¿Está su proyecto privado preparado para la nueva ley de órdenes de cambio de California?
El reloj no se detiene: la ley SB 440 entrará en vigor el 1 de enero de 2026.
El nuevo año trae consigo una reorganización obligatoria para el sector de la construcción privada en California. A partir del 1 de enero de 2026, el proyecto de ley del Senado 440, la Ley de pago justo por órdenes de cambio en obras privadas («SB 440»), regulará la forma en que los contratistas y los propietarios resuelven las disputas sobre las órdenes de cambio y las prórrogas. Codificada como nuevo Código Civil §8850, esta ley impone plazos estrictos y no negociables respaldados por severas sanciones económicas. Para todos los contratos privados firmados a partir de esta fecha, la antigua forma de gestionar las revisiones de órdenes de cambio retrasadas ha llegado a su fin.
¿Qué reclamaciones están cubiertas? Conozca el alcance
Es fundamental comprender que la ley SB 440 no se aplica a todas las disputas relacionadas con su proyecto. Esta ley se centra exclusivamente en proporcionar protecciones obligatorias solo para reclamaciones relacionadas con cambios en el alcance del trabajo.
Una «reclamación» que activa el proceso del artículo 8850 es una demanda formal y documentada de uno o varios de los siguientes elementos:
- Una prórroga: incluyendo la exención de los daños y perjuicios por retraso evaluados por el propietario.
- Pago de compensación adicional: Por cambios aprobados en el alcance del trabajo.
- Pago de un importe en litigio: un pago específico que el propietario ha impugnado o retenido.
Si su reclamación entra dentro de alguna de estas categorías, se aplicarán los siguientes plazos obligatorios.
Las dos fechas límite no negociables
| El mandato | La fecha límite | Las consecuencias del fracaso |
|---|---|---|
| Revisión y respuesta a la reclamación del propietario | 30 días después de la recepción de la reclamación documentada. | La reclamación se considera denegada, lo que eleva automáticamente la disputa a una mediación obligatoria no vinculante. |
| Pago de cantidades no impugnadas | 60 días después de que el propietario emita la respuesta por escrito identificando la parte no disputada. | Se devengan intereses sobre el importe impagado a una tasa de penalización del 2 % mensual (24 % anual), y el contratista adquiere el derecho a emitir una notificación de suspensión de la obra. |
El matiz crítico: ¿Cuándo se puede ampliar un plazo?
La ley prohíbe a las partes renunciar a estos plazos de protección en el contrato inicial. Sin embargo, la legislatura incluyó una disposición crucial para la flexibilidad práctica:
- El Código Civil §8850(d)(3) permite explícitamente que el propietario y el contratista acuerden mutuamente, por escrito, ampliar el periodo de revisión de reclamaciones de 30 días para una reclamación específica y compleja después de que dicha reclamación haya sido presentada.
Se trata de una herramienta clave para la salud del proyecto: permite a los propietarios y contratistas colaborar en la revisión de reclamaciones complicadas sin incurrir en denegación , siempre que formalicen la prórroga.
Prepare su negocio para 2026
Esta ley premia la preparación y castiga los retrasos. Todos los propietarios, promotores, contratistas y subcontratistas deben tomar medidas inmediatas para ajustar sus procedimientos al artículo 8850.
| Para todas las partes interesadas | Para propietarios y promotores | Para contratistas y subcontratistas |
|---|---|---|
| Revisar todos los contratos: Actualizar los formularios estándar para que hagan referencia clara al artículo 8850 y a los plazos exigidos. | Implementar un sistema de alerta de 30 días: crear un flujo de trabajo interno para registrar y enviar inmediatamente las reclamaciones certificadas, asegurándose de que no se incumpla el plazo de respuesta de 30 días. | Estandarizar las reclamaciones: Asegurarse de que todas las reclamaciones se envíen por correo certificado o registrado e incluyan toda la documentación necesaria (motivo, método de cálculo) para activar la obligación del propietario. |
| Formalizar el proceso de prórroga: Adoptar un procedimiento por escrito para acordar mutuamente la prórroga del §8850(d)(3) para el período de revisión. | Presupuesto para pagos rápidos: ajustar la planificación del flujo de caja para garantizar la disponibilidad de fondos para cumplir con el plazo de pago no prorrogable de 60 días para todas las sumas no disputadas. | Aprovecha las sanciones: utiliza la amenaza del interés mensual del 2 % y la autoridad para detener el trabajo a fin de garantizar un trato justo y oportuno por el trabajo adicional realizado. |
Conclusión: una nueva era para la construcción privada
La SB 440 marca un punto de inflexión en los contratos de construcción privados de California y se alinea con los cambios anteriores aplicables a las obras públicas al implementar un proceso para gestionar las reclamaciones por órdenes de cambio que premia la capacidad de respuesta y la colaboración. La concienciación, la revisión proactiva de los contratos y la formación sobre los procesos y las reclamaciones son esenciales para evitar la aplicación de sanciones por retrasos en los pagos.
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