Sesión informativa para clientes: Proyecto de Ley 840 del Senado de Texas y Proyecto de Ley 2477 del Senado de Texas (89ª Legislatura, Sesión 2025)

Las leyes S.B. 840 y S.B. 2477 de Texas, en vigor desde el 1 de septiembre de 2025, restringen significativamente el modo en que las grandes ciudades de Texas regulan el desarrollo residencial multifamiliar y de uso mixto y las conversiones de oficinas en viviendas. Estas leyes se aplican a los municipios de más de 150.000 habitantes situados total o parcialmente en condados de más de 300.000 habitantes. Exigen que se permita la construcción de viviendas por derecho propio en la mayoría de los terrenos de uso comercial, restringen muchas normas locales de urbanización, obligan a conceder autorizaciones administrativas cuando los proyectos se ajusten a los nuevos parámetros estatales y limitan drásticamente las tasas de impacto en las zonas de reconversión. Si una ciudad se niega a cumplirlos, los estatutos autorizan demandas privadas con transferencia obligatoria de tasas -y, en virtud de la S.B. 2477, exposición a daños económicos- presentadas en la jurisdicción local con revisión intermedia exclusiva en el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones. Según informes recientes, varios suburbios de Dallas-Fort Worth (como Irving, Arlington, Plano y Frisco) han adoptado medidas para limitar los proyectos que se acojan a estas leyes, lo que puede dar lugar a litigios de prueba por parte de los defensores de la vivienda.

Para los futuros promotores e inversores, estas leyes deberían ofrecer vías más claras para la concesión de derechos en suelo comercial y reducir sustancialmente el riesgo discrecional, los estudios y las tasas para los proyectos que cumplan los requisitos -especialmente las conversiones de oficinas en residenciales-, al tiempo que crean recursos legales si un municipio intenta imponer condiciones prohibidas. Las ciudades deben alinear rápidamente las ordenanzas, los flujos de trabajo de permisos y los criterios de revisión de proyectos con el marco estatal para mitigar el riesgo de litigios. 

Aplicabilidad: Qué ciudades y qué lugares están cubiertos

Ambos proyectos de ley se aplican a cualquier municipio de más de 150.000 habitantes situado total o parcialmente en un condado de más de 300.000 habitantes. Los estatutos excluyen las ubicaciones cercanas a usos industriales pesados e instalaciones aeronáuticas/militares:

• Exclusiones geográficas: Áreas que permiten el uso industrial pesado, terrenos a menos de 1.000 pies de un uso industrial pesado existente o de un emplazamiento de desarrollo, a menos de 3.000 pies de un aeropuerto o base militar, o áreas que un municipio designe como zona despejada o zona potencial de accidentes.
• Umbrales de antigüedad/extensión del proyecto para las reconversiones: Las reconversiones deben afectar a edificios construidos al menos cinco años antes del inicio de la reconversión y convertir al menos el 65% del edificio y al menos el 65% de cada planta ocupable a una ocupación de uso mixto o residencial multifamiliar.
• Uso inicial cubierto: La SB 840 cubre las conversiones a partir de oficinas, comercios o almacenes; la SB 2477 se centra en las conversiones a partir del uso de oficinas.

Lo que las ciudades deben permitir por derecho (SB 840)

Para los municipios cubiertos, los usos residenciales de uso mixto y los usos residenciales multifamiliares están permitidos por derecho en cualquier clasificación de zonificación que ya permita usos de oficina, comerciales, minoristas, de almacén o de uso mixto. Las ciudades no pueden exigir un cambio de zonificación, una varianza, una excepción especial, un permiso de uso condicional, una modificación del plan general o una aprobación discrecional similar para esos usos residenciales en dichas zonas, con sujeción a las exclusiones geográficas mencionadas anteriormente.

Normas locales que las ciudades no pueden imponer

La SB 840 establece límites básicos a los controles locales del desarrollo para los nuevos proyectos de uso mixto y multifamiliares en las zonas cubiertas, y ambos proyectos de ley restringen los requisitos adicionales para los proyectos de conversión.

