiembre de 2025 y se aplican de forma prospectiva. Las ciudades deben realizar ahora auditorías de los códigos para identificar y modificar o suspender las disposiciones incoherentes, actualizar los flujos de trabajo de aprobación administrativa y publicar directrices para los solicitantes en consonancia con el capítulo 218. Dado que las leyes establecen normas mínimas y limitan los controles locales más restrictivos, las ciudades deben evitar aplicar ordenanzas preexistentes que entren en conflicto con los nuevos mandatos.

Oposición municipal y postura actual

Informes recientes destacan la resistencia activa entre varios suburbios de Dallas-Fort Worth, incluso cuando las leyes entran en vigor. Irving adoptó una ordenanza que exige que los nuevos apartamentos tengan al menos ocho pisos e incluyan servicios específicos (por ejemplo, piscinas, parques para perros, gimnasios, espacios de coworking) y cumplan con normas más estrictas de rendimiento de los edificios, lo que aumenta los costos de los proyectos. Arlington aumentó los requisitos de equipamiento y, en los corredores clave, estableció un mínimo de seis pisos; también exige que al menos el 15 % de las plazas de aparcamiento incluyan puntos de recarga para vehículos eléctricos. Plano estableció alturas mínimas para los edificios en muchas zonas comerciales (generalmente 45 pies y 75 pies en determinadas zonas de oficinas) y combinó este enfoque con la autorización de algunas tipologías unifamiliares más densas (por ejemplo, casas adosadas) en lugares abiertos por la ley estatal. Frisco aplicó una estrategia de zonificación para designar usos industriales pesados en zonas que, de otro modo, estarían abiertas a la vivienda, aparentemente con el fin de activar la exclusión del uso industrial prevista en la ley. Los defensores de la vivienda, entre ellos Texans for Reasonable Solutions, han debatido públicamente la posibilidad de iniciar un litigio de prueba para obligar al cumplimiento, mientras que los autores del proyecto de ley estatal han criticado la resistencia local. Por el contrario, Dallas y Fort Worth parecen estar aplicando el marco estatal sin una resistencia comparable. Las partes interesadas deben seguir de cerca las agendas de los ayuntamientos locales y cualquier acción presentada que solicite medidas cautelares o declarativas.

Lista de comprobación de acciones para desarrolladores

• Diligencia debida en materia de derechos: Verificar la elegibilidad en virtud del capítulo 218 (ubicación fuera de las zonas de amortiguación excluidas; zonificación comercial admisible; umbrales de antigüedad de conversión/65 %).
• Estrategia de permisos: Estructurar las presentaciones para cumplir con las regulaciones municipales «de conformidad con» el Capítulo 218 e insistir en los plazos de aprobación administrativa; evitar los desencadenantes discrecionales.
• Diseñar según los parámetros legales: programar la densidad, la altura, el estacionamiento y los retranqueos según los pisos legales y preparar diseños alternativos si la ciudad intenta imponer normas más estrictas.
• Modelización de tasas: reflejar las prohibiciones de tasas de impacto para las conversiones en la suscripción y confirmar que no se aplican tasas de impacto en las carreteras ETJ.
• Protecciones contractuales: Incluir cláusulas de cooperación con los vendedores y propietarios adyacentes para cualquier servidumbre/servicios públicos necesarios dimensionados a la «capacidad mínima», y condiciones para abordar el incumplimiento municipal (por ejemplo, suspensión de la diligencia debida, opciones de litigio).
• Comunicaciones con los prestamistas: Destacar la reducción del riesgo de derechos, los derechos de aprobación administrativa y las garantías contra litigios (incluido el traslado de las costas y, en caso de conversiones, los daños económicos) para respaldar la financiación.
• Plan de escalamiento: Si se imponen condiciones prohibidas, evaluar la posibilidad de presentar una demanda inmediata para obtener medidas cautelares (y daños y perjuicios por conversiones) en el condado del proyecto y apelar ante el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones.

Conclusión

Las leyes S.B. 840 y S.B. 2477 modifican sustancialmente la autoridad sobre el uso del suelo en las grandes ciudades de Texas al establecer viviendas por derecho en terrenos comerciales, limitar las normas locales restrictivas, agilizar las aprobaciones y crear un potente sistema de aplicación privada con transferencia de tasas y, en el caso de las conversiones en virtud de la ley S.B. 2477, indemnizaciones por daños económicos. 

Para los posibles promotores e inversores de las ciudades afectadas, el nuevo marco ofrece vías más claras para obtener derechos, reduce el riesgo discrecional y ofrece soluciones ejecutables que pueden mejorar los plazos de las operaciones, la certeza de la suscripción y los resultados financieros. Al mismo tiempo, cuando surgen oposiciones municipales o interpretaciones restrictivas, los promotores deben planificar posibles disputas sobre permisos y plazos de litigios, incluso en un régimen legal favorable, e incorporar contingencias en el calendario, la financiación y los contratos para gestionar esos riesgos.