新冠疫情下的商业租赁动态——业主与租户的实用应对措施

随着新冠疫情持续蔓延至下一个月份，商业租赁合同各方应立即审慎评估风险，采取相应应对措施，以减轻自身风险负担，并为应对疫情带来的后续影响做好充分准备。     

商业房东和租户应立即采取以下行动，以评估新冠病毒的影响并帮助降低风险。 

审查租赁合同中的“不可抗力”及其他相关条款

不可抗力是指一项法律原则，当一方当事人因自身无法控制的情况而无法履行合同义务时，可免除其违约责任。不可抗力条款虽是商业租赁合同的标准内容，但具体条款因双方起草方式而存在显著差异。 租赁合同中具体不可抗力条款的表述至关重要：该条款是否涵盖大流行病/疾病/疫情、政府命令及/或公共卫生紧急状态下的自愿停业？条款是否适用于（或明确排除）支付租金及/或持续经营的义务？若租赁合同未载明不可抗力条款，各方仍可能依据管辖地法律享有类似的普通法或法定权利。 例如，许多州承认"履行不能"或"目的落空"（部分州亦认可临时性目的落空）原则：当突发事件显著改变合同环境，致使履行租赁义务已无法实现双方原始目的时，当事人可援引该原则。

审查所有租赁通知要求

若出租人或承租人对履行租赁合同存在有效抗辩事由（无论是否属于不可抗力），该方应确保按照租赁合同条款向另一方发出适当通知，以避免产生其已放弃权利的争议。 

立即与您的房东或租客开始沟通

无论是否需要正式租赁通知，房东与租户都应立即就新冠病毒可能及实际造成的影响展开沟通。许多租户正发出通知，表示将在当前疫情期间暂停营业和/或可能无法支付部分或全部租金。  商业租赁各方亦已着手协商延期支付协议以应对疫情初期影响。此类协议可能包含最长90天的全部或部分租金延期（租户需同意延长租期，并在期满时按合理递增租金标准补缴延期款项）。 各方还需协商在租金延期期间如何支付公共区域维护费、房地产税及保险费，并确定租赁期限延长将对租约中哪些条款产生影响（例如续租选项）。

立即与您的贷款机构开始沟通

随着越来越多的租户寻求延期支付、租金减免或其他让步，或实际开始拖欠租金，房东需立即与贷款机构沟通，因这将影响其按时偿还抵押贷款的能力。此外，多数贷款文件规定，与租户达成的任何协议、延期或修订（特别是涉及租金或租期变更的条款）均须经贷款机构审核、同意及批准。 鉴于贷款方可能需要时间评估情况并获取相关批准，房东应立即启动该流程。租户同样需立即联系其租赁贷款方，就租金延期、租期延长及其他租赁条款修订进行协商——这些变更可能同样需要贷款方的审查、同意及批准。 

保险

房东与租户应立即与风险管理或保险顾问核查适用的保险条款及租赁协议。目前尚不明确具体案件将如何处理，但受影响方通常需及时提交索赔以维护自身权益。通常情况下，营业中断保险、租金损失保险及商业综合责任保险的理赔均需存在实物损坏。  但各方可能持有特定附加条款或扩展保障范围的保险，且目前尚不清楚法院将如何处理此类保单下的新冠病毒索赔。

评估州和地方政府命令的影响

在决定是否支付租金以及协商延期协议或其他租赁修订条款时，各方应评估州和地方行政令的影响。许多司法管辖区已暂时停止商业驱逐程序。即使没有此类行政令，许多法院也已暂时关闭或缩短工作时间，这意味着任何租赁诉讼都可能被大幅延迟。 承租人需注意：多数驱逐令并未明确涵盖租赁合同中的其他非驱逐性诉讼，例如针对拖欠租金的追索（或向租赁担保人索赔的诉讼）。此外，一旦禁令解除，承租人仍可能因未纠正的违约行为或在暂停期间累积的拖欠租金而面临驱逐。

评估《CARES法案》的影响

房东和租户应评估《CARES法案》中可能适用于商业租赁的各项福利。  例如，总额达3490亿美元的薪资保护贷款计划（覆盖2020年2月15日至2020年6月30日期间）大幅放宽了小企业管理局（SBA）贷款的申请条件，允许因新冠疫情遭受损失的企业为各类合规支出借款，包括员工薪酬福利相关费用——除工资及其他项目外，租金亦在涵盖范围内。

未来商业租赁规划

房东与租户均应更新修订其"标准格式"租赁合同，以应对新冠病毒及其他流行病，包括不可抗力条款、租金减免、保险条款、共同租户责任、持续经营条款、安静享用契约及其他相关条款。

综上所述，商业房东和租户应酌情立即采取上述措施，以减轻新冠病毒可能带来的负面影响风险。如需了解这些建议措施及其他应对行动的更多信息，请联系您的福里律师事务所客户关系合伙人。若需获取更多网络资源以协助您监测新冠病毒的全球传播情况，建议访问美国疾病控制与预防中心（CDC） 及世界卫生组织（WHO）官网。 

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