• Para nuevos desarrollos de uso mixto o multifamiliar (S.B. 840): Las ciudades no pueden imponer:
  • Densidad inferior a la mayor de 36 unidades por acre o a la mayor densidad residencial permitida en cualquier lugar de la ciudad.
  • Altura inferior a la mayor de 45 pies o la altura más alta que se aplicaría a un desarrollo de oficinas, comercial, minorista o almacén en el sitio.
  • Retranqueos o franjas de protección más restrictivos que el menor de 25 pies o el requisito aplicable a la oficina/comercial/minorista/almacén en el emplazamiento.
  • Más de una plaza de aparcamiento por unidad de vivienda o la obligación de construir una estructura de aparcamiento de varios niveles.
  • Un límite máximo de superficie o el requisito de que el proyecto incluya usos no residenciales.
• Para proyectos de reconversión (S.B. 840 y S.B. 2477): Las ciudades pueden no exigir:
  • Un análisis del impacto del tráfico u otro estudio de tráfico; mejoras de mitigación del tráfico; o el pago de una tasa de mitigación del tráfico para la conversión.
  • Aparcamiento adicional al existente en el emplazamiento.
  • Ampliación, mejora, sustitución o sobredimensionamiento de los servicios públicos más allá de la capacidad mínima necesaria para dar servicio al edificio reconvertido (S.B. 840); o mejoras de los servicios públicos, salvo en la medida necesaria para proporcionar la capacidad mínima (S.B. 2477 se alinea materialmente).
  • Requisitos de diseño (incluidos el exterior, las ventanas, el entorno interno o las dimensiones interiores de los apartamentos) más restrictivos que las normas mínimas del Código Internacional de la Edificación adoptado como código municipal de edificación comercial.
  • Un cambio de zonificación, una varianza u otra aprobación discrecional de uso del suelo para permitir la conversión.
  • Requisitos adicionales de drenaje, detención o calidad del agua si la conversión no aumenta la cubierta impermeable (explícito en los análisis legislativos de la S.B. 2477).
• Preservación de la autoridad local: Ambas medidas preservan la autoridad municipal sobre los distritos y monumentos históricos y la regulación de los alquileres de corta duración, y permiten la aplicación de las restricciones de las escrituras privadas por parte de las asociaciones de propietarios u otros acuerdos privados. La SB 840 también preserva expresamente la aplicación de los códigos generales de edificación, calidad del agua y otros códigos sanitarios y de seguridad similares, y permite programas voluntarios de bonificación por densidad y de incentivos a la asequibilidad.

Mandato de aprobación administrativa

Si una autoridad encargada de conceder permisos determina que un proyecto cubierto cumple la normativa municipal conforme al capítulo 218, dicha autoridad debe aprobar administrativamente el permiso o autorización y no puede exigir la intervención del órgano de gobierno para que la aprobación surta efecto. Esto se aplica tanto a los proyectos de uso mixto/multifamiliar por derecho (S.B. 840) como a los permisos de conversión cubiertos (ambos proyectos de ley).

Tasas de impacto y límites de las tasas correspondientes

• Terrenos de reconversión: Las ciudades no podrán imponer nuevas tasas de impacto sobre los terrenos en los que se reconvierta un edificio para uso mixto o residencial multifamiliar, a menos que el terreno ya estuviera sujeto a una tasa de impacto antes de la solicitud del permiso de reconversión. En virtud de la propuesta de ley 2477, sólo se podrá imponer una tasa de impacto sobre el agua y las aguas residuales si la conversión aumenta la demanda de esos servicios.
• Tasas de carreteras ETJ: Ambos proyectos de ley modifican los estatutos de tasas de impacto para prohibir las subdivisiones políticas de la imposición de tasas de impacto para las instalaciones de carreteras en la jurisdicción extraterritorial. 

Implicaciones para posibles promotores e inversores 

Para los promotores que deseen iniciar proyectos de uso mixto/multifamiliar o de reconversión en las ciudades cubiertas, los estatutos cambian el riesgo de autorización y agilizan las aprobaciones:

• Selección del emplazamiento y elegibilidad: Confirme que el emplazamiento no se encuentra dentro de las exclusiones legales (zonas industriales pesadas o de amortiguación; zonas de amortiguación aeroportuarias/militares) y, en el caso de las reconversiones, que la estructura existente tiene al menos cinco años de antigüedad y que el plan reconvertirá al menos el 65% del edificio y de cada planta ocupable.
• Vía de derecho en suelo comercial (S.B. 840): Tratar la zonificación comercial que permite la oficina / venta al por menor / almacén como permitir por derecho de uso mixto o residencial multifamiliar sin recalificación, las variaciones, o aprobaciones condicionales.
• Normas suelo/techo: En virtud de la SB 840, las ciudades no pueden presionar a la densidad por debajo de 36 du / acre (o por debajo de la densidad residencial más alta de la ciudad), la altura por debajo de 45 pies (o por debajo de la altura comercial más alto aplicable en el sitio), o exigir más de una plaza de aparcamiento por unidad, estacionamiento de varios niveles, más estrictos retrocesos de 25 pies (o equivalentes comerciales), FAR límites, o componentes no residenciales.
• Alivio específico de la conversión (S.B. 840/S.B. 2477): Las ciudades no pueden exigir estudios de tráfico/mitigación, aparcamiento adicional, sobredimensionamiento de los servicios públicos por encima de la capacidad mínima, ni normas de diseño por encima de los mínimos del IBC; tampoco pueden exigir un cambio de zonificación para aprobar una conversión que cumpla los requisitos.
• Autorizaciones administrativas y plazos: Una vez que la solicitud cumple la normativa municipal conforme al Capítulo 218, el permiso debe aprobarse por vía administrativa, sin necesidad de que intervenga el órgano de gobierno. Esto reduce el riesgo de programación y los puntos de veto político.
• Tasas y proformas: No hay nuevas tasas de impacto en los sitios de conversión (con excepciones limitadas), y no hay tasas de impacto vial ETJ, la mejora de la suscripción para la reutilización adaptativa.
• Posibilidades de aplicación si una ciudad se resiste: Los promotores y las organizaciones de vivienda pueden solicitar medidas cautelares/declaratorias en virtud de ambos proyectos de ley, además de daños económicos en virtud de la SB 2477 por infracciones relacionadas con la conversión, con reparto obligatorio de tasas.
• Restricciones preservadas para asegurar: Siguen siendo aplicables las normas sobre distritos y monumentos históricos y sobre alquileres de corta duración; siguen siendo aplicables las normas generales de edificación, calidad del agua y otras normas sanitarias y de seguridad.

Consideraciones sobre el riesgo de oposición para promotores e inversores:

Si un municipio se opone a estas leyes o las interpreta de forma restrictiva, los promotores e inversores deben tener en cuenta los siguientes riesgos basados en las disposiciones de ejecución y aplicabilidad de las leyes S.B. 840 y S.B. 2477:

• Retrasos en la concesión de permisos e interpretaciones controvertidas: A pesar del mandato de aprobación administrativa, las ciudades pueden impugnar si una presentación "cumple la normativa municipal de conformidad con" el capítulo 218 o si un edificio cumple los requisitos para la conversión (por ejemplo, la edad de construcción de cinco años o los umbrales de conversión del 65%), lo que puede retrasar la expedición a la espera de una resolución.
• Contramedidas locales que aumentan los costes o limitan la viabilidad: Entre las medidas adoptadas recientemente en los suburbios de Dallas-Fort Worth cabe citar la imposición de alturas mínimas (por ejemplo, Irving exige ocho plantas para los nuevos apartamentos; Arlington, seis plantas en determinados corredores; Plano, entre 1,5 y 1,5 metros, según la zona), la ampliación de los servicios y el diseño (por ejemplo, piscinas, gimnasios, parques para perros, menús de servicios adicionales, normas más estrictas de rendimiento de los edificios, requisitos de recarga de vehículos eléctricos, como el 15% de las plazas) y otras normas que pueden modificar los pro-formas o disuadir de la realización de proyectos de mediana altura. Algunas ciudades también están explorando tácticas de zonificación, como la medida de Frisco de permitir que los usos industriales pesados en las zonas afectadas queden dentro de las exclusiones legales. Estas medidas pueden crear incertidumbre hasta que se pongan a prueba en los tribunales.
• Plazos de los litigios y situación de los recursos: Aunque los estatutos ofrecen soluciones sólidas (medidas cautelares, medidas declaratorias, reparto de honorarios y, en el caso de la S.B. 2477, daños económicos), la búsqueda de soluciones introduce incertidumbre en el calendario y posibles plazos de varios meses, con la sede vinculada al condado del proyecto y las apelaciones intermedias canalizadas hacia el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones.
• Alcance de la autoridad local preservada: Las ciudades conservan la autoridad sobre los distritos y monumentos históricos y la regulación de los alquileres a corto plazo, y pueden aplicar los códigos generales de edificación, calidad del agua y salud/seguridad. Los proyectos situados dentro de estos regímenes pueden enfrentarse a pasos adicionales de cumplimiento que afectan al coste y a los plazos.
• Disputas sobre tasas en conversiones: Aunque las tasas de impacto suelen estar prohibidas en los lugares de conversión (con escasas excepciones, como el aumento de la demanda de agua/aguas residuales en virtud de la ley 2477), pueden surgir desacuerdos sobre la elegibilidad de la línea de base y los cálculos de la demanda, que pueden requerir una resolución antes de que se cierre la financiación.
• Costes del proyecto: Cualquier retraso vinculado a la oposición (administrativa o judicial) puede aumentar los intereses, prolongar los plazos de bloqueo y arrendamiento y afectar a los umbrales de rentabilidad, incluso cuando el promotor se impone en última instancia.

Entre las medidas prácticas para mitigar estos riesgos figuran la elaboración de modelos de contingencias de calendario, la adaptación de los diseños a los límites mínimos y máximos legales, la documentación contemporánea de las pruebas de cumplimiento y la incorporación de protecciones contractuales (fuera del proceso municipal) para reducir los riesgos de calendario y financiación. 

Ejecución y sanciones por incumplimiento municipal

Ambas leyes crean mecanismos de aplicación privada contra las ciudades en caso de infracción, con reparto obligatorio de honorarios y normas especializadas en materia de jurisdicción y apelación. La exposición difiere entre los proyectos de ley:

• S.B. 840: Una organización de vivienda u otra persona perjudicada puede demandar una reparación declaratoria o cautelar. Los tribunales deben conceder honorarios razonables de abogados y costas judiciales al demandante que prevalezca. La jurisdicción se establece en el condado donde se encuentre el bien inmueble en cuestión, con jurisdicción exclusiva de apelación intermedia en el Decimoquinto Tribunal de Apelaciones.
• SB 2477: Una organización de vivienda u otra persona perjudicada o agraviada puede demandar por daños económicos o por desagravio declaratorio/injurídico. Los tribunales deben conceder honorarios razonables de abogados y costas judiciales al demandante que prevalezca. Las disposiciones sobre jurisdicción y apelación reflejan la SB 840.

Para los promotores, estos recursos suponen un respaldo a la concesión de derechos cuando una ciudad retrasa o condiciona la aprobación en contra de lo dispuesto en el Capítulo 218.

En conjunto, las "sanciones" prácticas para las ciudades que se nieguen a cumplir la normativa incluyen:

• Mandamientos judiciales/ sentencias declaratorias que obliguen al cumplimiento.
• Reparto obligatorio de honorarios, exigiendo a la ciudad el pago de los honorarios y costas del abogado del demandante vencedor.
• Exposición a daños económicos en virtud de la S.B. 2477 por infracciones relativas a conversiones de oficinas en viviendas, lo que podría aumentar la responsabilidad financiera más allá de las indemnizaciones.

Armonización y relación entre los proyectos de ley

La S.B. 2477 supedita expresamente su aplicación a la aprobación de la S.B. 840 y declara la intención de la Legislatura de que el Capítulo 218, añadido por la S.B. 2477, se armonice con el Capítulo 218 añadido por la S.B. 840. En caso de conflicto irreconciliable, rige la S.B. 840. En la práctica, tratar S.B. 840 como el marco de referencia para permitir el desarrollo de uso mixto / multifamiliar y conversiones, con S.B. 2477 suministro de normas específicas de conversión adicionales y recursos (incluidos los daños económicos).

Fecha de entrada en vigor y transición

Ambas medidas entraron en vigor el 1 de septiembre de 2025 y se aplican de forma prospectiva. Las ciudades deben realizar ahora auditorías de códigos para identificar y modificar o suspender las disposiciones incoherentes, actualizar los flujos de trabajo de aprobación administrativa y publicar orientaciones para los solicitantes en consonancia con el capítulo 218. Dado que las leyes establecen normas mínimas y limitan los controles locales más restrictivos, las ciudades deben evitar la aplicación de ordenanzas preexistentes que entren en conflicto con los nuevos mandatos.

Oposición municipal y postura actual

Informes recientes destacan la resistencia activa de varios suburbios de Dallas-Fort Worth, incluso cuando las leyes entran en vigor. Irving adoptó una ordenanza que exige que los nuevos apartamentos tengan al menos ocho plantas e incluyan determinados servicios (piscinas, parques para perros, gimnasios, coworking, etc.) y cumplan normas de construcción más estrictas, lo que eleva el coste de los proyectos. Arlington aumentó los requisitos de equipamiento y, en los corredores clave, estableció un mínimo de seis plantas; también exige que al menos el 15% de las plazas de aparcamiento incluyan recarga para vehículos eléctricos. Plano fijó alturas mínimas de construcción en muchas zonas comerciales (en general, 45 pies, y 75 pies en determinadas zonas de oficinas) y combinó este enfoque con la autorización de algunas tipologías unifamiliares más densas (por ejemplo, casas adosadas) en lugares abiertos por la ley estatal. Frisco siguió una estrategia de zonificación para designar usos industriales pesados en zonas que, de otro modo, estarían abiertas a la vivienda, aparentemente con la intención de activar la exclusión del uso industrial de la ley. Los defensores de la vivienda, entre ellos Texans for Reasonable Solutions, han debatido públicamente la posibilidad de entablar un litigio para exigir el cumplimiento de la ley, mientras que los autores de la ley estatal han criticado la resistencia local. En cambio, Dallas y Fort Worth parecen estar aplicando el marco estatal sin una resistencia comparable. Las partes interesadas deben estar atentas a los órdenes del día de los ayuntamientos y a las demandas que se presenten en busca de medidas declaratorias o cautelares.

Lista de control para promotores

• Diligencia de habilitación: Verificación de la admisibilidad con arreglo al capítulo 218 (ubicación fuera de las zonas tampón excluidas; zonificación comercial admisible; umbrales de edad de conversión/65%).
• Estrategia de permisos: Estructurar las presentaciones para cumplir la normativa municipal "de acuerdo con" el capítulo 218 e insistir en los plazos de aprobación administrativa; evitar los desencadenantes discrecionales.
• Diseñar según los parámetros legales: Programar densidad/altura/aparcamiento/retrocesos a los pisos reglamentarios y preparar diseños alternativos si una ciudad intenta imponer normas más estrictas.
• Modelización de las tasas: Reflejar las prohibiciones de tasas de impacto para las conversiones en la suscripción y confirmar que no se aplican tasas de impacto de carreteras ETJ.
• Protecciones contractuales: Incluir pactos de cooperación con los vendedores y los propietarios colindantes para cualquier servidumbre/utilidad necesaria dimensionada a la "capacidad mínima", y condiciones para abordar el incumplimiento municipal (por ejemplo, aplazamiento de la diligencia debida, opciones de litigio).
• Comunicaciones con los prestamistas: Destacar la reducción del riesgo de reclamación, los derechos de aprobación administrativa y los respaldos de los litigios (incluida la compensación de honorarios y, en el caso de las conversiones, los daños económicos) para apoyar la financiación.
• Plan de escalada: Si se imponen condiciones prohibidas, evaluar la pronta interposición de una demanda de medidas cautelares (y daños y perjuicios por conversiones) con sede en el condado del proyecto y recursos ante el Decimoquinto Tribunal de Apelación.

Conclusión

S.B. 840 y S.B. 2477 cambian materialmente la autoridad de uso de la tierra para las ciudades más grandes de Texas mediante el establecimiento de la vivienda por derecho en terrenos comerciales, la limitación de las normas locales restrictivas, la racionalización de las aprobaciones, y la creación de la aplicación privada potente con el cambio de tasas-y, para las conversiones en virtud de S.B. 2477, daños económicos. 

Para los posibles promotores e inversores en las ciudades afectadas, el nuevo marco ofrece vías de autorización más claras, un menor riesgo discrecional y recursos aplicables que pueden mejorar los plazos de las operaciones, la seguridad de la suscripción y los resultados de la financiación. Al mismo tiempo, en caso de oposición municipal o interpretaciones restrictivas, los promotores deben prever posibles disputas sobre permisos y plazos de litigio -incluso en un régimen legal favorable- y prever plazos, financiación y contingencias contractuales para gestionar esos riesgos.